香港公屋准入管理模式及启示范文

《北京交通大学学报》2015年第四期

新型城镇化的核心是“人的城镇化”，满足人们的基本居住要求是新型城镇化建设的关键。为了加快推进住房保障和供应体系建设，实现全体人民住有所居目标，住建部、财政部和发改委印发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，决定从2014年起对公共租赁住房和廉租住房实行并轨运行，统称为公共租赁住房。并轨后的公共租赁住房如何运营管理就成为一个迫切需要解决的崭新课题，其中，并轨后公共租赁住房能否公平合理地分配，直接关系到公共租赁住房政策实施的效果。因此，如何对公共租赁住房分配实行精细化管理，建立一套科学、完善且行之有效的公共租赁住房准入机制，保证公共租赁住房分配的公平性，成为并轨后公共租赁住房运营管理需要解决的首要任务。而香港政府从20世纪50年代初开始兴建公屋并不断加强公屋管理，为不能在住房市场获得住房的家庭提供居住合适且负担得起的居所，对香港经济的发展功不可没①。为了实现香港公屋的政策目标，真正筛选出那些有住房需求的困难家庭作为资助对象，香港房屋委员会（房委会）不断加强和完善公屋的准入管理，在公屋的申请、审核、轮候、配屋管理等方面积累了丰富的经验，值得内地借鉴。

一、香港公屋准入申请管理

香港房屋委员会（房委会）辖下有公屋单位728000个，居住人口2022509人，居住人口约占香港人口的30％②。为了方便符合资格的申请人编配入住公屋，香港房委会设有公屋申请制度。1．公屋申请程序。香港公屋申请流程为：市民在自行验算申请资格后索取申请表、填写并递交申请表以及证明文件和声明书、获登记入公屋轮候册、出席核实配屋资格面晤和接受获配公屋单位等阶段（见图1）。香港公屋采取“申请受理、不申请则不受理”的方式［1］，申请人首先可在房委会网上查看现行公屋轮候册申请人的入息及资产限额，利用房委会的网上工具进行资格验算，测算自己是否合资格申请公屋；然后，向香港公共屋邨办事处或房屋署索取《公屋轮候册申请表》，并填写申请表、证明文件和声明书等相关材料后递交给香港房屋署申请分组，以供房屋署初步审核并登记资格。房屋署在接到申请表后发出收件确认书；房屋署依据申请日期的先后顺序审核申请表及文件，初步审批合格的申请获得登记入公屋轮候册，在3个月内书面通知申请人，并给审批合格的申请人发出印有申请编号的蓝卡，而不合格的申请表及文件将被退回，并通知申请人退表原因；随后，进入调查阶段，房屋署按申请的顺序依次约见申请人，进行配屋资格审查，申请人需要在核实配屋资格面晤中提供齐全资料，以便房屋署进行审查及核实①；审查符合资格的申请人则进入配房阶段。为公平分配公屋资源，公屋单位按申请人的家庭人数、公屋编配标准、公屋选区以及轮候到达编配阶段时的资源，以电脑随机方式进行编配公屋；当申请人接受配屋建议，房屋署将安排申请人到屋邨办事处办理入伙手续。2．公屋申请条件。香港公屋申请分为一般申请和非长者一人申请。其中，一般申请包括一般家庭申请、高龄单身人士优先配屋计划、共享颐年优先配屋计划和天伦乐优先配屋计划。在公屋申请条件上，房委会对公屋申请确立了基本条件和特定条件，对申请人的年龄、居港年限、住房状况、家庭收入状况和资产状况等均制定了严格的标准。香港房委会规定一般申请及非长者一人申请的基本条件：公屋申请人必须年满18岁；申请人及所有家庭成员必须现居于香港并拥有香港入境权；配屋时，申请内必须有至少一半成员在香港住满7年及所有成员仍在香港居住；申请人及其家庭成员在香港并无拥有或与他人共同拥有香港任何住宅物或该类物业的任何权益，无签订任何协议购买香港的住宅物业，也无持有任何直接或透过附属公司拥有住宅楼宇的公司50％以上的股权；申请人及其家庭成员的总每月入息和总资产净值不得超过房委会规定的有关入息及总资产净值限额［2］；各项资助自置居所计划的家庭成员或人士，只有在取消其有关记录后或并未接受有关资助，并符合公屋申请资格，才可以递交公屋申请表。对于高龄单身人士优先配屋计划、共享颐年优先配屋计划和天伦乐优先配屋计划，香港房委会规定除了符合基本条件外，还必须符合相关的特定条件，如高龄单身人士优先配屋计划的特定条件是申请人必须年满58岁，而在配屋时必须年满60岁；共享颐年优先配屋计划的特定条件是两位或以上的高龄人士，全部必须年满58岁，而在配屋时全部必须年满60岁，若同意共住一个公屋单位，即可申请；天伦乐优先配屋计划的特定条件是申请家庭最少有两名成员，其中必须包括最少一名年长父／母或受供养的年老亲属及最少一名年满18岁的家庭成员，申请登记时，该年长者必须年满60岁，并且愿意与较年轻的成员共住，较年轻者必须签署一份意愿书，声明自己会照顾年老亲属，并一同居住，若日后被发现违反此条款，则所获配单位的有关租约会被终止。而对于非长者一人申请，公屋单位会按配额及计分制编配，申请人的分数会按其成功登记公屋申请时的年龄计算①。

