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房地产企业设计管理实务方法分析

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摘要:房地产行业进入平稳发展阶段,企业竞争更加激烈,设计管理已成为房地产企业管理的重要组成部分。设计管理工作需要较强的专业知识和经验积累。结合设计管理工作实际经验和对典型房地产企业设计管理工作的研究,提出了房地产企业设计管理工作在项目各阶段的工作实务方法和关注重点。

关键词:房地产企业,设计管理,实务方法

我国房地产行业经历了高速扩张期,随着近几年国家宏观调控政策和市场需求变化,房地产市场增速有所下降,进入了平稳发展阶段,房地产企业也面临着更加激烈的市场竞争。设计管理工作对项目工程质量、投资成本、施工进度、销售维护等均有显著影响,随着建设项目管理理论与实践的不断发展[1],设计管理工作,已成为房地产企业管理的重要组成部分。结合设计管理工作实际经验和对典型房地产企业开发项目设计管理的分析研究,按项目开发阶段分别提出了设计管理工作实务方法和关注重点,供广大房地产企业管理者和设计管理人员借鉴。

1设计管理概述

目前,我国学者对设计管理[2]的定义为:界定设计问题与目标,寻找合适的设计师,整合、协调或沟通设计所需的资源,运用计划、组织、监督及控制等管理手段,寻求最合适的解决方法,并通过对设计战略、策略与设计活动的管理,在既定的预算内及时有效地解决问题,实现预定目的[3]。房地产企业设计管理主要是对设计单位的管理,任务是对设计单位的设计工作进度、质量进行督促和监控,目标是设计出的图纸满足预定的投资目标,包括项目的使用功能、开发期限和投资限额等,并尽可能提升项目的内在品质,达到增值效益。设计管理工作是贯穿于开发项目的决策、招标、设计、施工、竣工验收和结算阶段的全过程管理,对管理人员素质要求较高,管理难度较大。

2组织机构

对于房地产开发企业来说,建立专业、适应、高效的设计管理组织机构是完成设计管理工作的基本保障。国内典型大型房地产企业一般设总公司、区域及各地分公司三级设计管理体系[4],各级设计管理部门对各级公司高管负责,下级设计管理部门服从上级设计管理部门的工作指导、监督与考核。分公司设计管理部门承担具体项目的设计管理工作,较小房地产公司只设一级设计管理部门。设计管理部门应有完善的设计管理制度及工作流程,这些制度、流程明确了工作职责,使工作指令关系清晰,利于提高工作质量和效率。制度和流程的制定应符合公司的管理模式、人员设置和工作文化,基本要求是涵盖整个设计管理工作范围,要求明确,具有可操作性。

3投资决策阶段

投资决策是由公司最高管理层授权投资管理部门牵头进行具体工作,根据企业发展规划,在进行了充分的市场调研、市场预测和经济分析的基础上确定的。设计管理部门在这一阶段主要负责设计技术支持,按照企业项目开发目标,根据市场经营部门的市场调研结果,参照成本管理部门成本限额要求,调研项目地理环境、政府规划指标要求、当地民俗风格等问题后,拿出2个~3个概念性设计方案与相关部门进行沟通、确认,取得项目开发档次、开发面积、建筑层数、建筑风格、基本配套、成本指标等基本要求,经过企业论证后,作为项目决策的一部分,并指导后续设计管理工作。

4招标阶段

招标阶段分设计单位招标、物资采购和施工单位招标设计管理工作。

4.1设计单位招标

工程项目总体设计应委托有资质的建筑设计单位进行,而专业性较强的幕墙细化设计、景观绿化设计等应由有相应设计资质的设计或施工单位进行细化设计,这些单位均具备专业设计资质,具有同建筑设计单位相同的设计系统,他们依据建筑设计单位的建筑设计平、立、剖面图等资料开展本专业设计[5]。设计管理部门应划分、确定各设计单位的设计范围、任务、配合工作、接口位置等,做到无缝衔接,保证整个项目设计工作的有序进行。项目的设计总费用占项目总投资比例较小,均在1%以下,但是却决定了90%以上的建安成本。因此,设计单位招标应重技术标权重,轻商务标权重。技术标主要关注设计单位资质、方案、经验、人员组成和服务承诺。招标文件应拟定前期设计任务书,明确设计内容、质量标准和完成时间。

4.2物资采购和施工单位招标

物资采购和施工单位招标阶段,设计管理部门负责招标文件技术部分审查和完善。包括材料、设备性能、规格、型号,构造层次,一些特殊或超标准施工标准要求,新材料、新技术工艺技术要求。

5设计阶段

确定设计单位后,应首先审核设计单位派驻该项目的组织人员,检查配备设计人员的专业、设计资格证书、工作经历是否满足要求,是否与招标承诺相符。在与设计单位初步沟通后,设计管理部门应编制《XX项目设计任务书》,沟通下发设计单位。其中包括项目现状情况、项目设计基本要求、项目设计总体进度、成果标准和成果资料要求,其中设计基本要求包括拟建项目性质、规模、档次、层数、户型、限额设计指标等。项目设计分方案、初步、施工图三阶段进行。

