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房产开发中工程设计管理的应用

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摘要:现代房产开发企业对房建工程质量十分重视,因为工程质量决定项目价值,所以为了避免工程质量出现问题,企业需要开展全期管理工作,其中就包括工程设计管理。工程设计管理主要负责对项目设计部分进行管理,依照各质量指标来评估项目设计方案的合理性,如果合理性不足,则不能实际应用。文章主要阐述工程设计管理应用中的评估指标、评估方法以及管理对策。

关键词:工程设计管理;房产开发;应用

房产项目开发不能盲目,必须依照正确方向、合理流程、基本要求来进行作业,而工程设计方案就是提供方向、流程、要求的关键。当设计方案本身存在质量问题,势必导致实际开发受到误导作用,最终形成的房产工程质量不佳,严重时还可能存在安全隐患。由此可见,工程设计方案不能出现质量问题,必须通过管理工作来杜绝这一点,同时考虑到设计方案对工程造价、功能的影响,在管理工作中也要对这两点进行评估,最后综合判断方案合理性。

1工程设计管理应用中的评估指标

1.1房产质量指标

考虑到房产质量的重要性,工程设计管理当中必须针对设计方案,对房产质量存在影响的因素进行分析,随后将各类因素归集之后形成不同质量指标。例如参考现代房产质量要求,对其造成影响的有材料用量、工艺标准、力学分布等因素,再根据这些因素的影响表现,可得抗震性能、防渗性能、工程强度、服务功能、安全性等指标。这些指标可以直接反映出房产质量,可以用于设计方案质量评估,即以某指标为例,在评估中分析影响该指标的影响因素,再将各因素在设计方案中的参数表现结合合格标准进行评估。当发现某因素设计中参数不满足标准要求,则说明对应指标存在问题,且设计方案存在不合理之处,需要进行改善。

1.2经济成本指标

首先,对工程造价进行分析,得到影响造价成本的主要因素,例如用材数量、设备数量、工程量等,围绕各因素对照设计方案内对应数据进行计算,得到方案造价总成本,其次,参考预算成本,判断方案造价总成本的高低、是否超过预算成本。如果方案造价成本超过预算成本,则说明方案经济成本指标合理性不足;如果没有超过预算成本,则说明方案经济成本指标基本合理,具有一定应用价值。最后,在评估经济成本指标时,应当重视上述房产质量指标,即不论经济成本指标是否合理,任何存在质量表现不佳的方案都不能应用。

1.3服务功能指标

服务功能指标是指房产项目中的功能是否完整、功能质量如何,例如房屋中是否具有采光、排水、通风等功能,各功能实际表现如何,该指标对于现代消费者的房产项目价值评估有较大影响,应当对此保持重视。在评估当中,应当先依照用户需求预设各服务功能指标的参数,在设计方案中必须提出实现功能参数的指标的方法,然后再评估功能体系是否完整。此外,上述提到的服务功能均为提升用户生活质量的功能,而考虑到房产项目的安全要求,还要设立与安全相关的评估指标,例如防火分区、防火设施等,如果存在缺失则说明设计方案存在不合理之处。

2房产开发中工程设计管理策略

2.1事前管理策略

在工程设计正式开展之前,一般要进行准备工作,即为了避免设计盲目性,需要获取设计指标的前提因素数据,例如某材料当前市场单价、业主要求等,这些数据必须准确,不能出现误差。这一条件下,工程设计的事前管理中要重点检查所得数据是否完整、是否准确,如果发现问题则应当及时改善,随后通过技术交底工作来完成对接,由此可以开始正式的设计工作。此外,针对材料市场单价的数据采集工作不能过于单一,因为市场单价随时可能波动,单一采集会误导设计人员,所以要避免这一点建议依照市场价格波动历史数据,预测其未来波动趋势,随后通过核算可以得到多项数据,支撑后续多方案设计模式开展。

2.2事中管理策略

事中管理应用于证实设计工作中,管理策略上为了避免设计方案出现质量问题,首先,需要提出相关的管理制度,例如某设计步骤的标准要求、所有设计步骤必须依照技术交底数据来推进。其次,房产项目设计是一项复杂程度较高的工作,在实际工作时可能会因人工的误差性、不稳定性导致方案某个部分出现质量问题,为了应对这一点,在管理策略上应建立审核机制,针对每个设计完成的方案进行检查,由此避免问题发生。最终在设计当中应当要求设计人员围绕自身设计思想中心,设计出多套方案进行对比,此举可以大幅度减少审核工作难度,也使得后续方案确认有更高的容错率。此外,关于审核工作的管理要求,建议组建专项小组来进行审核,小组成员应当涉及各专业领域,重点检查设计方案中是否存在专业性冲突等问题,同时结合上述指标判断设计方案合理性。

2.3事后管理策略

在选定设计方案之后,还要开展事后管理工作,即应当对照施工流程对设计方案进行“解剖”,得到对应各流程的细化方案,随之针对各流程施工负责队伍进行技术交底工作,此举主要目的是使施工队伍了解设计方案要求,明确施工方向,有利于房产项目质量。同时在事后管理阶段要考虑到业主建议,因为房产项目开发主要服务于业主,如果施工队伍依照自身思想来选择设计方案,则可能会引起业主不满,所以在上述工作之前,需要将选中的设计方案交于业主,待业主确认后方可开展后续工作。

3结束语

本文主要对工程设计管理在房产开发中的应用进行了研究,研究中首先阐述工程设计管理应用中的指标,且对各指标的内涵因素进行了分析,了解设计管理基本要求,通过此部分分析内容,可以给后续管理策略应用提供正确方向。然后提出了工程设计管理策略,策略主要围绕“全期管理”理念共分三个阶段,对各阶段策略应用方法、注意事项等。在实际工作中,通过评估指标、策略的应用,可以全面保障工程设计质量与施工部分的衔接。

参考文献:

[1]李坚化.建筑工程设计管理的重要性探讨[J].工程建设与设计,2011(12):128-129.

[2]李忠富,张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].土木工程与管理学报,2013,30(2):74-79.

[3]李文东.房地产开发项目设计管理研究[D].天津:天津大学,2009.

[4]林家冰.工程设计管理在房产开发的作用[J].中外房地产导报,1998(15):48-47.

作者:温周平 单位:长春吴中地产有限公司

房产开发中工程设计管理的应用责任编辑:张雨    阅读:人次