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谈房地产企业会计处理与税法差异

2021/10/21 阅读:

摘要:当前我国经济发展迅速,房地产企业在迎来新的发展机遇的同时,也面临着更为严峻的挑战。在国家税法、会计准则相关政策发生变化的情况下,房地产企业的会计处理也要随之发生改变,尽可能和税法保持一致,做好协调工作,确保各项目能够顺利开展。本文对房地产企业会计处理和税法中的差异进行了分析,并提出了相应的应对措施。

关键词:房地产企业;会计处理;税法;差异;应对策略

当前我国人民生活质量不断提升,越来越多人涌入大城市寻求发展机会,这直接促进着房地产企业的快速发展,在人们住房需求不断提升的同时,房地产项目建设规模、数量都呈现上升趋势。在房地产项目销售的过程中,由于其销售形势的十分多样,企业所实行的准则可能和税法、会计准则中的内容存在一定差异,财务报表无法如实反映企业运营状况的现象时有发生,长此以往会为企业发展带来严重的财务风险。为了有效解决这一问题,财务人员要深入了解国家政策中的有关要求,严格按照规章制度开展会计核算工作,确保财务报表中的各项数据真实准确,为房地产企业实现可持续发展提供保障。因此,对房地产企业会计处理和税法差异进行分析具有重要意义。

一、房地产企业的特点

1.业务范围广泛

房地产开发企业是以土地作为主要依托的,通过建设各种工程项目,以出租、销售或其他形式进行经营,具有一定的特殊性,业务范围十分广泛。除了上述方式之外,还可以转让土地的使用权,对房屋进行改造升级,从中获取经济利润。

2.属于高投资、高风险产业

首先,房地产行业属于资金密集型行业,在项目开发前期的立项、规划、手续证件的办理等环节都需要大量的资金投入,在工程建设项目建设过程中,材料、设备、人力资源也需要资金进行维持。其次,房地产项目的开发过程十分复杂,流程较为繁琐,需要将成本、设计、施工、销售、国家政策等因素都考虑在内,一旦行业内部发展环境以及市场外部环境发生变动,将会为其发展带来严重影响,甚至会造成资金链断裂,让项目无法继续开展。大部分房地产企业都非常依赖银行或其他金融机构的贷款,当无法取得理想收益时,为其带来的风险将会是毁灭性的。如果资金缺乏,各环节的工作也就无法顺利开展。再次,通常来说房地产项目的施工周期长,不确定性因素多,资金回报周期长,从各方面来说其风险都比较高。

3.高收益、高回报产业

收益、回报和其前期的投资、风险是成正比的,房地产企业所经营的项目类型十分多样,不仅包括工程项目的建设和制造,又包括事后的销售、服务等,各环节都能够为其带来巨大的经济收益,这也是其实现稳定发展的必要保障。

4.密集型产业

房地产行业不仅是资金密集型产业,同样也是资源、人员密集型产业,在城镇化进程不断加快的今天,房地产项目建设规模和数量都呈现上涨趋势,参与建设的单位、人员数量不断增加,人们对工程项目的要求也越来越高。建设规模越大的项目,其建设周期也会更长,需要更多资源的投入,包括设备、人员等如果会计核算方法和税法中的规定存在差异,就会为房地产企业带来较为严重的影响,因此要必须了解现代会计制度、税收制度中的有关内容,才能实现经济效益的最大化。

5.精细管理产业

在房地产项目管理过程中,需要遵循精细化的管理原则,在项目建设之前,要做好工程设计、组织设计、成本管理、技术管理等多个方面的工作,内部管理效率的提升,对房地产企业提升经济效益、社会效益都有重要促进作用。但由于大部分房地产企业项目都比较多样,其销售、租赁等形式也存在差异,和会计准则、税法中的有关规定不相符合,这也是会计核算中出现问题的主要原因之一。只有在以上各环节做好精细化管理工作,才能够让财务报表如实反映出企业的实际运营状况。企业要大力引进、培养专业化的会计人才,深入了解会计准则和税法中的各项内容,以企业当前发展特点作为主要参考依据,不断对财务管理系统进行优化和创新,合理预测企业发展中可能出现的资金、财务风险,确保各项目能够顺利开展,这样才能够防范财务风险。

