房地产收入会计核算的方式探究范文

如发生客户退房退款时，应以贷方负数显示。这样进行标准化处理，方便相关报表取数，直接生成报表数据。且有助于在财务核算中对销售异常提高灵敏度，如出现明细余额贷方红数，一则是会计账户录入错误，二则是销售出现严重失误存在多退房款现象。在未结转收入之前，该科目应为贷方余额。如采用会计电算化，可在财务软件预收账款下设辅助项目/客户核算。该科目用以对客户收款情况进行核算，满足结转收入要求时结转计入主营业务收入科目。

一、营业税及代收款项会计处理

“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”按上述核算情况下，纳税依据直接以预收款当期贷方发生额和营业税率计算当期应纳税额。在房款收取中，会有一些房屋的附属费用，如房屋维修基金，办理房产证费用、燃气初装费、热力初装费、有线电视等价外费用。“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”“凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”上述规定明确了代收款项应并入营业额。国税发[2004]69号文件规定：代收款项除了代收的住房专项维修基金外，其他均应计入收入额，缴纳营业税。为避免该项不必要的税收负担，类似代收款项的管理中，资金房地产企业可做代收的配合，最好是以对方直接开据票据给客户，不宜用开发企业手续，不过开发企业账务。

二、结转收入会计处理

在现有房地产会计核算过程中，大部分都是按开具发票的时间结转收入，会出现两个问题：一是由于发票开具时间分散，如一套房不同时间分开开具多张发票的话，会出现一套房分多次结转收入。房屋的每个部分都是不可分割的部分，且最终产权证也是一个，分次收款只是双方约定交款方式，不可能出现人为按金额划分部分销售、转移房屋风险和报酬，如此结转收入与事实相悖。二是结转收入后，从账面看收款总额就需用预收账款和主营业务收入两个科目，统计数据不能从单一账户显示，非常麻烦。其实在开发产品完工之前，是不需要结转收入和成本的。根据企业会计准则第14号第二章第四条“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。”

针对房地产开发，房屋这个特殊商品来看：首先签订合同、收回房款后，收入的金额才能够可靠计量，相关的经济利益很有可能流入企业；其次只有在房屋购买人验房领钥匙、办理房产证等必要的相关手续，才能确认该商品主要风险、报酬已转移，没有保留房屋所有权相联系的继续管理权，也无须对已售房屋实施有效控制；最后在竣工决算后，成本才能基本准确确定。只有在符合以上条件时，预售收入才能够转入房地产主营业务收入，同时结转相关成本、税金，确认整个项目的利润。也就是说在整个预售阶段，无论发票是否开具，都是暂时不用结转房地产收入的，待项目或分期项目基本竣工且符合收入其他相关结转条件再结转，发票可作为会计相关档案单独保管，不做传统意义上的结转收入原始凭证。根据以上原则，待以上所有条件符合后再进行结转，既便于简化会计结转工作，也能从根本上符合会计准则的要求。

三、结束语

综上所述，销售作为企业经营活动中重要的环节，能够有效地核算和监督销售情况，预防财务风险对企业来说就是生死攸关。重要的是还应在具体会计核算中如何有效实施财务职能，从财务报表及相关报告项目中直观的看到经营情况，提高经营效率和效果，促使企业实现发展战略。

作者：刘艳艳单位：河南省和田置业有限公司