农村居民购房意愿与影响调查统计范文

摘要:本文以陕西省商南县的406位农村住户的问卷调查数据为基础，运用SPASS软件，对农村居民的城市购房意愿及其影响因素进行了统计分析。结果表明:商南县当地农村居民的城市购房意愿不高，其中老人养老、子女教育、居住环境、工作需求、家庭收入水平、市场房屋价格等因素显著影响了农村居民在城市购房的意愿。针对这几个主要影响因素，我们建议政府可以从提高农村居民收入、抑制房价过快增长等方面来解决农村居民城市购房意愿不高的问题。

关键词:农村居民;城市购房意愿;进城购房影响因素

1引言

目前，随着我国城镇化发展的脚步越来越快，出现了越来越多的农村居民离开农村来到城镇并从事非农业生产。这种现象已经成为我国农村劳动力迁移过程中的一种特有现象，它是经济形势从传统社会向成熟的现代社会转变的产物。在21世纪初期，由于经济制度和社会结构的改革，政府出台了很多政策来鼓励更多的农村居民离开农村来到城镇并从事非农产业的工作。但是，由于农村资源极其的匮乏，导致了农村劳动力的大量流失，城乡之间的差异在逐步扩大，而城镇人口数量的急剧增加也造成了一些城镇问题。如何在城市化高速发展的过程中，降低甚至消除以上出现的问题，如何让农村居民来到城镇能过上期望的生活，如何让中国现代化和城市化进程更加稳步快速地发展，如何保障社会的稳定和公正，这都将是我们亟待解决的问题。

2研究进展

2．1国外研究进展

最早从人类学角度研究人口流动和迁移问题规律的是英国的Ravenstein，他于1885年提出“人口迁移法则”［1］，他认为迁移方向是多种可能的，主要的移动方向是从农村到城市。在Ravenstein的研究之后不断有后人开始从各方面因素着手研究，例如赫伯尔在1938年正式提出“推拉”理论概念。之后在1959年，博格提出“推拉理论”［2］，在人口自由流动和市场经济作用下，人口迁移会产生正、反两种因素的结果，这两种因素会分别产生积极和消极的结果。李(E．Slee)［3］在以上的基础上引入了个体因素和迁入地的阻碍因素，并系统总结了推拉理论，他将会影响迁移行为因素的情况分为4个方面:(1)与迁入地有关的因素;(2)与迁出地有关的因素;(3)各种中间障碍;(4)个人因素。人口迁移的研究从理论转向实践是从第二次世界大战以后，例如刘易斯的二元结构模型［4］。在二元结构模型的基础上，托达罗(Todaro)［5］的预期收入理论认为预期的城乡收入差异促使了农村居民向城市流动的决策得以施行。虽然之后的研究人员证实该理论的有效性，但它仍有一定的缺陷。

2．2国内研究进展

目前，国内的研究人员对农村居民进城定居意愿研究主要停留在理论的基础上，但这仅是对以上研究理论的一种验证和修正，并没有产生出新的理论成果。张良悦，刘东(2008)［6］研究表明，中国农村劳动力的转移受到户籍制度的阻隔和农村土地制度的退出束缚。于是，在此基础上设计了三个假设，即:(1)土地可以转让，农村劳动力退出农业生产，提供非农业生产;(2)劳动力供给农户家庭的效用主要取决于消费和休闲;(3)家庭收入主要是农业收入和非农业收入。在此基础上，提出了由生产和消费决定的农业家庭模式。黄锟(2011)［7］研究表明，土地物权空闲浪费以及受此影响而出现的土地流转、土地补偿标准过低、土地流转困难等一系列问题都是受土地产权的缺陷影响，这些缺陷严重阻碍了城镇化进程。这些研究都是从实证的角度进行的微观研究，这些研究通常都是采用计量经济学的方法，如二元Logit回归模型、多元Logit回归模型、Tobit模型、结构性Probit、持续时间分析等。

3数据分析

本研究数据主要来自于问卷调查。调研组选择陕西省渭南市商南县作为主要调查地点。调查方式是由被调查者作答，由调查员填写问卷，每份问卷完成时间约需20分钟。本项目中共发放调查问卷450份，收回428份，其中有效问卷406份，收回率95．10%，有效问卷比例达90．20%。问卷数据采用SPASS软件处理。

