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商业地产投资现状分析

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房地产因其产业关联度高,带动力强,已成为国民经济的支柱产业。2010年可以说是一个政策年,调控政策持续高压、贯穿全年,让中国楼市在经历了集体狂欢之后迅速步入调整。住宅地产投资开发过热,价格的快速升温导致了一系列调控政策的密集出台,从2010年到2011年初,政府通过土地、金融、税收、限购等多种调控手段,遏制房价的过快上涨,调控力度之大、政策发布之频繁,可见其对房地产市场调控的决心非同一般。

在此大环境之下,大多数房地产开发商及投资者开始将目光从住宅市场转移到了商业地产市场上,使得商业地产顺理成章的成为楼市调控新政的受益者,并被一致认为是投资客和开发商的“最佳避风港”,诸如万科、保利、富力、首创等品牌房产商纷纷试水商业地产。此外,随着扩大内需、加大第三产业比等政策规划的实施,城市基础工程的建设以及新城区的开发不断增长,同时也在很大程度上拉动了商业、服务业的发展,并为商业地产的发展提供了有力基础。因此,大量行业学者认为商业地产是房地产投资的“价值洼地”,商业地产的价值将被重新评估。那么,商业地产的实际情况如何,商业地产真的迎来了春天吗?到底是投资“价值洼地”还是“价值陷阱”呢?

商业地产关键数据指标回顾

根据21世纪数据中心统计数据显示,3月份北京市商业地产市场价格的变动呈现出一路走高的态势,大量项目的租售价格上涨,北京商业地产市场近500个在租在售项目(写字楼、商铺)中,共有40个商用项目的租售价格发生变动,其中38个项目价格上涨;2个项目价格下跌;涨幅最高的项目报价翻倍,而最大跌幅则为40%,目前写字楼项目无降价记录。

数据显示,3月份北京在售写字楼价格发生变动的项目共有10个且全部上涨,最高涨幅为21%,最低涨幅为2.86%。预计未来写字楼售价仍有上涨空间。短时间内造成这些项目的价格上浮的原因是由于相当数量为办公物业立项,后改为住宅出售的项目,这部分楼盘未受到“限购”影响,成为大量投资者和异地购房者的置业新热点,市场交易的火爆在一定程度上改变了原本的供求关系,从而导致市场上仅存的在售写字楼资源显得尤为稀缺。

数据显示,3月份北京在租写字楼中共有17个项目报价上涨,绝大多数位于城区内,最高涨幅达到37.5%。总体上看,本月在租写字楼涨幅不大,但无降价记录,反映出目前在租写字楼市场处于整体上升的趋势之中。由于大量高端写字楼多为开发商自持项目,因此在租写字楼的租金水平和变动状况最能体现出写字楼市场的真正走势。

根据调查数据显示,北京目前市场上在售商铺存量有限,新盘入市量不足,加之2月密集的节假日导致北京在售商铺市场相对冷清,但无项目降价显示。商铺租赁市场方面,3月份北京在租商铺中共有6个项目报价发生变动,其中4个项目租金上涨,2个租金下调;涨幅最高项目租金翻番,最大跌幅为40%。

2010年北京商业地产整体分析

据我司信息中心数据显示,2010年,北京市房地产开发投资中,写字楼开发投资完成259.1亿元,比上年增长55.4%,比房地产开发投资增速高出31.3个百分点;占房地产开发投资比重为8.9%,比上年提高1.8个百分点。商业及服务业等经营性用房开发投资完成336.3亿元,同比增长67.5%,高出房地产开发投资43.4个百分点;所占比重为11.6%,同比提高3个百分点。

从购物中心商业来看,2010年就有11家购物中心开业,其中包括朝阳大悦城、华联万柳购物中心及大钟寺国际广场等,为市场带来总计超过102万平方米新增供应,为2009年新增供应量的近三倍。随着传统商圈竞争加剧及有限的商业土地供应,北京商圈开始呈现分散化趋势。发展商将项目开发转移到北京新兴零售节点或近郊,使一批新兴商圈逐渐成形。在这种情况下,与去年谨慎的扩展计划有所不同,众多国际奢侈品牌和高端品牌2010年积极在京扩张门店数量,租赁活动增加。中端定位的国际品牌和内资时尚、餐饮、教育、超市及百货零售商亦在扩大销售网络。截至2010年底,共有超过93万平方米的中高端购物中心面积被市场消化,整体空置率为14.48%。

受到不断上升的租赁需求的鼓舞,多数业主开始取消优惠措施并放弃通过低租金吸引零售商的策略。数据显示,北京中高端购物中心固定租金在2010年第二季度同比上涨5.84%,环比增长2.76%,至每月每平方米709.68元,是2009年第一季度以来的最高值。2010年下半年,位于新兴零售节点的新项目集中于三四季度入市,且租金多低于市场平均水平,整体租金相应出现下滑。至2010年底,整体租金同比下降0.25%至每月每平方692.53元,与去年基本持平。

数据显示,从具体投资人群看,商铺投资仍然以机构为主,其投资产品主要以中高端零售商业物业为主,面积一般都在3万平方米以上。而个人投资者则集中于沿街商铺、社区底商等规模小、总价低的商业物业类型。

