投资性房地产会计处理分析范文

摘要：

随着近年来房地产行业的稳步发展，较多企业为挖掘更多新的经济增长点，开展投资性房地产业务。为使投资行为更为规范，财政部出台关于投资性房地产的会计准则，既使投资性房地产会计处理有相关的依据作为参考，也将更多可靠信息提供给会计信息使用者。本文将围绕会计准则内容，对投资性房地产会计处理方法相关概述、投资性房地产会计处理中的问题以及完善投资性房地产会计处理的相关建议进行探析。

关键词：

会计准则；会计处理；投资性房地产；建议

前言

自2006年新会计准则颁布起，投资性房地产逐渐成为房地产行业关注的焦点。尽管该准则内容下，强调从固定资产中分离投资性房地产，为规范企业投资行为起到明显作用。然而实际开展会计处理工作中，仍可能出现利润操纵问题，不利于会计处理目标的实现。因此，本文对投资性房地产会计处理问题相关研究，具有十分重要的意义。

1投资性房地产会计处理方法相关概述

1.1从确认投资性房地产角度

根据会计准则内容，企业在开展会计处理工作中，应注意做好投资性房地产确认工作。其中确认的条件集中表现在：①投资性房地产的确认需与其定义相吻合。其定义可被界定在资本增值、赚取租金目标下的房地产，或者为同时实现租金赚取、资本增值所持有的房地产。②对于可计量成本的房地产，可将其确认为投资性房地产。③若房地产业务开展中，涉及的一系列经济活动可能转化为企业的经济效益，该类型房地产可被确认为投资性房地产。需注意的是，在具体确定投资性房地产中，要求重新对无形资产、固定资产进行划分，单独将投资性房地产展现出来。

1.2从计量投资性房地产角度

对于会计准则中会计处理、初始计量问题也有明确规定。如投资性房地产成本为外购情况下，需做好区分工作，如分期付款、一次性付款等。并在会计处理过程中，对自行建造、投入成本进行明确。其中前者主要指投资性房地产涉及到的开支费用如税金、人工成本以及物资成本等，而后者主要指协议价值、投资合同等。同时，在会计处理工作中也提出后续计量内容，一般对于公允价值替代成本价值的计量，可理解为会计政策变更。但计量中若直接以公允价值计量为主，则禁止利用成本计价模式替代。另外，会计处理中，要求考虑到自用房地产、投资性房地产转换内容。假若该转换过程中计量模式以成本计价为主，此时可采取的会计处理措施主要包括：

①对存货房地产进行转换，需以转换日账面金额为依据，进行“开发产品”的贷记或“投资性房地产”的借记。

②若转换的主体为自用建筑物，需以累计折旧、减值准备以及原价等为依据，纳入到具体的账户中。而转换过程中若以公允价值计价为主，其对于存货房地产、自用建筑物等，都要求以公允价值为依据进行计入。如图1所示，为不同模式下的投资性房地产处置示意图。除此之外，若涉及到损毁、报废、转让以及出售等投资性房地产问题，也要求采取相应的会计处理措施[1]。

2投资性房地产会计处理中的问题分析

会计处理中，将公允价值计量引入，对于投资性房地产价值可准确反映出来，会计信息使用者可利用这些信息进行决策。但这种方式下仍可能有利润操作情况的存在，而这种情况的产生主要因公允价值选择、土地使用权明确以及计量标准等问题的存在。

①公允价值选择问题。现行对于房地产计价过程中，更倾向于引入收益法、市场比较法等，无论哪种方式都难以保证房地产公允价值“毫无争议”。这样较多房地产企业很可能对公允价值存在的漏洞进行分析，在会计报表上采取粉饰操作等。

②在土地使用权问题上较为突出。现行会计准则应用下，其存在的明显问题便表现在用途未得以确定的土地使用权方面。从会计准则内容可发现，一般进行投资性房地产确认中，需从准备增值、已出租等方面着手。但实际的会计报表也未具体明确土地使用权用途，这样房地产企业很可能利用其作为载体，完成利润操纵活动。