3．1被调查者的基本情况

在调查对象中，性别方面，男性有购房意愿的比例占25．20%，女性占25．00%，男女总体有意愿购房的比例不大，比例所占不高;年龄构成上，23至40岁年龄阶段的人数较多，23～40岁、40～50岁、50～60岁这三个年龄阶段的有意愿购房的比例相似，都在25．00%左右，这三个年龄阶段的人多数具备购房的经济能力，也是购房的主要群体;家庭年收入方面，年收入3至5万元的样本最多，其中有购房意愿的占30．40%，较低的收入水平是制约购房意愿的直接因素;家庭年支出上，处于1．5至3万元的人数较多，有购房意愿的比例为31．00%，年支出水平较低，当地居民花销谨慎，一是因为农村传统思想“攒钱傍身”，二是本身的经济收入较低;在调查样本中家庭收入来源主要有个体户、外出打工、务农及其他，其中个体户有购房意愿的较少仅11．10%，当地居民从事的多是传统行业，这些行业的共同特征是收入稳定但不高。

3．2购房意愿

对“被调查者购房情况及意愿”分析可知，农村居民购房意愿并不高。73．89%的调查样本无意愿购房，仅25．11%的调查样本有购房意愿，整体的购房意愿不到三成。在这26．11%的有购房意愿的调查样本中，11．80%的人近5年内并没有购房打算，9．80%的人预期近3至5年购房，52．90%的人计划近1至3年购房，仅25．50%的人1年内有购房意愿。如果在城市购房，92．00%的人不愿意退出农村宅基地并还耕、还林以获取政府补助，仅8．00%的人愿意退耕还林。这与农村长期以来面朝黄土背朝天、以农为生的生存方式有关。不过，随着时代的发展和当地受教育程度的提高，村民进城落户的意识不断提高，出现了部分村民愿意进城并退出农村宅基地、退耕还林的现象。通过对“城市购房的情况”和“是否自愿退出农村宅基地并还耕、还林以获取政府补助”做交叉分析表及卡方检验可知，P值小于0．05，即城市购房情况与自愿退出农村宅基地并还耕、还林之间具有相关关系。由卡方检验可知在城市购买房屋情况与自愿退出宅基地之间具有相关关系，接下来细看其中的相关关系。在22．7%的已在城市购房人群中，20．3%的人愿意退出宅基地获取政府补贴，仅2．4%的人不愿意。在占总比77．3%的未在城市购房人群中，69．0%的人不愿意退出宅基地，仅8．4%的人愿意退出宅基地。分析其中的原因可知，已经在城镇购房的人对于闲置的农村住房多数人是愿意换取政府补贴的，而还未在城市购房的人中，绝大多数的人以农村住房为唯一稳定的居住源，如果没有找到可以作为这唯一稳定居住源的备选居住源，他们多数是不愿意退出宅基地的，即使有政府补助。

