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房地产企业财务管理途径研究

2019/12/01 阅读:

摘要:随着最近几年我国经济的不断发展,房地产行业呈现出迅猛发展态势,由于其所关联的行业十分广泛,因此在发展进程中具有龙头带动效应,在国民经济当中扮演着十分重要的地位。但是最近几年,房地产企业呈现出投资不断加大态势,在很大程度上对我国经济结构平衡产生消极影响。对于房地产企业来说,如果想要在今后实现可持续发展,就必须要对财务加以合理控制。本文在研究过程中就基于成本控制对房地产企业财务管理的途径进行了针对性研究。

关键词:成本控制;房地产企业;财务管理

一、引言

为了能够合理控制我国房价上涨趋势,政府相继出台了很多宏观调控政策,在这样的大背景下,令房地产企业面临着十分严重的资金短缺情况。为了能够改善这种情况,不但要积极拓展企业自身的外源性融资渠道,同时还应当在优化财务管理方面做好功夫。从具体角度看,房地产企业所开展的财务管理工作,需要对资金进行合理监管,进而实现对企业成本的合理控制。同时,在这个过程中还应当最大程度上发挥房地产企业财务部门的效应。从很多房地产企业所取得的实际经验看,很多企业都没有对资金使用形成良好的监管机制。受到企业“工程项目导向”以及财务管理人员自身素质的影响,经常存在着“重项目轻预算”问题。通过以上相关论述就能够清楚看到,在房地产企业内部实施科学有效的财务管理,最为关键的一点就是对资金加以科学配置。

二、房地产企业成本构成

(一)房地产企业所面临的显性成本从显性成本的本质上看,其归属于会计成本类别。房地产企业受到自身特性影响,从其显性成本构成上看,可以概括为以下几个部分:1.人工成本。毋庸置疑的一点,房地产行业属于一个劳动密集型产业,因此,从房地产企业成本构成上看,人工成本所占比重还是比较大的。例如,非正式员工在提供劳动的过程中,报酬都是每日一结。通过以上论述能够清楚看到人工成本在房地产企业当中属于一种刚性的费用支出,尤其是在我国平均工资水平不断提升的情况下,企业人工成本总量也呈现出不断上升态势。2.设备购置成本。对于房地产企业而言,无论是市场竞争方面,还是在资质认证方面,设备规模都是一个十分重要的因素。而目前建筑市场当中,大型设备一般都处于寡头市场结构,所占比重超过60%,所以机械设备的价格相对来说也比较高。而这也令房地产企业面对着比较大的资金压力。3.资金使用成本。房地产企业在日常经营管理过程中,一般都需要较大的外源性资金供给。在这样的情况下,企业就会向商业银行寻求借款并支付一定利息。另外,为了能够满足自身企业对房地产市场变化的适应性,所以相关行为也在很大程度上提升了资金使用成本。

(二)房地产企业所面临的隐性成本对于房地产企业而言,在进行成本管理的过程中,没有重视对隐性成本的合理控制,而这种情况的出现,导致企业成本管理效用无法得以最大程度上发挥。因此,本文针对沉淀成本、机会成本两项内容进行阐述。1.沉淀成本。对于房地产企业来说,沉淀成本主要产生于大型成本购置过程。对于大型成本而言,其具有资产专用性比较高的技术特征,也正是在这样的情况,对于房地产企业而言,如果改变企业性质,也无法将设备用于其他领域,所以在这个过程中必然会导致沉淀成本的存在。2.机会成本。对于房地产企业来说,主要来源于资金的实际使用。房地产企业在确定开发项目之后,将会有大量的资金注入,最终能否发挥资金效应,完全取决于项目选择是否科学。而在资金短缺的情况下,必然会产生机会成本。

三、房地产企业成本控制存在的问题

(一)工艺和流程不合理近年来,信息技术的发展带动其他产业的发展速度有了飞速的提升,原先陈旧的生产流程和生产工艺已经不能满足当前新时代的建筑施工的需求,这就要求房地产企业在进行建筑的实际施工过程中要做好全面的准备,根据时代和当前的社会现状的要求,及时对自身的工艺流程进行升级。但是,在房地产企业中,工作人员的年龄都比较大,而且思想守旧,房地产企业管理层也有类似的人,所以房地产企业并没有在这方面予以足够的重视,这在一定的程度上延缓了房地产企业自身的工艺升级和改造的步伐,从而在市场竞争中处于劣势地位,影响房地产企业的发展。此外,建造过程中不必要的人力、财力支出存在着很大的残余,很多建造工艺的效率有待提升。因此,施工工艺流程的不合理是影响建筑工程施工的主要问题之一。