二、香港公屋准入审核管理

香港公屋准入审核分为初步审核和配屋资格审查。房屋署在接到申请表后，按收到申请表的日期先后次序对申请表及文件进行初步审核。初步审核主要是资料审核，审核的内容主要有：申请人是否符合申请资格；是否妥当填写申请表，是否提供了所有有关的证明文件和声明书；申请表或有关的证明文件是否曾使用涂改物料涂改；申请人递交曾被房屋署退回的申请表及有关文件，是否更新了日期和所有的相关资料；申请表及有关声明书的签名式样和填报日期是否一致；申请表上的入息和资产净值填写是否妥当；申请表或声明书的资料曾经删改而有关人士是否在删改处旁边加签等。初步审核不合格者，申请表及文件将被退回，并随退表夹附解释信件，通知申请人退表的原因；初步审核合格者，房屋署将其登记在案，并寄上印有申请编号的蓝卡。初步审核合格的申请人则进入配屋资格审查与核实阶段。这一阶段也称调查阶段或实地审核阶段，房屋署按申请人的次序约见申请人，进行配屋资格审查。房屋署于集齐文件后大约2个月内通知申请人是否符合编配资格。申请人在核实配屋资格面晤中必须提供齐全的资料，包括申请人及所有家庭成员根据其状况递交的有关证明文件和声明书；申请人及所有家庭成员所有扣税前的每月收入（含受雇薪金、自雇收入、租金收入、其他收入等）；申请人及所有家庭成员的资产净值（含土地、房产、的士或公共小型巴士牌照、投资经营业务、存款及手头现金等）等。其中，在配屋资格方面，香港房屋署重点审核公屋申请人的住房情况、收入情况和资产情况［3］。在住房标准方面，配屋资格要求申请人及其家庭成员在香港没有任何住宅物，没有签订任何协议购买香港的住宅物业，没有参与各项资助自置居所计划［4－5］，也无持有任何直接或透过附属公司拥有住宅楼宇的公司50％以上的股权。在收入标准和资产标准方面，配屋资格要求申请人及其家庭成员的总每月入息和总资产净值不得超过房委会规定的有关入息及总资产净值限额（见表1），该限额房委会每年进行调整修订，以确保限额符合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的居民才符合资格申请公屋。如2013年，香港5口之家申请公屋的月收入标准为2．54万港元，家庭总资产标准为48．5万港元，而2014年香港5口之家申请公屋的月收入标准则为2．749万港元，家庭总资产标准为50．6万港元②。房屋署在配屋资格审查时，可向有关的政府部门，公营／私营机构（如金融机构及银行）或任何拥有申请人及其家庭成员个人资料的第三者（如雇主）搜集个人资料进行核对，以核实申请资格。同时，申请人及其家庭成员亦须授权上述机构向房委会及房屋署提供其个人资料，以供核实其公屋申请。申请人如果在申请公屋时作出虚假陈述或提供虚假资料，房委会可取消其已登记的公屋申请，或可终止公屋租约，并可根据法律规定予以检控［6］。根据《房屋条例》规定，任何人申请公屋时明知而作出虚假陈述，即属违法，一经定罪，可判监禁6个月及最高罚款50000港元。个人信用也彻底破产。因触犯《屋邨管理扣分制》或违反租约规定而被房委会终止公屋单位租约的前租户及其在终止租约生效时年满18岁的家庭成员，由终止租约日期起计2年内，不合资格申请公屋，且到日后配屋时，此类申请人将不会获编配至地理位置、楼龄和楼层比前公屋居所较佳的单位。