5.1方案设计阶段

房地产项目的主要设计内容是在方案阶段确定的,此阶段关于设计项目的主要技术问题和可替换选项都要进行仔细的调查研究[6],从技术、经济、工期上进行多方案对比。本阶段设计管理工作到位可以避免后期发生重大设计变更。由设计单位至少拿出2个~3个方案,主要采取评审的方式,在部门内部进行评审后,需组织经营、成本管理、物业管理部门及相关专家进行外部评审。方案设计文件,应满足编制初步设计文件的需要,应满足方案审批或报批的需要[7],需及时报审政府规划、消防等部门,审批意见反馈设计单位修改。方案设计管理最终输出成果为《设计方案定稿审批表》和方案设计图。

5.2初步设计阶段

初步设计是指在方案设计的基础上进一步细化各专业的分部工程设计,是向施工图设计阶段的过渡。初步设计阶段各专业分部工程工程量已基本确定,可进行项目预算,进行投资控制。初步设计阶段设计管理主要是规范、评审设计单位的设计工作和成果[7],细化地基处理方案、结构布置、安装方案,细化设备型号、材料规格等工作。初步设计文件,应满足编制施工图设计文件的需要,应满足初步设计审批的需要。

5.3施工图设计阶段

施工图设计是对初步设计工作的进一步深化,施工图设计文件,应满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要[7]。因此施工图的审查主要是对图纸深度、完整性、专业匹配性的评审。对施工图,房地产设计管理部门各专业工程师进行详细评审,提出整改意见反馈设计单位修改,一般经历2个~3个循环。每次施工图评审后应书面形成《图纸审核记录表》。修改完善的施工图应报送政府相关部门进行施工图审查、消防审查、人防审查和安防审查,对于提出意见,协调设计单位完善。整改完成的施工图按照企业《图纸签发规程》发放给招标管理部和工程管理部进行后续工作。

5.4专业设计

项目中专业性较强的钢结构细化设计、幕墙细化设计、智能化设计、景观绿化设计、照明点亮设计、绿建等专业设计,设计管理的主要任务是审核专业设计是否与建筑设计院施工图相符,是否是对其图纸的补充完善,设计深度是否满足要求,并做好建筑设计院与专业设计单位的沟通和协调工作。其中景观设计、照明点亮设计可分为方案设计和施工图设计阶段进行评审,特别是景观绿化设计是提升项目品质的关键途径,应重视进行多方案对比,注重景观效果和服务性能。智能化设计应以使用功能为主,达到基本的配置要求即可,避免超定位设计,增加成本。

6施工阶段

施工阶段是把图纸设计变为现实的阶段,房地产公司一般由工程管理部具体进行现场管理实施。设计管理部在这一阶段主要有两项工作,一个是图纸交底,一个是控制设计变更。图纸交底由设计管理部门组织,设计单位、经营部、工程管理部、施工单位、监理单位参加。主要目的是介绍设计目的和意图,说明设计图纸中需要注意的问题,介绍新材料和新工艺,答疑参会单位提出的图纸问题。会议完成,应有详细的会议纪要,对于会上提出的合理化建议,认真评审,由设计单位出具设计变更单。施工中,设计管理部应定期到现场巡查,对于现场各方发现的施工图纸问题需及时答复,联系设计单位出变更单,以免造成费用和工期索赔。现场变更一般有三种类型:一个是公司由于经营原因要求变更;其二是施工图纸遗漏、矛盾、错误造成的变更;其三是施工企业提出的变更。对第三种需仔细分析,对可以降低工程造价和缩短工期的可以进行变更。变更一般会引起索赔,因此应控制变更的数量和总费用大小,严格按照企业的变更审批流程执行,杜绝随意变更,造成成本失控。

7竣工验收、结算阶段

竣工验收阶段,设计管理部主要工作是到现场协助工程管理部检查工程实体是否按图纸和变更进行了施工。结算阶段,主要是向预决算部门提供设计变更资料和有关证据,配合做好索赔和反索赔工作。8结语房地产企业设计管理工作要求设计管理者不仅要有较强的专业设计知识,还要有一定的施工管理经历和丰富的工作经验。文中是对以往设计管理工作管理经验的研究分析,不同的房地产企业应根据自身的客观情况调整完善,并在工作中不断总结,达到提升设计管理水平,更好完成设计管理工作任务的目的。

参考文献:

[1]竹隰生,张冀嫄.房地产开发企业设计冲突管理研究[J].建筑经济,2012(9):92-95.

[3]李忠富,张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].土木工程与管理学报,2013,30(2):74-79.

[4]冉斌.你就是公司顾问:如何进行三层级绩效管理[M].北京:中国经济出版社,2004.

[5]刘贵文.影响民用建筑工程设计质量的若干问题[J].工业建筑,2009,39(S1):1124-1126.

[6]余源鹏.商业地产开发项目管理[M].北京:化学工业出版社,2015:136-150.

[7]住房和城乡建设部.建筑工程设计文件编制深度规定[Z].2016.

作者:孙咏华董银英单位:陕西能源职业技术学院建筑工程学院

房地产企业设计管理实务方法分析责任编辑:张雨    阅读:人次