土地增值税范文

一、土地增值税政策目标难以实现的原因分析

1、征税范围忽视了一部分房地产增值收益。能产生房地产增值收益的途径，除了转让

房地产以外，还有土地使用权及房屋出租收益、房地产不发生转让但由于外部环境变化带来的收益等。只考虑房地产转让增值，一方面不符合税收公平原则，另外也导致了一部分财政收入的流失。

2、计税依据的设计操纵空间大，实际征收困难。计税依据中的收入实际上是以成交价为基础，而以成交价为基础确认收入是容易被操纵的，收入的客观性难以保证。另外，条例所规定的六条扣除项目过于繁杂，税务机关核实这些项目存在一定技术困难。

3、对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值、物价上涨导致的增值、以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。

4、税率的设计难以实现改善房地产市场结构、抑制房地产投机的政策意图。我国目前的土地增值税税率是对征税范围内的所有房地产转让全部采用30%、40%、50%、60%的累进税率。这对于房地产的正常流转来说，税率偏高，税负偏重，不利于房地产的正常流通；而对于以投机为目的的房地产交易来说，又没有起到理想的抑制作用。

三、对完善我国土地增值税的思考

1、考虑将“投资性房地产”持有期间的增值收益纳入征税范围。财政部近期正式

的并将于2007年1月1日起在上市公司中率先执行的新会计准则中，解释了企业“投资性房地产”的含义：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对个人来说，不以居住为目的购买的房地产也应该视为“投资性房地产”。由于我国目前的房产税、所得税等都对房地产租赁带来的增值收益纳入了征税范围，可以考虑只将“投资性房地产”持有期间的增值收益增加到土地增值税征税范围中。

由土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等因素导致的房地产自然

增值收益，无论房地产是否转让，国家都应该参与这部分收益的分配。将“投资性房地产”持有期间的增值收益纳入征税范围，一方面更符合税收的公平原则，增加了财政收入；另一方面，对那些以投机为目的购买商品房的企业和个人来说，同时持有多套商品房也增加了其持有成本，一定程度上起到了抑制房地产投机的作用。新会计准则对企业“投资性房地产”增值要求计入损益，意味着将对此收益和房地产转让收益一样征收所得税，那么考虑将其纳入土地增值税征税范围也是可行的。

2、完善房地产估价制度，合理确定计税依据，降低征收难度。确定计税依据应当充分

考虑两方面问题：一是给予房地产投资者的投资回报、风险回报以及通货膨胀损失等以足够扣除，消除一部分重复征税的负面影响；二是要考虑征收难度和成本不要太高，便于税务部门征收。

考虑将土地增值税的计税依据分一级市场、二级市场、持有投资性房地产三种情况处理。

建议对征税范围内的房地产采用每年定期估价的方法来确定房地产的估定价值，可以使用国际上采用较多的收益现值法。

首先，对房地产一级市场的计税依据，可以在房地产估定价值的基础上，充分考虑房地产投资者的投资回报、风险回报以及通货膨胀损失，结合房地产开发的成本，给予足够合理的扣除，消除一部分重复课税的影响。其次，对投资性房地产持有期间的征税，采用定期（如1年）征税的方法，增值额为两个时点的估定价值之差，同时考虑物价上涨因素的扣除。第三，二级市场房地产交易的计税依据，则用出售日房地产现值扣除基准日估定价值，同时考虑扣除物价因素。非投资性房地产的基准日为房地产的购买日，投资性房地产的基准日则为上次课税日。

3、拉大税率级次，按照持有时间合理确定税率。对房地产一级市场的税率，应该拉大

税率级次，对获利较少的普通商品房采用较低税率，而对利润较高的高档住宅则采用高税率调节，以起到鼓励开发商开发普通商品房，调整房地产结构的作用；对持有投资性房地产的征税，则按照持有时间来确定税率，如持有年限在5年内采用某一比例税率，5—10年则可以递减；二级房地产市场交易的税率确定，可以同时考虑增值额的多少和持有时间两个因素。

目前土地增值税开征已经超过十年了，但许多地方并未实际开征，开征的地方课税效果也不甚理想。财政收入的取得没有达到预期目标，抑制房地产投机、调整房地产市场结构、促进房地产市场稳定健康发展的政策意图也难以很好地实现。

本文拟通过对我国目前土地增值税税制进行分析，找出土地增值税课税效果不理想的原因，为下一步房地产税制改革提出一些建议。