③公允价值计量下的标准问题。当前会计准则内容中，对于公允价值计量方法的应用，若企业保持相同或相似负债、投资的价格信息，便可引入这种模式，这样部分企业为满足公允价值计价要求，会刻意创造较多条件，实现会计报表粉饰目标。由此可见，现行会计处理过程中，利润操作问题仍较为明显，需采取相关的措施进行完善[2]。以某企业为例，其通过自身1亿元的存款完成土地使用权的购置，该土地本身用于资本增值、出租，与投资性房地产要求相适应。此时企业在新会计准则应用下，主要考虑到采取公允价值计量方式，对摊销与计提折旧等进行省略，这样企业利润将不会受到影响。但需注意在公允价值计量过程中，因为需在当年利润表中，将公允价值增值部分融入其中，这样利润会表现出虚增特征。此时在评估公允价值中，若为2.5亿元，那么在对所得税部分忽略的情况下，企业在土地使用方面有1.5亿元的增值，其意味将有1.5亿元的利润为企业所有。这就充分说明，可操纵的利润空间在公允价值计量下较大。

3完善投资性房地产会计处理的相关建议

3.1会计信息可比性的提高

针对现行会计准则中相关问题，可发现影响会计信息可比性的原因主要表现在未对投资性房地产范围进行确定。若将我国会计准则与国际会计准则进行对比，可发现在确认投资性房地产方面，国际会计准则提出的标准更为全面，且直接将事例具体列举出来，能够准确判定投资性房地产。相比之下，我国会计准则内容中无论在定义或范围方面，界定都较为简单，这样在具体判定投资性房地产中会缺少相应的参考，而相应的会计信息质量也会由此降低。事实上，对于不动产融资租赁，在国内并不明显，多以动产为主，而在固定资产中，也不会将房地产承租方计入其中，这就成为会计信息可比性较差的主要原因。因此，实际完善过程中，可考虑对投资性房地产范围进一步明确，将转租房地产、融资租赁下的地产都纳入其中。

3.2公允价值可信度的提高

现行公允价值计量方法应用下，本身在利润操作问题上较为突出，其中的公允价值不具备较强的可信度。事实上，公允价值实质为公平交易环境下，交易双方在交易活动中的金额。但由于房地产在用途、房屋结构以及地理位置等各方面都存在一定差异，所以公允价值的确定也较为困难。即使在确定公允价值中，可考虑将收益法、市场比较法引入，但二者本身存在一定的局限性。因此，需对公允价值评估体系上进一步完善。以国际会计准则中的相关标准为例，其在确定与获取公允价值方面都做出明确规定，且将较多特殊情况下的公允价值确定引入其中，如典型的FASB公允价值计量方法。这些都可成为我国当前完善公允价值评估中的重要参考。同时，在确定公允价值中，也要求在房地产评估队伍上进行建设，保证房地产评估人员在业务技能、职业道德素质等各方面都可满足资产评估要求。另外，在评估投资性房地产中，也需加强监督检查工作，避免有虚假评估行为存在。

3.3税收政策与会计准则的关联

会计准则的实施旨在使会计信息更为真实，为信息使用者决策提供有效参考。然而大多企业为避免自身业绩受到影响，多会在计价模式选择上面临较大的困难，尤其对于新计量方式表现出明显的忌惮心理。如公允价值计价方法运用下，将会使企业资产情况反映出来，这样便可能出现净资产值提升、净资产收益率下降两种情况。再如公允价值计价方法应用下，企业夺回考虑到在市场价格下降情况下，极有可能有支出大量转回情况出现，风险性较高，所以企业对于公允价值计价将会望而却步。另外，对于增值利润，公允价值计量中若将其计入当年利润，此时需缴纳的所得税也会由此提高，税后利润极易受到影响。因此，在实际完善中，需对税收政策内容给予一定的关注，尽可能在会计准则实施中与税收政策进行关联，这样才可使公允价值计量运用到企业会计处理中[3]。

4结论

会计处理问题是现行投资性房地产发展中需解决的主要问题。实际开展会计处理工作中，应正确认识当前投资性房地产会计处理的主要内容，立足于现行会计处理中存在的问题，注重会计信息可比性、公允价值可信度的提高，并保证税收政策与会计准则相互关联，这样才可提升会计处理水平，推动投资性房地产长足发展。

参考文献：

[1]褚颖，张胜.投资性房地产会计处理问题研究[J].中国农业会计，2014，08：52~55.

[2]李丹.浅析投资性房地产处置时的会计处理及对财务报表的影响[J].财会研究，2013，05：51~52.

[3]朱芳虹.投资性房地产会计处理问题探讨[J].会计师，2015，20：19~20.收稿日期：2016-6-20

作者:成举 单位:安徽水利开发股份有限公司