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房地产开发企业税收

2009/12/20 阅读:

(湖南商务职业技术学院湖南长沙410205)摘要:当前的金融危机对全球实体经济产生了很大影响,房地产业也受到了巨大的冲击。合理利用税收筹划,有效降低企业运营成本,对于帮助房地产业走出困境有很大的现实意义。从税收筹划的必要性、可行性进行论述并提出了一些具体的做法。

关键词:税收筹划;成本控制;房地产业

在金融风暴席卷全球的背景下,我国经济也不可避免地受到影响,特别是地产置业,房地产市场萎缩,投资增速回落,预售情况不佳,再加上前期宏观调控的压力,房地产企业现金流出现几乎枯竭的状态。

在不违反税法的前提下进行精心的税收筹划,规避潜在纳税风险,节约合理纳税成本,是企业的合法权利。据专家测算,企业有15%~20%的节税空间。房地产开发项目是典型的资金密集型行业,进行必要的税收筹划,对企业有效降低运营成本,增加收入利润,具有相当重要的意义。

1房地产开发企业税收筹划的必要性

企业缴纳的税款是企业的运营成本之一,有效地进行税收筹划、合理合法地减少企业缴纳的税款额,是一条有效降低企业运营成本的途径。下面以一个案例进行说明:

某公司2005年3月在湖南注册成立,注册资金2000万元人民币。该公司的主营业务是汽车租赁,年营业额达1000万元人民币。按照5%的营业税率,该公司每年至少交50万元的营业税;按照10%的租赁行业利率,该公司每年应缴纳33万元的所得税;加上每年约5万元的附加税,该公司每年应缴纳的总税额在88万元左右(见图1)。其税收筹划解决方案:

(1)通过安置下岗失业人员获得税收优惠。财税2002年208号文件规定,如果服务性企业安置下岗失业人员达到其员工总数30%,可以免3年营业税、3年企业所得税和城建、教育等其他附加税种。该公司主营业务是汽车租赁,属于服务性行业,对招收员工的学历知识水平的要求不会太高,完全有能力招收一部分失业下岗人员作为员工。因此,如果该公司能够安置超过30%的下岗失业人员,就可以免缴3年的营业税、企业所得税以及附加税。

(2)通过安置退伍军人获得税收优惠。财税2004年93号文件规定,如果服务性企业安置军队退役士官达到其员工总数的30%,企业可以免缴3年营业税、企业所得税和其他附加税。因此,如果该企业租赁公司能够依此招收部分军队退役士官作为其员工,就可以在3年内免缴营业税、企业所得税和附加税。

以上是税收筹划方式的一个小的运用,可带来可观的经济效益。随着我国社会主义市场经济日趋成熟,由于纳税风险、税收制度的多变以及税收筹划知识的广泛传播等因素的存在,税收筹划将越来越被智慧的企业家们所接受。税收筹划正走上经济前台,成为企业控制成本的利器。

2房地产开发企业税收筹划的可行性

2.1从税收政策看税收筹划的可行性

国家关于房地产行业的税收政策,虽然不断完善,但由于行业发展快,会出现一些新的情况和问题,因此税法可能存在覆盖面上的空白点、衔接上的间隙处和掌握尺度上的模糊界限等。加之会计处理方法与税法之间存在着差异,因而企业如何纳税,往往存在多个可选择的方案。企业可以通过对自身行为的调整,避开税收所要限制的方面,达到国家规定的政策条件。

2.2从纳税观念看税收筹划的可行性

计划经济年代,人们把税收看作企业对国家应有的贡献,侧重从作为征税主体的国家角度研究税收,却忽视了作为纳税主体的企业在依法纳税过程中的合法权利。随着社会主义市场经济的发展,理论界开始重视从纳税主体的角度研究税收,企业财务管理者开始认识到税收在现代企业财务管理中有不可估量的作用,研究企业纳税筹划的思想障碍已经基本消除。

2.3从合法地位看税收筹划的可行性

随着市场经济的发展和国家税法体系的完善,国家对企业的税收筹划行为也持肯定和支持的态度。2001年,国家税务总局正式公开承认了税收筹划的合法地位,并且在其主管的专业报纸《中国税务报》上开辟《筹划专刊》,专门讨论税收筹划的理论和实践知识。

3房地产开发企业税收筹划的具体做法

房地产开发企业涉及的税种比较多,但并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要有:营业税、上地增值税、企业所得税。由于不同税种的性质不同,税收筹划的途径、方法及收益也不同。