(二)合同文本的完善度不够高建筑工程的施工是一个相对比较大的经济活动,涉及的资金也是相对比较多的,这就要求房地产企业在进行施工活动的前期,必须要根据实际的需求,做好自身的项目文本的制定,从而保证房地产企业利益不受损失。但是当前房地产企业在这方面的法律意识淡薄,完全依靠口头的评说来进行相关的活动,不对合同文本进行严格的审查,这就会导致房地产企业在一些问题的法律处理过程中处于劣势,从而造成不必要的成本损失。此外,房地产企业在合同制度的过程中随意性较大,没有对合同予以足够的重视,导致合同存在诸多问题,对房地产企业自身的利益有很大的负面影响。

(三)项目部门之间的联系不够紧密建筑工程项目比较复杂,涉及到多个部门以及施工技术,如何将各个部门进行有机的结合是当前急需解决的问题。在实际施工的过程中,参与施工的各个部门作为一个有机的整体,只有他们之间实现了密切的配合和高效的协作,才能够保证自身的项目管理活动能够实现妥善的处理,保证在整个施工过程各个环节都能够安全、高效完成。当前的房地产企业现状是:房地产企业在参与建筑工程的建设过程中,房地产企业自身的内部信息流动不够通畅,没法实现完善的信息共享,各个部门之间的交流不够频繁、不够深入,导致了在一些事务的处理上,无法实现高效的解决,延误的时间会给房地产企业的发展带来很大的不利影响。所以说,为了保证建筑工程的顺利施工,加强项目部门之间的充分沟通是非常重要的。

四、基于成本控制的房地产企业财务管理对策

(一)加强材料费用管控在材料费用的管控上,要做到严格细致,针对采购、运输、存储等过程中的费用支出,要做到严格的审批和明确的记录。制定好针对性的限额规划,开源节流地保障材料费用能够控制在一个相对合理的范围内。严格规范相关工作人员的实际操作,保证在运输过程中能够实现一步到位。保证在进行使用的过程中,成本才能够得到最大限度的节省。此外,在施工材料选购的过程中,需要货比三家,在质量保证的基础上,尽可能的选择价格有优势的厂家,从而有效的对成本进行控制。对于物料费用的成本管理工作,出了传统的采用加强采购与储存管理工作,严禁漏、滴、冒、跑以及严格限制物料出库入库工作等方式之外,还应该严格把握工程物料采购过程中的结算关、验收关、运输关、价格关以及质量关等。工程施工方应该充分把握住自己作为买方的权利和机会,设立构建相关材料与工具的招标采购制度,在工程施工过程中所需要购买的材料与设备进行公开的招标采购,根据相关的路途、安全、保养以及报价等各方面因素进行综合评价,选定最有利节约成本,同时又能够充分保证工程施工需要的卖方单位,进行采购。

(二)加强机械使用费管控在机械使用费用上,最为主要的就是要保证操作人员的规范操作。机器的损毁和维修主要包括两部分,也就是人为因素和自然因素,通过相关的统计数据我们可以了解到,人为因素所占的比重是远远大于自然因素的。规范好了操作人员的日常操作,不仅会使得机械费用的支出大大降低,而且还会有其他的很多附加效果,包括对施工人员的安全性以及机械设备的使用寿命等等,所以说加强机械设备操作人员操作的规范性非常重要。

(三)加强分包工程费用管控分包工程费用是一个相对比较难以处理的问题,因为它所涉及的人为因素是相对比较多的,但是这一部分也是造成成本浪费最为严重的部分,如何做好这一部分的成本管理是直接影响到施工企业自身的发展的。应该从三个方面入手:首先,需要做好前期的市场规划和调查,充分了解参与到工程分包的各个企业的实际情况和往期业务记录,这样才能为分包成本的估算提供一个合理的依据。其次,在事务的处理过程中,应该按照自身的实际需求做好针对性的调整,这样可以有效避免一些不必要的分包成本支出。最后,财务部门要做好定期的项目资金的审查,保证分包工程的项目资金处在一个实时可控的范围内,从而保障所有分包工程的成本可控性和进度统一性。

五、总结

本文在研究过程中从成本控制角度出发对房地产企业财务管理情况进行了针对性分析,分析了目前存在的问题,并针对性提出几点建议对策。

参考文献:

[1]南晓刚.新时期背景下房地产财务管理中的问题与对策探析[J].经贸实践,2017(21):85.

[2]井建辉.基于成本控制的房地产企业财务管理途径研究[J].财会学习,2018(02):23-24.

[3]生宗阳.浅议房地产财务管理中的问题与建议[J].财经界(学术版),2014(03):177+200.

作者:高健 单位:山东创业房地产开发有限公司

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