房地产投资信托制度的特征范文

一、REITs制度移植的本土化特征

REITs作为商业信托在金融产品领域的创新方式，体现了商业信托制度在资产证券化领域创新的本质，实现REITs在我国有效的制度移植，对加快房地产投资信托基金本土化，促进我国金融制度创新具有较强的理论价值和现实指导意义。一是有利于防控房地产融资风险转移。据不完全统计，大约有70%左右的房地产开发资金都来自于银行或信托公司贷款，房地产贷款余额占整个金融体系贷款余额超过20%，超过15%的信托资金投向了房地产业，信托公司以投资附加回购等方式变相发放房地产贷款（即所谓的假股真债），房地产业风险多米诺骨牌效应明显。有效的REITs中国制度移植，不仅有助于缓解房地产业资金压力，实现全社会资金流动由间接融资向直接融资的转变，而且有利于分散房地产业风险，助推银行业和非银行业金融机构持续稳健经营。二是有利于我国房地产价格的理性回归。有效的REITs制度移植，居民可以通过投资REITs而间接拥有部分物业的产权，规避房地产投资税费，减少住宅市场的“假性”需求，不仅引导炒房资金从住宅领域分流到商业地产以及二级市场领域，缓解房地产市场供需矛盾，而且通过扩大住宅租赁市场的供给，引导房地产价格回归理性水平。三是有助于加快保障性住房建设步伐。通过REITs制度移植，有利于房地产业有效整合，助推房地产企业经营模式转换，缓解每年高达2000亿元以上的资金缺口，加快政府保障性住房建设步伐。

二、REITs呈现信托制度创新化特征

按照法律基础和组织形态不同，可将REITs基金分为公司型REITs和契约型REITs，契约型REITs的基础是信托契约，契约型REITs的本质属性是特殊形态的信托。REITs源于信托，契约型REITs是在信托制度的基础上发展起来的，REITs的投资人与发行人之间体现信托与受托关系，REITs的投资人是信托的委托人，REITs的发行人为信托的受托人。REITs与信托都是基于对受托人信任的前提下，将自身财产交由受托人进行管理和处分。受托人通过专业化的投资组合运作，为投资人（受益人）谋取最大的投资收益（信托收益）。REITs财产具有信托财产的独立性特质，REITs一旦成立，REITs财产与投资人（委托人）、SPV（受托人）及托管人的自有财产及SPV所管理的其他REITs（信托财产）相互分离，成为独立运作的财产，仅服从RE-ITs的宗旨（即信托目的）。REITs成立后，因对REITs财产的管理、处分或其他事由所取得的财产，包括REITs财产的升值、REITs财产由现金形式变为房地产形式等，这些都归属于REITs财产。REITs旗下财产其名义持有人和受益人分离，即REITs财产的名义所有人为受托人（REITs的发行人SPV），而REITs的受益人为REITs信托受益凭证的持有人，两者相互分离，同时REITs的发行人、管理人以及托管人都不能为自己的利益管理和处分REITs财产，充分体现了信托财产所有权主体与利益主体分离的一致性原则。REITs与信托既有联系又有区别，与一般的信托财产不同，REITs具有不完全的法律主体特性，具有一定的组织化倾向。REITs财产比一般信托财产具有更高的流通性，通常情况下，信托受益权没有进行流转的公开市场，只在不同受益人之间私下转让。而REITs通常在交易所上市交易，有自己的交易市场，流动性远远高于一般的信托受益权。

三、REITs商事信托制度优势延续化特征

作为现代财产管理制度，商事信托通过对财产移转及管理的巧妙设计，以资产为核心，以信用为基础，使权利主体与利益主体相分离，具有风险隔离、权利重置和高度灵活性等特征。就破产隔离功能而言，REITs作为一种不动产证券化产品，本质体现一种信托法律关系，合格的受托人来持有REITs资产可以达到破产隔离的法律目的。REITs发行信托受益凭证，REITs的委托人为REITs的投资人，投资人的破产不会导致委托人的债权人对REITs名下的财产的追索，同时REITs破产时，REITs的债权人也只能针对REITs的自身财产进行追索，而不能向REITs的信托财产进行追索，从而有效地避免了委托人和REITs自身的财务恶化而对受益人造成的影响。由于REITs的委托人和受益人往往不是同一个人，当REITs信托凭证持有人破产时，其债权人益不能追索至信托财产，但投资收益权、信托登记权属的确立等要素，直接影响REITs破产隔离功能的实现。就规避税负功能而言，受托人仅仅是在名义上对信托财产享有所有权，受益人才是对信托财产运用而获取的信托利益的所有人，虽然信托意义下的商业活动有利于法人税务筹划，但避免商事信托免税待遇的滥用已经成为许多国家的共识。美国REITs被视为“收入传递证券”而免征所得税，享受“穿透性税收待遇”，企业收益与损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税。当然，最初作为纯粹的被动投资工具而设计的REITs享受税收优惠待遇，后来具有一定主动管理功能的REITs不享受穿透性税收待遇。

四、REITs制度设计灵活化特征

商事信托的制度优点显而易见，REITs制度设计的灵活性源自商事信托。现代公司所有权与经营权相分离过程中，信息屏障、道德风险和逆向选择共生并存，出现了成本过高等诸多企业管理难题。成本较低的信托制度具有契约约束、自由裁量和受益人范围扩展等特征，因此，REITs作为信托制度的应用，具备了一般信托制度所具有的灵活性。具体表现为一是REITs起点金额较低，投资数额灵活，每股或每份信托收益凭证的投资金额很低，对投资数量也没有限制。二是组合投资，风险分散，收益较高。REITs在进行管理运作时往往是投资于多处物业或投资于不同领域的物业，在地域和类型方面的组合投资有利于分散投资风险，专注于房地产领域往往能够带来较高的投资收益。三是流动性较高。REITs是房地产证券化的产品，其可以在证券交易所上市和流通，具有很高的流通性，投资人可以根据自己的资金需求情况决定买卖的数量和金额，相比投资于房地产实物以及房地产公司股票，具有更大的灵活性和流动性。

五、REITs投融方式拓展化特征REITs

的实质是标准的房地产资产证券化，它从业主手中收购房地产资产，收益主要来源于租金收入、发放贷款利息或来自出售房地产的收益，REITs信托受益凭证能够在证券交易所上市流通，具有组织形式信托制、管理团队专业化、收益来源多样化和收益分配严格化等特征。与其他市场理财产品比较而言，以银行信用作为支持的银行理财产品收益较低，证券公司资产管理计划风险较高，信托公司开放式基金安全性和流动性过低。由于REITs投资业绩优异，能够很好地帮助投资者进行财富的保值和增值，良好的收益分配机制，确保投资者每年都能够获得一定的现金分红，与股票、债券、房地产的相关性较低，房地产租金或抵押贷款的利息收益较为稳定安全，上市交易公开透明，监管效率较高，采用现金流折现法估值，REITs价格预期更具理性，因此，为中小投资者获得房地产市场发展的红利就是美国设立RE-ITs的初衷。我国居民家庭作为资金盈余单位，国家福利的缺失、垄断经营的金融体系和家庭生命周期压力，面对诸多防不胜防的理财陷阱和总量短缺结构畸形的金融产品，通过有效的REITs制度移植，不仅能够为居民家庭提供一个较好的投资选择，而且由此也可以成为信托公司、证券公司、基金公司业务创新的重要渠道。（本文来自于《生产力研究》杂志。《生产力研究》杂志简介详见.）

作者：丁建臣李相南杨立东单位：对外经济贸易大学公共政策研究所