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房地产项目开发过程如何发挥设计管理

2021/12/09 阅读:

[摘要]随着人民生活水平的提高,房地产行业竞争日益激烈,设计管理在房地产项目中的作用越来越明显。为强化房地产项目开发中的设计管理理念,本文通过文献研究和走访调研,首先分析了设计工作的性质以及设计管理在房地产项目开发中的意义;进而结合实际情况,分析了房地产项目开发中存在的设计管理问题;最后以问题为导向,从前期策划、方案设计、项目实施等方面进行了对策和重要性分析。设计管理对房地产项目前期决策研究、规划方案设计、项目报批报建、保证工程进度、保证质量安全、节约整体投资等方面都有着重要作用,因此,有必要将设计管理贯穿房地产项目开发全过程。

[关键词]房地产项目开发;设计管理;作用

一个房地产项目,从政府土地出让公告开始,房地产公司的投资部门、前期部门就进行跟踪,为了测算准确,设计部门也可同步介入,对地块的开发方案进行模拟,如此才可以准确地判断公司竞买时能够承受的最高出价。土地竞得后,需要尽快确定地块开发建设方案,包括地块总平、户型等,能够满足两个要求:一是目前地方政府对地块开竣工时限均有要求,方案能够尽快确定,短时间内取得规划等审批许可,为后续施工以及验收环节取得充裕时间,有利于确保地块开发在土地出让合同规定时限内;二是能够出好的产品,考虑得越充分,产品定位能够越准确,设计越人性化,越能够满足市场的需求,对销售起到决定性的作用。施工阶段,需要设计管理深度融入,起到两个作用:一是确保设计初衷的实现,不走偏走样;二是对新出现的问题,特别是细部、细节问题,能够及时协调解决,达到最优效果。项目后期,样板房的建设,装修材质的选取,项目自检和五方验收,对问题的整改,设计管理也需要进行统筹把控。可以说,设计管理始终存在于房地产项目开发的全部环节。因此,设计管理是房地产开发过程的重要组成部分,乃至决定一个项目的成功与否。由此可见,深入地分析和研究设计管理在房地产开发过程中有很好的现实意义。

1设计管理的内涵与意义

1.1设计工作性质与设计管理内涵

设计管理并非字面意义上的对设计单位和设计人员进行管理,或者是对设计资料的整理,对设计管理内容的理解,需要结合设计工作的性质,以系统整体的角度去认知。设计工作是项目开发单位从自身利益需求出发,根据相关法律法规规定,选择具备相应资质的设计单位,以签订合同为主要形式进行委托;设计单位在满足相关设计规范、行政审批等前提要求下,根据业主需求,进行产品设计与成果交付;项目开发单位获得合格的设计产品后,通过产品销售等方式,为企业带来利润。设计工作的技术性很强,既要对各种规范的理解和运用,还需要把握市场的趋势与动态。设计管理贯穿设计工作全过程,是包含任务生成、资源调配、进度管控、质量管理的系统性工作,涉及项目业主单位、设计主管部门、开发企业、以及设计单位等多方主体,各方存在紧密联系,因此要综合考虑多层次、多方面的需求,合理协调多方关系,确保设计管理工作的科学性与可实施性。

1.2设计管理在房地产开发中的意义

设计管理,好比一个项目的龙头开关,关系到项目的功能实现、质量保证和进度把控,还关系到控制项目投资,具有前提性的意义。其重要意义的体现,有以下几点:一是在项目开发前期,围绕项目定位、工期节点、资金测算等方面进行周密的策划与管理,有助于明确房地产开发时序与阶段性工作内容,避免开发过程中过多折腾导致人力物力的浪费;二是在设计过程中,设计管理人员综合能力的提升,及时发展设计方案存在的不合理并按照规定进行修正,有助于提前采取措施规避,避免造成违法建设和工程返工;三是加强设计后的管理,有助于构建问题溯源与跟踪机制,强化管理人员、设计人员、甚至现场施工团队的责任心,对保证工程质量十分有利。

2房地产开发中存在的设计管理问题剖析

2.1设计管理制度不够完善

房地产开发的前期阶段是房地产价值的创造阶段,该阶段重点进行房地产开发的项目策划、流程把控、资金保障等重点工作,对项目开发进展是否顺利起着决定性的作用,只有保证了前期设计管理的科学性,才能高效完成后续工作,实现房地产开发目标,实现经济效益与社会效益。但在房地产项目开发过程中,存在部分企业管理人员过度重视成本管理,忽略了设计管理对房地产开发的重要性,存在设计管控与管理模式相对落后,设计管理制度不完善或者尚未建立的问题,对后续房地产项目建设产生了消极影响。

2.2设计团队技术支撑不足

房地产开发过程中,设计团队技术支撑不足主要体现在以下三个方面:一是设计人员对规范标准的落实不足。目前,政府层面强调“多规合一”,正在构建国土空间规划体系,在这个背景下,城市规划的内涵不断延伸,包括房地产开发在内的城市建设活动受到的限制性要素也逐渐增多,相关职能部门陆续出台管理规定和技术规范,许多设计工作人员局限于以往的设计模式和设计方法,未能系统透彻地了解规范标准的变化,导致设计方案不能适应新理念、新标准和新要求,也就难以通过技术审查、行政审批等流程。二是项目设计多专业的统筹协调不足。房地产开发设计项目涉及策划、规划、建筑、结构、景观、市政等多专业,需要多专业的紧密配合、综合协调才能高效完成设计方案。由于设计单位自身管理不到位等原因,未能对业主委托的房地产设计项目合理搭配,有的项目设计负责人专业能力较强,但统筹协调能力欠缺,各专业间难以在统一调配下形成高效配合,与业主的项目工期安排脱节。三是对业主诉求的理解反馈落实不足。由于房地产设计项目进度紧迫等原因,设计人员未能与业主进行高效的项目诉求沟通,也未能进行科学合理的现场踏勘,导致设计成果与业主诉求相背离,也不符合场地特征,可实施性不足。另外,设计单位进行方案设计时,成本意识不足,对施工方案的经济合理性论证分析不充分,导致项目开发过程中资金与功能、品质的不匹配,也就是钱花了但没有出效果。