二、房地产企业会计处理与税法之间的主要差异

1.会计处理与税收在费用范围的差异

我国会计制度对费用范围进行了明确规定,如果企业在生产产品或提供服务的过程中产生了资金投入,这部分投入可以归为生产成本以及劳务成本的范畴中,企业的生产成本或劳务成本应该在确认产品销售收入时计入企业当期的损益之中。但是如果由于经营管理不善,让企业在生产或提供服务的过程中出现了资金亏损,或承担债务,需要在债务发生的第一时间确认为企业费用,在会计核算的过程中计入当期损益。税法中对成本的规定如下:成本指的就是企业在生产、提供服务时所产生的资金支出、服务支出或是其他类型的费用支出,对于已经计入到生产成本的费用,不用再计入到企业费用统计中。从这一点可以看出,会计制度和税法在费用的规定上存在着一定差别,对于房地产企业而言,在制定财务报表的过程中,很难如实反映出这方面的差异。

2.收入的会计处理与税法差异

在房地产项目建设完成并正式开始向外销售时,会计准则和税法对于收入确认方面也存在着一定差异,尤其是在投资性企业的产品中,这两者关于收入的确认、收入时间的确认方面有所不同。很多房地产项目在建设完成之前就已经开始预售,在这个阶段,客户对于心仪的房地产可以提前交纳房款,这被称为预售房款。从会计准则的角度来看,预收房款并不符合收入确认的原则,不能算作是房地产企业的收入,因此在会计核算时,这部分收入要计入到“预收账款”中,和实际获取的经济效益有着本质区别。只有在项目建设完成,正式开始销售,并完成了房地产项目所有权的转移之后,才能够对这部分的收入进行确认。但是从我国税法的角度来看,房地产企业在项目预售过程中所收取的预售房款,需要严格按照预计计税毛利润分时间段计算出房地产企业当期能够获得的毛利润,在扣除所有的相关费用之后,才能够计入到当期应缴纳的所得税税额。在项目建设完毕并正式销售,且结算计税成本之后,再对所需要交纳的税额进行合理调整。从两者在收入确认方面的差别上不难看出,这种差异主要体现在收入时间的确认,在实际过程中,需要在扣除纳税调整之后的所得税的基础上,再进行结转销售收入确认,这样可以避免重复缴纳税款,可以有效提升房地产企业的经济效益,避免不必要的资金浪费。

3.在投资性房地产项目处理方面的差异

部分房地产项目建设的目的并非为了销售或出租,其属性为投资性房地产项目,项目的价值会随着时间的推移而不断提升,可以实现资本增值,将房地产项目作为了固定资产。在会计准则中有这样的规定,投资性房地产应该具备能够单独计量或出售的性质,会计账面价值采用成本模式,实际成本减去累计折旧,再减去减值,就能够得到会计账面价值。房地产企业的会计账面价值也可以使用公允价值模式,在计算过程中不进行计提折旧,将资金的亏损计入到当期损益中。但是在税法中,并没有针对投资性房产进行明确的规定,在会计核算中,采用了和房地产项目出租同样的核算方式。

三、房地产会计处理与税法差异处理的原则

由于房地产会计处理和税法处理方面存在着较多差异,在处理过程中,一定要深入了解会计准则和税法中的有关规定,以免为房地产企业带来不必要的资金支出和财务风险。在处理过程中,需要遵循以下几个主要原则。首先,统一性原则。在会计工作中,要做到统筹兼顾,深入分析两者之间的差异,根据房地产企业的实际工作特点合理进行选择。在选择会计核算方法、制定核算计划、制作财务报表时,以会计准则作为重要参考依据,尽可能减少两者的差异性。其次,要遵循独立性原则。我国的会计准则和税法有着密切联系,这也决定了会计处理和税务处理之间是相辅相成的关系,两者密不可分,但又有各自的侧重点,要提升会计核算、税务处理的独立性,要让会计报表如实反映房地产企业运营状况的同时,保证纳税额的准确,做好税务筹划工作,为企业减轻财务负担。在《企业所得税法》中有如下规定,在计算应纳所得税额时,要严格按照我国税收法律中的规定进行。这也为房地产企业的会计处理、税法差异处理指明了方向,任何工作都要以法律规定作为主要参考依据。

四、房地产企业会计处理与税法差异的应对策略

会计准则的主要作用就是从微观的角度,通过法律对我国企业的经济活动进行合理调整,而税法既是微观手段,又是宏观手段,对各方的利益关系进行合理分配,这两者相辅相成,既相互独立,又能够共同发展。但是由于其各自的侧重点不同,当前实行的会计准则和税法中的有关内容存在一定的差异,主要是因为其服务的对象、目的等都不尽相同。在了解了房地产会计处理与税法的差异以及处理原则之后,就需要制定科学的应对方法,为房地产企业的稳定发展提供保障,实现经济效益的最大化。