三、香港公屋轮候管理

香港公屋轮候过程是指公屋申请人从初审合格获登记到配房的过程。到2014年，香港公屋的轮候期限为3年。房委会设有公屋轮候册，并将所有初审符合资格的公屋申请人都根据登记的先后次序排列在公屋轮候册内，房委会严格按照公屋轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区，依次办理审查及配房手续［7］。就非长者一人申请者而言，轮候时间则按其在「配额及计分制」下所获得的分数及配额而定，累积分数愈高，愈早获配屋。然而，对于「高龄单身人士」优先配屋计划、「共享颐年」优先配屋计划和「天伦乐」优先配屋计划的申请人，房委会则会酌情缩短其轮候时间。如凡参加「高龄单身人士」优先配屋计划、「共享颐年」优先配屋计划符合资格的高龄人士（年满五十八岁）申请人，房委会将会使其获得较一般家庭申请更短的轮候时间；凡参加「天伦乐」优先配屋计划而符合资格的申请人，将会比一般家庭申请缩短六个月的轮候时间。另外，对于申请受欢迎程度较低的公屋单位的申请人，参加「特快公屋编配计划」，符合资格的申请人将可获得缩短公屋轮候时间，提早入住公屋单位的机会。在轮候期间，如申请人一家或个别的家庭成员已经有其他安置类别获成功编配公屋（包括房委会各项调迁计划）或加入现有公屋户籍（包括由房协营运的租住房屋），或者通过房委会／房协辖下各项资助置业计划成功购买住房，其公屋申请或个别家庭成员的申请资格将会被取消。

四、香港公屋配屋管理

房屋署为保证公屋资源公平分配，采用电脑随机方式，根据申请人的家庭人数以及单位编配标准，并配合轮候到达编配阶段时的公屋资源编配情况为轮候申请人提供配屋机会。凡是符合资格的公屋申请人均有三次配屋机会，除非申请人有正当理由如医院管理局文件内容清楚说明申请人不能接受所编配公屋单位的健康理由，或由社会福利署等机构文件内容清楚说明申请人基于社会因素不能接受所编配的公屋单位，或有文件足以证明因离港或住院治疗而不能如期签署租约等之外，如果申请人无故拒绝房屋署的三个配屋机会，将被视作自动弃权，其申请将被取消。申请人在其申请被取消之日起一年后方可再次申请轮候公屋。申请人或家庭成员如因需要在居所洗肾，或患有过度活跃症，或四肢瘫痪，或非短暂性室内倚靠轮椅活动等理由，且能提供有关的医疗证明文件，则可在编配公屋时多作一名家庭成员计算（即三口之家可获编配四口之家的公屋单位）而获编配额外居住空间的公屋单位。已获核实为符合入住公屋资格的申请人，可以选择申请「绿表资格证明书」购买房委会或房协辖下的资助自置居所计划的公屋单位，以代替编配公屋。「绿表资格证明书」有效期为一年，而公屋编配在证明书有效期内将被暂缓处理。