总体而言,2010年北京商铺市场成交活跃,尽管新增供应量创下历年之最,但截至2010年底,仅中高端购物中心面积就有超过95万平方米被市场消化,整体空置率较2009年明显下降。我司预计这一趋势将在新的一年延续,2011年北京商铺市场将迎来新一轮的需求爆发。

通过对2010年北京商业地产的整体分析以及商业地产相关数据的回顾,我们可以得出结论即:商业地产的投资价值洼地开始显现,商业地产迎来来了它的期盼已久的春天。但问题也随之而来,在未来商业地产的投资与开发过程中,无论开发商或投资者需要注意哪些关键性因素,可以规避价值洼地转变成价值陷阱呢?诸如此类的问题一直困扰着开发商与大量的投资者。

商业地产投资、开发中需要注意的关键性因素

区域环境:区域环境状况分析是一个商业项目成功与否的前提。任何项目在投资、开发前期必须要对区域环境进行系统性的了解与分析;应通过实地调查来深入了解项目区域的政策影响、消费水平,人群素质,商业业态分布情况,环境限制等因素,观察分析可能受到的影响,及时发现不利因素进行投资评估或规避。例如:项目所处区域是否有明确的政府发展规划和具体的实施建设目标,处于重点规划和投资的区域其成长更具有保证,投资者可通过实地观察和对区域商业规划的总体了解来准确判断商业发展的趋势。

项目自身因素:通过对区域环境的深入了解与分析后,根据其结果对项目进行准确的市场定位、产品定位,并制定出相应的营销方案也同样重要。准确的市场、产品定位是项目后期良好发展的前提,定位的准确与否直接关系到项目后期的成败。目前市场上,由于定位不准确而导致商业项目失败的案例比比皆是。因此,任何商业地产项目都需要进行准确的自我分析与定位,规避风险。

观念的转变:商业地产与住宅的主要区别在于,商业地产前期投资较大,主要以自持为主,销售为辅,通过项目良好的运营收取租金,实现投资价值。而住宅则是以周期短,开发频率快,快速回笼资金为主,由于政策的影响,大部分住宅地产开发商转为开发商业地产,这就需要开发商在开发观念上彻底的转变,改变其固有的开发、投资理念。目前市场上经常会出现开发商在投资开发商业项目时,采用住宅的开发理念,对商业项目进行分割出售,快速回笼资金,开发完成后没有统一的经营规划,导致项目后期经营惨淡,投资者苦不堪言,同时也大大降低了开发企业的形象。

专业团队的管理:商业地产的投资价值必须通过后期的租金来体现,而租金的实现是通过前期开发企业与专业商业地产代理共同努力的结果,项目运营期间否有完善的专业服务,对商业地产投资回报的稳定性有较大影响。因此,专业团队对商业地产投资、开发的介入是至关重要的。

综上所述,我司预计未来2年内,房地产开发投资仍将保持较快增长,但由于住宅市场宏观调控政策的力度不会减弱,尤其是限购政策的影响会逐步扩大,投资需求会进一步受到抑制,估计商品房销售市场仍将处于低迷状态。相对住宅市场而言,“十二五”规划进程对城市化,产业比重的要求增加、国内经济发展由出口转为扩大内需、大量房企涉足商业地产、商业地产无政策性打压等利好,将导致商业地产投资者信心逐步恢复,从而迎来崭新的开始。其具体表现在以下几个方面:

供需关系:随着国内经济结构的不断调整,内需的不断扩大,商业地产将逐步面临供小于求的局面,以北京为例:未来几年北京仍将是多数国内外零售商进行扩张和拓展的战略性市场,2011年预计有超过73万平方米的新增供应计划入市,但持续增长的需求将使整体空置率维持在现有水平或有一定程度下降。按此推算,如果总体供应不超过100万平方米,供应或将出现紧张。

租金与售价

据我司信息中心数据显示,2010年商业地产成交火爆的重要原因之一是由于商业地产本身投资回报相比住宅要大得多,而且遇到政策对住宅市场的打压,市场流动性部分转移到商业地产投资市场。以商铺为例:目前北京市商铺供应量十分有限,特别是社区商铺基本已经饱和,新增供应主要来自于北京功能拓展区域及周遍新城区新增楼盘底商及片区改造的商业街,商铺市场仍处于是卖方市场,再加上市场需求强劲,价格自然应声而上。此外,2010年一系列政策调控全部指向住宅市场,对商业地产受冲击力度较小,较松的环境变相促使商业地产租金、售价继续上涨。因此,我司认为,在宏观政策没有重大调整的前提下,未来几年商业地产租金与售价将稳步上涨。

展望商业地产的未来,充满了生机、诱惑、同时也存在困惑,与担忧,开发商、投资者对未来成功的商业地产项目翘首期盼,巨大的需求,城市化的推进,以及政策环境的利好,势必推动商业地产快速发展。如何规避商业地产未来发展中不可避免的风险与问题将给我们带来不断的思考。毫无疑问,商业地产机遇与风险将会共存,只有理性思维,并以高度专业化团队运做的项目才能真正把握机会。

商业地产投资现状分析责任编辑:陈老师    阅读:人次