2.3行政审批规则把握不准

为确保房地产开发项目符合城市规划要求,不能出现表面功能不全、景观不佳、品质不高以及与城市环境不协调的项目作品,房地产项目设计图纸需要多个政府部门的多次审查。部分设计人员由于工作局限等原因,对项目的行政审批流程和技术管理规则不了解,对审批图纸的规范化表达欠缺,甚至违反了相关技术管理规定,造成在报建阶段不符合行政审批要求,影响了房地产开发建设进度,为后续抢工、赶工埋下伏笔,为安全和质量埋下隐患。

3设计管理对房地产开发的重要性分析

3.1前期决策阶段设计管理的重要性

前期决策阶段,房地产开发项目的主要工作是进行产品定位,并在符合项目产品定位的基础上,尽可能地发挥土地效益,获取最大的土地开发容量(以土地出让条件的形式体现),实现房地产开发项目收益最大化。由此可见,确定房地产项目的产品定位,在前期投资决策阶段有着至关重要的作用。前期投资决策的设计管理,主要围绕项目区位进行市场调研分析,获取地段影响范围内人群的住房偏好、支付能力、环境与配套要求等要素,并在此基础上确定产品档次、消费人群、产品亮点等内容,形成产品定位。由于房地产企业拿地后,往往会快速进行方案深化和项目报批,以尽快实现收益,如果前期设计管理欠缺或不足,将会影响产品定位的准确性,进而影响项目建设进度和企业收益情况。

3.2规划设计阶段设计管理的重要性

规划设计是项目开发过程中的一个重要环节,设计方案是否符合相关规定、项目方案的质量高低,决定了项目的建设进度和项目的整体收益。房地产项目规划设计阶段的主要工作为:结合产品定位,制定设计任务书;委托有相应资质的单位进行规划方案设计;开发商对设计方案进行审核;主管部门组织专家对方案进行技术审查;规划设计方案向行政主管部门报批等。规划设计阶段工作内容庞杂,涉及相关群体较多,但开发企业为尽快实现项目收益,往往缩短方案设计周期,这对设计方案的质量造成了较大影响。在规划设计阶段,设计管理的主要工作内容,是充分了解房地产市场的特点,明确项目关注的核心要点,并对设计单位提出明确的建设诉求,确保精准对接;结合房地产项目技术审查和规划设计方案报批规定,要求设计单位提供符合要求的设计材料,并按照审批流程,制定周密的报批计划,并严格按照计划实施,加强阶段性节点进度与设计质量监督,确保项目审批顺利。因此,在规划设计阶段,加强设计管理,有助于方案设计和审查报批少走弯路,保证设计方案质量,并整体缩短设计方案阶段耗时。同时,设计管理还应当对业主不合理的诉求进行尽责解释,说服业主单位放弃不切实际甚至违法违规行为的发生。比如,在一些项目楼盘中,为了提高产品的吸引力,打擦边球设计,预留空间,在项目验收后再进行集体施工倒板,实际上是违法建设,为后续的纠纷埋下伏笔,甚至产生涉访涉诉问题。

3.3项目实施阶段设计管理的重要性

房地产项目实施阶段主要关注项目进度、资金投入、建造质量以及安全性。部分房地产项目由于缺乏周密的实施计划管理,造成工程项目的随意变更,导致成本预算超支,项目进度偏慢,进而由于赶工等原因影响项目建造质量和安全性,不利于后续的竣工验收等工作开展。项目实施阶段设计管理,主要工作内容包括:在设计图纸落地实施前加强图纸质量审查,及时发现图纸中存在的问题并采取补救措施;围绕房地产开发项目的重点关注内容和主要技术难点,通过聘请专业技术人员等方式,与施工单位进行沟通指导,提前谋划好潜在技术难点的解决措施,便于在实施过程中快速解决,并规避可能导致的质量安全隐患;在施工过程中,项目单位连同设计人员、专业技术人员、相关部门管理人员,加强现场检查巡视,及时发现项目建设实施过程中可能产生的新问题,并加以解决。由此可见,在项目实施阶段,加强设计管理,提前谋划,有助于及时规避潜在问题、及时发现并解决新问题,这对保障房地产项目的建造进度、建造质量、安全性以及节约成本都有重要意义。

4结语

在老百姓生活水平逐步提高后,住房要求也得到了提升,房地产行业竞争越发白热化的背景下,设计管理在房地产项目中的作用越来越突显。在房地产项目全过程中加强设计管理,对保证房地产项目符合市场定位需求,确保规划设计方案符合相关规定并顺利报批,确保房地产项目实施的进度、房屋质量与安全性,节省返工投入等方面都具有重要意义。

参考文献

[1]林玮.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2016(25):1580.

[2]李新伍.房地产企业设计管理研究[D].清华大学,2012.

[3]张冀嫄.房地产开发企业设计冲突管理研究[D].重庆大学,2013.

作者:叶灵 单位:福州首开纵成置业有限公司

房地产项目开发过程如何发挥设计管理

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