房地产设计阶段成本管控及优化范文

摘要：房地产项目开发具有周期长、成本高、投入大等特点，加上受到行业激烈竞争以及国家宏观调控的影响，必须要重视成本控制，实现有限资金、资源的最优化配置，提升房地产企业的经济效益和综合竞争力。设计阶段是成本管控的基础环节，但是容易被房地产企业的高层管理者甚至是设计部门的工作人员忽视，不仅会造成资金的浪费，而且设计质量不高，对后期房地产项目也会带来负面影响。本文首先概述了房地产设计阶段进行成本管理的注意事项，随后基于当前成本管理工作存在的问题，结合个人工作经验，就如何做好设计阶段成本优化提出了几点建议。

关键词：房地产；设计阶段；影响因素；成本管控

1引言

房地产行业内的成本管控，必须要树立起全生命周期的管理理念，即在设计阶段、施工阶段以及运营阶段，都要保质保量的完成成本管控任务。但是目前来看，国内多数房地产企业还是将成本控制的主要精力，集中在了施工阶段，事前成本管控工作开展并不理想。面对日益增加的竞争压力，部分房地产企业开始重视设计阶段的成本优化，并探索出一些可借鉴的优秀经验。房地产企业的管理者以及设计人员，也需要转变观念，充分借鉴，切实在设计阶段就做好成本管控工作。

2房地产设计阶段成本管理需要注意的事项

2.1需要全员参与

很多房地产企业的高层管理者，认为设计阶段的成本管控，是由财务人员、设计人员共同负责的，而忽略了成本管理的整体性。尤其是对于房地产开发项目这种规模较大、综合性较强的工作，更加需要企业所有部门、全体员工参与进来，这样才能从源头上杜绝成本浪费的问题。例如，房地产企业的管理层，需要从宏观角度划分成本管控的任务，明确在设计阶段、施工阶段等分别需要完成的成本控制目标。在此基础上，设计部门才能制定更加细化的成本优化细则，形成完整的成本管控体系，取得最优化的成本控制效果。因此，房地产企业所有部门、人员，都要认识到成本管控的重要影响，并结合岗位特点，在成本优化工作中发挥一定的作用。

2.2成本管理的动态性

成本管理工作并不是一成不变的，而是需要根据设计要求、项目进度等，做出动态性的调整，这样才能保证房地产项目设计阶段成本控制的实效性。例如，有些房地产企业在开展成本管控工作时，存在形式化思想，在前期制定完成成本管控方案后，没有结合项目情况和工作需要，定期对成本管理方案展开补充或优化，特别是出现设计变更后，导致既定的成本管控方案与工程设计方案不能匹配，影响了工作的开展。所以说，房地产企业在加强成本管理工作时，也要注意到成本管理的动态性特点，这样才能更好的体现出成本管理的实用价值。

2.3要求各部门加强沟通

对于房地产项目，成本、质量、进度三者必须做到相互协调，这样才能在保证房地产项目质量的前提下，加快工程进度，降低工程成本。如果仅从设计部门加强成本控制，而没有体现出各部门之间的整体性和协调性，可能会造成项目质量和整体进度受到影响。通常来说，在房地产项目的成本管理工作中，除了设计单位的参与外，像策划部、施工部、后勤部、财务部等等，也都要体现出各部门的作用。通过加强这些部门的合作与沟通，对成本控制相关的信息进行及时、必要的交流，一方面是有助于及时发现设计方案中存在的问题，另一方面也能够取得最优化的成本控制效果。

2.4追求技术与经济的统一

在房地产项目开发中，设计人员既要从专业方面，体现出设计的科学性、实用性，又要掌握一定的经济分析技巧，这样才能在工作中将技术与经济统一起来。例如，对于一些现代化的商业建筑，很多设计人员往往过多的追求个性化、新颖化，由此也会导致经济成本过高，给房地产企业带来了更大的经济负担。相反，如果一味的节约成本，导致设计方案千篇一律，又会导致房地产项目不能符合市场需求，后期销售利润也会受到制约。因此，设计人员必须要在技术与经济两者之间寻求平衡点，这样才能取得成本管控的最优化。

3影响房地产企业设计阶段成本管理成效的因素

3.1设计单位内部缺乏统一的标准

在整个建筑行业或是建筑企业内部，采用统一的设计标准，一来能够提高设计方案的科学性，在避免材料浪费、加快工程施工等方面发挥积极作用；二来也能够推进标准化施工，为提升房地产开发项目整体质量也有积极影响。但是目前来看，房地产企业内部的设计标准建设还存在诸多问题，例如现行的规范、标准过于陈旧，已经不能满足当前房地产行业发展需求。如果设计部门依照这一标准开展成本管控工作，那么最终的管控成效也必然会受到影响。