3．3购房动机

由多重响应表可知，农村居民的购房动机主要有照顾老人、子女教育、改善居住条件、打工或创业需要，21．4%的人会为了给子女更好的教育资源而进城购房，18．1%的人考虑城镇先进的医疗水平更利于照顾老人而进入城镇生活，还有18．3%的人选择进城购房是为了更方便地工作，而这几个主要影响因素也是如今城乡差距所在。3．4购房意愿的影响因素由调查分析可得，影响农村居民进城购房的最主要的因素是家庭经济水平，占35．00%的比例;其次，24．10%的调查样本认为是个人或家人的发展机会影响进城购房;还有22．20%的调查样本认为是当地的旅游景区影响了当地居民进城购房;13．80%的调查样本认为影响居民进城购房的主要因素是政府出台的关于购房的优惠政策;最后分别有4．40%的调查样本认为影响进城购房的最大影响因素是房价和物价水平，0．50%的调查样本认为家人或亲友的建议是最大影响进城购房的因素。以下采用多项Logistic回归分析模型，对406名商南县农村居民的问卷调查数据进行经济计量分析。模型中用到的解释变量主要包括房价和物价水平、政府出台的关于购房的优惠政策、旅游景区的存在、家庭收入、个人或家人的发展机会以及家人和亲戚朋友的建议等。指标及变量基本情况见下表。Logistic回归分析中的中心概念的logit(逻辑)，它是胜算(odds)的自然对数。若p表示时间发生的概率、1－p表示时间不发生的概率，则模型为:根据SPASS统计分析软件，将数据代入进行统计处理。统计结果显示，影响农村居民购房意愿的主要因素及显著性归纳如下。家庭收入检验值在0．01水平上显著，且符号为正。其胜算比值Exp(B)大于1为7．357，其胜算值大于其他影响因素，代表家庭收入水平对购房意愿影响权重最大，作用最为明显;个人或家人的发展机会因素的影响在0．05水平上显著，且系数为正，验证了两者和购房意愿大体呈正相关;政府出台的关于购房的优惠政策对购房意愿的影响在0．1水平上显著，且系数为正，说明政府的购房优惠政策与农村居民进城购房意愿大体也呈正相关。因此，要想提高商南县本地农村居民进城购房的意愿就应该提高当地居民家庭收入和政府推行更多的促进农村居民进城购房的积极政策。旅游景区的存在和房价、物价因素对农村居民进城购房意愿的影响分别在0．1和0．01水平上显著，且系数为负。说明二者同农村居民进城购房意愿大体呈负相关。通过分析可知，当地旅游业发展越好，当地经济越好，这便成为了当地的拉力，当地居民看到可观的经济发展必然更不愿意离开当地去到城市中。所以，除非政府给与搬迁者更优越的条件，令他们愿意放弃当地旅游业带给他们的利益去追求更好的利益。对于房价来说，随着房价上涨，农村居民购房意愿越低，且房价的胜算值为0．290，说明对于购房意愿的影响权重相对较大，因此想要提高农村居民的购房意愿，政府需要采取措施控制房价的过快上涨。由如下多重响应表可知，如果进城购房，32．4%的调查样本希望政府能提供对农民购房优惠的政策，29．2%的调查样本希望政府出台针对农民子女就读的政策，24．3%的调查样本希望政府出台针对农民医疗养老的政策，还有14．1%的调查样本希望政府能出台一些其他的有利政策能让他们进城后有更好的居住环境。

4结论与建议

4．1结论

(1)农村居民城市购房意愿整体较低，只有近三成的被调查者有购房意愿，因此农村居民的购房意愿有待提高。(2)家庭经济水平、个人或家人的发展机会、当地的旅游景区发展以及政府出台的关于优惠购房的政策等因素显著地影响购房意愿，所以可以通过提高家庭经济水平、个人或家人的发展机会、当地的旅游景区发展以及政府出台相应优惠的购房政策等来提高农村居民的购房意愿。(3)对于有购房意愿的农村居民，其购房动机主要有照顾老人、子女教育、改善居住条件、打工或创业需要，这些也正是现今城乡主要的差异所在。(4)城市购房情况与自愿退出农村宅基地并还耕、还林之间具有相关关系。已经在城镇购房的人对于闲置的农村住房多数人是愿意换取政府补贴的，而还未在城市购房的人中，绝大多数的人以农村住房为唯一稳定的居住源，如果没有找到可以作为这唯一稳定居住源的备选居住源，他们多数是不愿意退出宅基地的，即使有政府补助。

4．2建议

(1)要让农村居民在城市中定居，首先要提高其收入，即提高农村居民在城市购房的支付能力。提高支付能力的方法主要有:第一，政府提高农村居民最低工资水平。第二，政府应提供相应的银行按揭贷款、住房公积金贷款、组合贷款政策或进一步发放住房补贴。房地产商也应该提供与其配套的分期付款营销策略。现在这些方法的实施在法律上是不允许的，但除了少数经商的包工头有此条件，对于大多数农村居民来说，仅靠在城市打工的微薄收入，在城市购房是很困难的。所以利用这些手段可以极大提高农村居民在城市购房的意愿与能力。(2)进一步抑制房价过快增长，2011年国家房价调控初见成效，但相当一部分农村居民的支付能力还没有达到相应的房价水平，面对这种情况，我们建议政府进一步调控房价。另外，购房意愿较低的农村居民把租房作为替代，这样既可以较好地解决农村居民进城安置问题，又可以改善农村居民的居住现状。(3)当地旅游业发展越好，当地经济越好，这便成为了当地的拉力，当地居民看到可观的经济发展必然更不愿意离开当地去到城市中。所以，除非政府给与搬迁者更优越的条件，令他们愿意放弃当地旅游业带给他们的利益去追求更好的利益。

参考文献:

［6］黄锟．农村土地制度对新生代农村居民市民化的影响与制度创新［J］．农业现代化研究，2011(2):196－198．

［7］姚从容．论人口城乡迁移与农村土地产权制度变迁［J］．人口与经济，2003(2):69－74．

作者：邹季颖 单位：西安财经大学