养老地产融资房地产投资信托范文

一、我国养老地产存在的问题

（一）前期投入大且融资困难。基于老人的特殊需求，真正意义上的养老地产需要比普通商品住宅更多的资金投入。相应配套设施不仅仅包括便于生活的商业配套，更应该涵盖便于休闲娱乐的生活配套———老年大学、活动室、图书馆和运动场，以及医疗配套———医院和护理室等等。并且，小区规划、道路设计、房屋室内设计等方面也要充分考虑老人的需求。前期需要庞大的资金投入，而养老地产融资渠道有限。这是老年地产最主要的问题。

（二）发展缺少政策支持。目前，虽然政府部门鼓励房地产开发企业进驻养老地产，并声明有一定的补助，但是，对养老地产优惠的详细政策并没有出台，并且即便是拿地和税收方面的优惠政策也不是很明确。因此，这其中存在诸多不确定因素，使得养老地产的发展较为缓慢。

（三）赢利价值点偏离。养老地产成本和经营风险远远高于普通住宅开发，投资养老地产的投资回报期往往要达到十年以上，这就导致了很多企业采用出售的方式经营养老地产。但是，养老地产的真正赢利点是建立在物业服务基础上的。这就导致很多企业想要真正做好老年地产的开发很难。

二、引入REITs解决养老地产问题

上述养老地产的问题阻碍了其在我国的发展，其中融资难题是阻碍养老地产发展的最关键因素之一。针对养老地产中的融资难题，我们提出将REITs引入养老地产的新型运营模式，并将在后文中对该模式进行详细的分析论证。

（一）REITs简介房地产投资信托（REITs）是一种创新性的融资工具。它通过在公开场合发行股票或收益凭证募集多数投资者的资金，该资金专门投资于房地产，由专门的经营机构进行经营管理获得收益，投资收益按照特定的比例分配给投资者的一种信托基金。主要分为贷款类信托、股权投资信托和购买收益权或者购买物业+出租收益类信托。由于REITs具有流动性强、能够实现税收方面的优惠以及能够有效的分散投资风险的特点，在国外被广泛使用。

（二）REITs为什么能较好地解决养老地产问题通过对养老地产的研究，不难发现资金是解决企业进驻养老地产瓶颈的关键，出售模式是为了快速回笼资金；周期较长的出租模式需要强大的现金流做保障，而租售并举则是企业前两种现金流政策上的折中。所以，融资是整个系统正常运转的关键因素。一旦有了强大的现金流支撑，开发商的退出机制将得到保障，而运营方（即资金供给方）将得到养老地产带来的长期持续回报，发挥养老地产最大的经济效率和社会效率。在传统银行借贷融资渠道已经不能满足开发商现金流需求的情况下，基于房地产证券化的金融创新成为解决资金问题的一个可能选择，其中REITs就是一个解决老年地产资金问题的可能方案，在这里我们只讨论股权融资方式的REITs。

三、引入REITs可能引起的问题

（一）金融体系不健全导致竞争力缺乏房地产投资信托产生于成熟的金融市场，只有规范了市场运作机制并且完善相关的法律法规，才能保证这一金融工具能够顺利的实施并且运行。目前，法律地位的明确、行业规范的制定以及监督机制的形成等都是发展REITs亟待解决的问题，而在当前的市场环境下REITs并不能发挥其收益稳定、风险低、融资渠道宽的特点，因此与其他金融产品相比，REITs竞争力不足。

（二）信息不对称导致逆向选择和道德风险REITs的运营模式涉及到重要的委托关系：外部投资者（即委托人）将资金交给基金管理方（即人）进行投资运营，并以分红派息的形式获取收益。外部投资者对房地产投资运营并不具备专业知识，而人则具备相关的专业知识并且在REITs的运作过程中处于核心的地位，他们较委托人而言掌握了关于房地产市场、资产处置、资产物业管理以及国家政策方面更多的信息。在这种信息不对称的情况下，一方面人为了自身利益极易以牺牲委托人的利益为代价，导致委托人利益受损；另一方面，严重的信息不对称也可能因为逆向选择导致所谓的“柠檬市场”，最终使得市场里只剩下高风险，低质量的养老地产项目。尤其是在将住房公积金、保险以及养老金引入REITs融资之后，这样的委托问题所带来的道德风险更需要严格控制。

（三）证券化将金融风险转移给外部投资者REITs本质上是一个资产证券化的过程，而证券化除了会给外部投资者带来一定的收益之外，也会将资产本身的金融风险转移到外部投资者身上。比如YihuiWang和HanXia就发现银行在将贷款证券化出售给投资者之后会放松对贷款的监管和审核，因此购买该种证券的投资者面临更大的信用风险；Bord和Santos也发现证券化会导致更高的违约风险和更大的息差。REITs引入养老地产的开发，实际上在一定程度上将开发商的金融风险转移到了外部投资者（普通大众，住房公积金以及养老金）身上，而风险转移之后的，开发商和运营方参与监管的动力会降低，因此实际的金融风险会更大。