3.2设计人员成本管控责任不明确

以往的实践工作经验证明，影响设计阶段成本管控的因素有多种，其中设计人员只重视技术层面，而缺乏成本控制意识，是导致设计阶段成本浪费的重要因素。特别是在一些中小型的房地产企业，设计部门的工作人员没有经过综合培训，只负责技术方面的工作，而对于成本方面则不够重视。还有很多设计人员片面的认为，成本控制应当是财务部门的职责，自己只需要专心做好设计方案即可。在这种片面的思想观念下，也容易造成房地产设计阶段成本管理工作的形式化。

3.3设计进度安排不合理

在设计阶段同时做好优化设计方案与加强成本控制两项工作，一方面是对设计人员的职业素养、专业技能提出了更高要求，另一方面则是需要预留出更多的时间。但是目前来看，房地产企业为了缩短工期，压缩了设计阶段的时间，将更多时间预留给施工阶段。设计人员为了在短时间内完成任务，也很难保证设计方案的精确性。例如，房地产设计阶段需要设计出多套方案，经过对比从中择优选取一种最适合的。但是由于设计进度安排不合理，导致设计时间紧张，设计部门只提供了一套方案，该方案中可能存在诸多不合理之处，投入使用后也会对房地产项目质量带来不良影响。

4房地产设计阶段成本管控与成本优化措施

4.1通过优化组织制度建设实现成本优化

设计阶段的成本管控，既复杂又重要，为了体现出成本管控的专业性，需要引进一套完善的工作制度，明确成本控制责任，制定具体工作准则，通过制度约束保证成本管理工作按部就班的落实下去。如果房地产企业内部有成本管控的相关制度，要注意树立动态的、发展的目光，保证成本管理制度与工作要求始终适应。如果没有现成的配套制度，则要借鉴其他房地产企业的经验，尽快引进制度规范，为成本管控工作的开展起到必要的参照作用。

4.2通过加强人力资源管理提高成本管控水平

通过上文分析可以发现，设计阶段的成本控制具有专业性较强、影响范围较大的特点，为了保证在房地产项目设计阶段就能够高质量的完成成本管理任务，必须要重视设计人员的综合培训工作。人力资源管理部门要定期开展培训工作和提供学习机会，例如从设计部门中，选择那些年轻的、优秀的员工，每年提供一次深造、培训的机会，到一些知名高校、设计院等进行学习，这样在今后的房地产设计工作中，就可以将成本控制与设计质量更好的结合起来。此外，培训工作也要注重做好设计人员职业素养的提升，强化工作中的责任意识，严厉制止浪费行为，实现成本控制成果的最大化。

4.3树立全生命周期的成本管控理念

（1）设计任务书。设计任务书不仅体现了业主的开发理念、营销主题、策划定位等，而且是设计单位最主要的设计依据。对于房地产开发企业而言，为了使设计单位更加准确地理解其设计理念和意图，建议将超前观念和并行工程的思想引入设计过程。这种模式下，设计单位的提早介入，不仅保证了设计任务书的编制质量与可操作性，而且保证了设计单位与营销、工程、成本等部门的有效交流，更有利于建立一支由企业内部成员和设计单位外部成员共同构成的团队。（2）设计过程。加强设计过程管理，促使成本管理有效介入设计过程，促使设计的发展沿着满足成本要求的路径进行，避免设计成本超限而造成事后修改返工。可以尝试从两个方面开展工作：其一是加强设计合同的规范性，通过细化合同条款，对各个阶段的投资进行明确说明，达到节约投资的目的。其二是开展设计评审，通过专家评审进行成本优化，提升设计方案的经济性。

5结语

对于房地产开发这类高投资、高风险、高收益的项目，成本控制就显得尤其必要。成本管控涉及到多个环节，包括设计环节、施工环节等等。设计阶段作为成本管控的基础，必须要引起房地产企业管理层、设计部门、财务部门等全体的关注。只有加强部门协调，才能为成本管控工作的开展提供全方位的支持，最终取得成本管理最优化的成果。

参考文献：

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[2]魏玲.浅谈如何从设计阶段控制房地产景观成本[C]//“如何建立科学决策机制理论研讨会——决策论坛”,2015.

[3]郑怡婷.知识共享视角下房地产开发企业成本管理系统构建探析[J].现代经济信息,2017(3):239.

作者：代振蛟 单位：北京景旭房地产开发有限公司