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商业综合体项目设计管理思路与技术

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[摘要]当前,随着建筑领域的不断发展,商业综合体是建筑类型中较为重要的一个项目。在城市中,不同用途和性质的社会生活空间,有着不同的商业项目的需求。例如商业、文化、娱乐、购物、办公等等,需要建筑设计师根据不同的城市空间功能,引入不同的空间设计理念,采用综合组织形式,才能发挥出建筑功能和建筑空间的协调互补作用,发挥出建筑的组合体的巨大功能。在诸多巨型的综合大楼建设项目完成后满足多样化、高效率、复杂统一的各类需求。

[关键词]商业综合体;项目设计;管理思路

1商业综合体设计过程概述

当前商业综合体项目表现的形式,主要包括写字楼、购物中心、会议中心、公寓等等。无论是在资金的相互依存上,还是综合体项目的复杂性上,都要求进行综合的策划论证规划,以及市场营销和运营管理等等。只有拥有丰富经验的综合体开发设计,是方能既考虑到设计管理,又考虑了商业综合体项目的合理应用,最终形成一个完美的成品。完成一个好的设计项目,也涉及到大量的复杂工作。每个项目一般都会包括几个阶段,从概念的规划设计到方案的设计,到扩展设计,最终到施工图设计[1]。在设计过程中,建筑方案往往是要建立在规划概念设计阶段基础上的。只有决定了项目的基本体量和形状,才能确定项目的整体定位和设计目标,从而展开对各个组成部分进行合理概念的阐述,形成详细的设计和发展思路,从而为施工图的设计提供更精细化的要素。完成施工图阶段的精细化设计之后,才能进行施工项目的造价以及合同签订等等。由于综合体的设计会牵扯到大量的设计师,因此团队也是非常重要的。开发商往往会从初始阶段到最终阶段,选一个设计机构,如果选用多个设计机构,则容易发生相互冲突,无法保证项目进行高效的完成。

2项目概况

某公司要进行一个商业综合体项目的开发,该综合体包括了商业裙房和塔楼,建筑功能包含了办公酒店公寓购物中心等等。总建筑面积为30万平方米,包括了地上建筑面积和地下建筑面积,塔楼的高度约为150米,位于主干道中间,交通电力地下交通与地铁的站点相连,遵循了高档商业中心的功能布局原则设计上,围绕着超五星酒店进行了休闲空间和娱乐购物场所的设计,目的是打造一个拥有舒适感、豪华感、愉悦感的综合性都市综合体[2]。在设计管理阶段,对项目的设计采用了分阶段管理的方法,首先进行了项目的可行性研究报告的撰写,研究性报告的撰写,内容包括了市场定位,如商业模式,商业体态的定位,如档次、规模、类型等等,对于公共区和营业区的面积也进行了规划,包括主力配置和主力商业面积,业态规划和技术参数的设置,其中建筑方案设计公司以及管理公司顾问公司相互配合。对于建筑综合体内的景观交通机电预算,绿色建筑等等进行了综合设计。之后,在完成了项目的可行性研究阶段至,进入了概念设计阶段,概念设计阶段,根据项目的任务书内容进行了概念方案的设计。综合的方案出台之后,开始进行了专业深度配合。施工图纸阶段测试开始阶段进入介入,这是一个精细化设计阶段,涉及内容包括了机电设计,基坑围护设计酒店室内方案设计,机电深化设计,景观设计,室内设计标识设计,排水排污管道设计,西城设计,热水系统设计,以及电气电信通信管道设计等等。上述设计阶段基本完成之后,经过施工图纸的审查,通过后进入施工阶段,设计管理思路,在进行上述设计阶段,能够体现出设计管理思路的复杂性。为了达到对设计管理思路的完成把控,集团公司设立了各个中心,包括酒店管理中心、商业管理中心、营销投资中心等等,每个中心又分设了管理部门和前期施工部门设计部门,各个部门负责技术的支持,品质的把控营销方案的设定,由总工程师牵头管理,对于各个公司的引入定位设计咨询后续管理进行把控,负责商业部分的交由商业管理公司,而负责政府协调工作的郊游。项目公司前期部负责,每个部门分工十分明确,合作非常顺利,最终仅用了很短的时间便完成了该项目的前期策划和概念方案审批通过。在设计过程中,我们发现项目的招商和商业定位其实是一个受到各种影响因素比较大的过程。即便是使用订单式操作和标准化设计流程,依然要进行商业定位的反复修改和法和论证,从而得到更准确的定位。同时为了快速回收资金,提高利润率,缩短开发周期,在进行项目的沟通的过程中,对于各个环节都进行了严格把控和严格执行,保证每个设计要点都能通过关键技术的实施落地。在设计管理技术把控方面有如下几个关键点要值得注意。首先是项目的选址,客群的定位,面积的合理配置的,对于产品定位,这些要素是非常重要的。在项目的设计管理过程中,对于这些要素要进行严格的保护,方能起到事半功倍的效果。做好定位是所有工作的基础,能够保证项目产品定位的准确性,就能保证综合体开发的成败。另外对政策的重要性的研究,包括消防还平安品规划等。经过当地主管部门的研究,对于设计管理,前期工作管理等等相关工作,经过政府审批之后,得到了建筑方案的最终确定,然后进行了设计管理人员的安排,合理配置具有专业性和管理能力的设计管理人员,对于综合体进行品质把控和进度把控。在设计公司的选择上,要求设计公司具备高品质的设计成果,能够很好的理解开发商的意愿,为开发商提供更好的服务,保证设计公司的工作进度,在保证品质的同时,也缩短设计周期,提高设计品质。

3结语

对于专项市场进行提前考察,是为了保障项目在投入使用后能够尽快获得效益。设计管理人员应该进行专项市场的考察,按照操作性强合理的设计管理流程,推动综合体设计的制度保证,色彩设计周期和保证设计效果是相辅相成的,要通过产品和项目的施工标准化完成,间与当前市场变化较为频繁。经过对市场需求的总结,对于管理思路要不断的进行调整,对于公司的管理流程和管理水平也要不断的完善,通过与各个部门,如设计院、顾问公司,政府部门,社会学术权威机构等资源的合作,最终才能创造出更高品质的综合体,为城市发展和民众生活水平的提高作出贡献。

参考文献

[1]林洁.商业综合体项目设计管理思路与技术关键的研究[J].中华民居,2013,(15):43-44.

作者:单位:王钰 嘉兴华章置业有限公司

商业综合体项目设计管理思路与技术责任编辑:张雨    阅读:人次
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