四、推动REITs引入养老地产的政策建议

（一）给予政策优惠给予投资者在分红、股权转让所得收益方面税收优惠，例如降低所得税和营业税的税率等，等效于提高其投资于老年地产的实际收益率，这样有助于引导投资者以及REITs发展养老地产项目。并且，政府作为土地的供应者，鼓励开发商进驻养老地产在土地方面也应该给予一定的优惠政策。通过划拨或者协议的方式供给养老地产的土地，可以降低房地产开发企业前期的运营成本，使得进入养老地产的门槛降低。同时也降低了养老地产的开发成本，消费者进入养老地产的门槛也同时降低了。

（二）拓宽投资渠道目前，养老金、保险金和住房公积金在我国投资渠道相对受限，这一方面使得这些资金遭受通胀的巨大损失，另一方面也使得市场缺乏强有力的一部分资金来源。在暂时无法大面积放宽这些机构投资者投资领域的背景下，考虑允许其投资到基于养老地产的REITs是一个有意义的方案。如上文所述，REITs有风险低，流动性好的特点，虽然收益率不高，但是也在保值抵御通胀方面比国债、银行贷款更具优势。鉴于机构投资者投资的主要目的就是保值和稳定，上述REITs的特点使得其成为养老金、保险金和住房公积金等机构投资者可以考虑的投资方向。

（三）健全法律法规目前，我国的金融市场还不够成熟，REITs运用于房地产行业的例子也较少。因此，必须建立健全的房地产投资信托法律法规（例如完善《信托法》、《证券法》、《产业投资基金法》等），为房地产投资信托的运行提供规范适宜的环境，才能保证REITs有效的解决养老地产融资方面的问题。

（四）完善相关制度REITs发展的基础是要有一批精通基金业务、了解房地产市场的专业管理人员。因此，政府部门应该积极鼓励培养相应的专业管理人员，积极促进基金业务相关的资产评估师、律师、会计师等服务型人才队伍的建设。再者，为了减少逆向选择和道德风险，信息公开化显得尤其重要。从国外的经验来看，信息越公开，基金市场发展越快。因此，政府应该尽可能及时准确的披露包括房地产信息、金融证券信息、国家政策信息以及相关法律法规等，使得投资者能够尽量了解市场，做出正确的投资决策，促进我国房地产投资信托基金快速发展。

（五）加强监管机制REITs所带来的金融风险需要严格的监督机制来控制。REITs使得金融风险转移，市场监管动力减少，因此政府必须针对监管机制和风险控制制定相应的行业规范和准则，并且由相关职能部门积极参与审核和监督。一方面政府应加强对参与REITs运营养老地产的公司的审核，设立严格的准入门槛，杜绝信用较低、运营状况较差的信托基金进入养老地产市场；另一方面，对运营之中的REITs养老地产项目，严格控制项目风险和规模，避免大规模违约的发生。

五、REITs应用于养老地产的模式分析

经过以上的政策优化，面向养老地产的REITs的运营模式可以如图1所示。该模式的具体运作程序如下：

（一）引入房地产投资信托基金REITs；

（二）基金管理公司募集投资者，投资者主要是针对养老金、保险金和住房公积金等金融机构；

（三）房地产开发商投资开发养老地产，政府对开发商以及REITs给予土地、税收方面的优惠政策；

（四）开发商将养老地产的所有权交由基金管理公司，由资产管理公司后期运营养老地产；

（五）后期运营带来额收益交由基金托管公司保管，机构提取一定的资产保管费和服务费后按期支付投资者的相关收益；

（六）投资者可以将受益凭证在证券市场上交易。其中绿色部分就是引入REITs之后，养老地产整个系统的运转流程。可以看到，引入REITs之后，开发商的退出渠道变得更多，资金回笼也更迅速，同时，在养老金、保险金和住房公积金等机构投资者及税收优惠等政策的大力支持下，REITs的融资渠道也更加广阔。这样，一方面退出机制有利于提高开发商投资养老地产的积极性。而另一方面，更宽的融资渠道，让REITs也有动力参与到养老地产的投资中。再者，信托基金法律法规的完善、监管机制的建立、人才培养和信息披露使得REITs具有较好地发展环境和发展空间。需要说明的是，REITs在整个体系中只负责相应的资金运作，而相应的资产运营则交由专门的运营公司机构负责，为了简化图表，并没有在图中标明这样的资产运营公司。

六、总结

中国社会老龄化越来越严重，在政府扶持老年养老问题能力有限以及老年人越来越追求生活品质的社会背景下，开发养老地产对解决我国老龄化问题有积极意义。但是，融资和退出机制是许多房地产企业进驻养老地产的瓶颈。通过将REITs引入养老地产领域，首先能够拓宽开发商的融资渠道，促进开发商投资养老地产；其次在得到政策支持后，REITs还能够为养老金、保险和住房公积金等资金提供抵御通胀、保值的渠道，提高社会总体福利水平。所以，面向养老地产的REITs是一个积极有意义的探索。当然，REITs应用于养老地产的开发还存在一些问题，比如信托法律法规不完善、REITs基金的委托以及专业人才缺乏等问题，需要政府部门采取相应的措施加以防治。同时，由于涉及到养老金、保险和住房公积金等社会保障资金的运作，严格的制度监管和有效的风险管控都是必须在制度设计和政策设计层面予以充分考虑的。

作者：马智利何婷单位：重庆大学建设管理与房地产学院