1.做好预收账款的会计与税法协调

预收账款是房地产项目还并未正式销售之前,向客户收取的款项,无论最后房地产项目是否能够顺利完成建设,是否能够正式进行销售,都需要对预收账款进行税费的缴纳和提取。这种计算模式,对于房地产企业的发展有着较为严重的负面影响,并未严格按照国家法律规定的要求进行,也没有遵循合理配比的原则。当前还有不少房地产企业都采用了这种会计核算模式,必须严格按照相应的流程进行调整,否则会为其发展带来严重风险。要根据税法的要求,以及自身实际发展情况,合理选择纳税方式。要改变直接对预收账款进行税费缴纳和提取的方式,可以将预收账款先不进行会计处理,在实际缴纳时再对各项税费进行统一缴纳,以企业的会计核算配比规定作为主要参考依据,在各项目建设完成并正式开始销售,并对营业收入进行确认后,再结转相应的预售款项。这种核算方式符合会计准则中的相关规定,同时也能够满足税法的有关要求。但是该方法也并非没有缺陷,在实施过程中,房地产企业债务表上的应交税金会显示为负数,如果企业领导人员或是财务人员在审核报表的过程中不够细致,就很容易将这一项作为异常数据进行处理。因此在实际工作中,为了能够有效解决这一问题,财务人员要将税费结转到递延税款借项,在财务报表中进行明确标注,在会计核算时,要保证核算流程的科学规范,全面提升给财务人员综合素质,确保能够严格按照规章制度开展工作,让会计核算更加透明。可以建立举报机制,对核算中存在的问题进行反馈,及时反映给上级领导部门,让问题得到及时解决。

2.妥善处理房地产开发的间接费用

从会计准则和税法的分析不难发现,这两者在房地产销售收入确认、收入时间确认方面都存在较大差异,尤其体现在房地产项目销售方面。《企业会计准则》中对此有明确的规定,房地产项目属于房地产企业设计、开发、建设的房屋产品,在预售过程中,向客户收取的预收房款并不属于经济利润,在会计核算中要计入到“预收账款”这一科目类别中,因为该收入和销售收入的确认原则相违背,并且只有在项目建设完毕并正式开始销售后,所获得的利润才能够被计入到收入确认中。除此之外,在项目开发、设计、建设中,除了本来就应该投入的成本之外,还会产生大量的间接费用,这是成本之外的支出。因此为了避免在会计核算工作中出现和税法、会计准则不相符合的问题,就要采取合适的手段,对间接费用进行合理处置。首先,要明确规定间接费用的概念,出台相应的规章制度,清晰地标注出哪些费用属于间接费用,哪部分项目不属于间接费用。其次,会计准则以及税法中对间接费用的规定都非常相似,都是利用权责发生制来对成本进行划分。在当前税法中,并没有针对间接费用进行标准的规定,因此在处理过程中,可以按照房地产行业内部的规章制度对其进行核算处理,但是在会计核算中,要将直接费用和间接费用区分开来,避免两者混淆。所谓的费用就是在房地产项目建设、规划过程中产生的讲解费用,这部分费用并不符合成本核算的要求,如果将其纳入到会计核算的范围,会大大增加房地产企业的纳税额,为其带来不必要的资金支出。在间接费用核算的过程中,需要遵循的首要原则就是,选择应用科学合理的核算方法,将成本中的间接费用和成本以外的间接费用区分开来。

3.强化会计处理与核算协调

会计准则和税法在投资性房产方面也存在着一定差异,有些房地产项目在规划、建设过程中,属性为投资性房产,但是可能会受到某些方面因素的影响,在正式销售或投入使用之后,就可以从投资性房产转变为当期的房地产公允价值与原账面之间的差额作为房地产的入账价值。根据我国税法中的相关要求,这部分应纳所得税额要在税前进行扣除,这样一来,在处理投资性房产时,可以尽可能减少税法和会计准则之间的差异为房地产企业纳税金额带来的影响,也便于企业正常开展税收筹划工作,从而降低企业税务负担,实现经济效益最大化,为其可持续发展提供稳定保障。

五、结语

总而言之,在房地产企业迎来新的发展机遇的同时,要遵守经济发展大环境的相关规定,保证会计核算工作和会计准则、国家税法相一致,财务人员要充分认识到两者之间的联系和区别,深入分析差异产生的主要原因,从而为企业的稳定发展制定科学的计划。房地产企业属于资源、资金密集型企业,需要大量的资金投入,同时风险和回报并存,只有正确处理好财务和税收之间的关系,保证各项目在法律允许的范围内进行,让财务报表如实反映企业的运营状况,才能够为其稳定发展提供保障。在处理预收账款时,要减少会计准则和税法之间的差异,正确协调会计处理和税法之间的关系,加强对房地产开发过程中间接费用处理的科学性,促进房地产企业的可持续发展。

作者:裴小燕 单位:山东泰鑫置业有限公司

谈房地产企业会计处理与税法差异

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