3.1营业税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。

3.1.1合作建房筹划法

所谓合作建房,就是指一方提供资金,一方提供土地使用权,两方共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。两种方式纳税义务不同,纳税人可以利用这些规定中的差异进行税收筹划。以“以物易物”方式为例:甲乙两企业合作建房,甲提供土地,乙提供资金。两企业约定,房屋建好后,双方均分。完工后,经评估该建筑物价值4000万元,甲乙各分得2000万元的房屋。此时,甲企业通过转让土地使用权拥有了部分新建房屋的所有权,应以转让无形资产项目计算营业税,其转让土地使用权的营业额为2000万元,甲应缴纳的营业税=2000×5%=100(万元),而乙企业则无须缴纳营业税。

3.1.2承包合同筹划法

工程承包公司是否与建设单位签订承包合同,将适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同时,建房属于建筑业,适用3%的税率;不签订合同时,只是负责工程的组织协调业务,属于服务业,应缴纳5%的营业税。根据上述规定,纳税人在承包工程时,一定要与建设单位签订建筑安装工程合同。这样,其承包收入只需按建筑业适用3%的税率。否则,其承包收入就需按服务业适用5%的税率,营业税、城市维护建设税、教育费附加的税负也会相应加重。

3.1.3减少应税项目流转次数筹划法

我国税法规定,房地产等不动产转让属于营业税的纳税范畴,而营业税是按次重复征收的,转让次数增加便会导致重复纳税。如:甲企业曾为建筑房屋向乙企业借入2亿元人民币,约定到期后以开发的部分房屋充抵借款。最终,甲企业用300套住宅抵顶借款,依据税法规定应纳营业税1000万元,城市维护税70万元及教育费附加30万元,以上二项税合计1100万元。而乙企业接受这300套住宅后为收回欠款,转手销售,再次支付相关税1100万元,乙企业实际只收回欠款1.89亿元。300套住房被销售了两次,所以交纳了两次营业税。若乙企业帮助甲企业代理销售这300套住房,并约定住房销售后,销售款优先偿还原先欠款。这样使300套住房仅被销售一次,只需交纳一次营业税,乙房地产企业实际可以收回的借款就是2亿元了。

3.2土地增值税筹划

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得增值额征收的税种。

3.2.1成本核算对象的筹划

房地产开发企业可设立一家独立的装饰公司,专门为购房户装修。具体可与购房户签订两份合同,一份是开发企业与购房户签订的房地产销售合同,另一份是装饰装演公司与购房户签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明的房款的增值额缴纳土地增值税,而装修合同上注明的金额属于劳务收入,缴纳营业税,不缴土地增值税。通过分散经营收入,从而减少税基,降低税率,节省税款。

3.2.2利息扣除方式的筹划

《土地增值税暂行条例实施细则》规定,房地产开发企业的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出不能单独计算,而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择:如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资历,利息费用所占比例较高,则可计算分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资历,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。

3.2.3合理确定增值额进行筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免缴土地增值税;如果增值额超过扣除项目金额的20%的,应就其全部增值额按规定纳税。同时对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。土地增值税适用30%~60%的超率累进税率,价格越高,相同条件下增值额越大,适用税率越高,有些情况下价高未必利大。因此,在确定房地产销售价格时,要全盘考虑,既要考虑价格的竞争力又要考虑企业的最终收益。

3.3企业所得税筹划

与营业税等流转税筹划相比,企业所得税筹划的效益更大也更直接。因为流转税筹划的效益并不是最终的节税效益,只有扣除对企业所得税的影响后才是真实的效益。

3.3.1选择投资地区筹划

选择投资地区进行税收筹划,是伴随着国家对部分地区的税收优惠政策出台而产生的,符合国家宏观经济政策,因此得到官方承认与支持。纳税人经过核算其成本和收益,可在经济特区、经济开放区、高新技术产业开发区、西部地区等税收优惠政策较多的地区注册。如果企业已经在无优惠政策的地区成立,则可通过一定的策划,与某些能享受优惠待遇的企业或产业挂靠,使自己也能符合优惠条件。

3.3.2选择从属机构筹划

企业的从属机构主要包括子公司、分公司和办事处。这三种形式的从属机构在设立手续、核算、纳税形式以及税收优惠等方面是不同的。子公司虽是独立法人,设立手续复杂,独立核算和缴纳所得税等,但可以享受当地的税收优惠政策;而分公司和办事处则设立手续简单,不独立核算,也不独立缴纳所得税,由总公司汇总缴税,税负较轻,但不享受税收优惠政策。因此,在进行税收筹划时,应该根据具体情况分析,选择促使企业获得最大利益、税负较轻的方案实施。

3.3.3利用税前扣除项目筹划

我国税法规定的企业所得税税率为25%,纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的,与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。从具体扣除项目来看,可以进行纳税筹划的项目主要有主营业务税金及附加、土地使用权、广告费与业务宣传费、业务招待费与会议费等。

房地产开发企业税收

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