五、香港公屋准入管理模式对内地的启示

香港公屋准入管理模式给内地并轨后公共租赁住房准入管理机制的建立和完善提供了许多重要启示。

1．内地并轨后公共租赁住房准入管理应制定严格的公共租赁住房保障准入标准，由专业部门进行专业化运营和管理。在香港，公屋准入申请是由一个专业部门（即房屋委员会）全权负责，专业化运营与管理。香港房屋委员会（简称“房委会”）是一个半官方、半民间的法定机构，专门负责公屋的筹资、建设、管理、修缮等一切工作，成员包括主席、副主席、两名官方以及二十六名非官方委员，下设六个常务小组委员会［8］。常务小组成员除房委会委员外，特别注重成员在社会和专业背景方面的多元化，邀请社会各界人士担任，以广泛代表不同的专业领域和社会层面，确保公屋相关政策的研究和制订更加民主、透明，并能反映社会各个不同阶层的意见和要求。房屋署是房委会的执行部门，负责进行公屋政策的具体操作，如负责协调公屋建设工作的进度，与政府其他有关部门建立紧密联系，保证公屋建成之后，其他必须的设施如水电、公共交通服务等可以配合投入服务等，从而确保了公屋政策实施的权威和效率（详见表2）。与此相比，内地各城市虽然也有相应的住房保障机构，但这些住房保障机构或由于人手不够、或由于机构设置不合理等原因，致使部分专业性的公共租赁住房准入管理业务（如申请人的资格审查）需要由住房保障部门、公安、民政、住房和城乡建设、人力资源和社会保障等有关部门和单位协同配合完成，部分管理业务还需下放到基层居委会，这在一定程度上削弱了公共租赁住房政策实施的权威性，也降低了公共租赁住房政策实施的效率。因此，内地并轨后公共租赁住房准入管理需要健全和完善住房保障管理部门，由专业部门进行专业化运营和管理。香港房委会逐年制定公屋申请的入息及资产限额详细的量化标准，并将其公布于房委会及房屋署网站，香港居民可通过房委会及房屋署网站电子服务了解如何申请公屋、知悉入息及资产限额并可在网上测算自己是否符合资格申请公屋，自行评估是否符合申请资格。而在内地，虽然公共租赁住房准入也有相应的准入标准，但要么标准比较含糊没有详细量化标准，要么量化标准难以客观认定。如收入标准，某市规定要取得《XX市住房保障家庭收入认定证明》（含《XX市低收入家庭认定证明》和《XX市城市居民最低生活保障金领取证》）；住房标准，某市规定需取得《XX市家庭住房状况证明》，证明其确属无房户或住房困难户。因此，并轨后公共租赁住房准入管理在申请机制方面应制定严格的公共租赁住房保障准入标准，提出并明确申请者住房状况、收入状况和其它资产状况的量化指标。同时，内地也应尽快实施并完善不动产统一登记制度，尽早将不动产登记信息管理基础平台投入运行，实现收入与不动产信息实时互通共享以及依法查询。

2．并轨后公共租赁住房准入审核管理应科学化、周期化及常态化。香港政府对公屋准入条件规定非常详细，审核也十分严格。房委会不仅成立网上巡查队，而且还公布热线电话、网站、通讯方式等接受市民举报。其中，申请者的入息和资产是审核的关键，房委会对这两项指标要进行周期性审核，房委会每年检核轮候册收入及资产限额，并实行两年一度家访调查制度和两年一度申报家庭状况制度。另外，对公屋申请人的入息和资产，房屋署的前线管理人员也会作常规审核和随机抽审，以保证家庭资产和入息信息的准确性。值得一提的是，房屋署被赋予了广泛的审核调查权：不仅有权向土地注册处查询居民拥有房产情况，向民政部门查询居民的身份情况、婚姻状况等相关信息，有权查询居民在证券交易所的股票情况，在各银行的存款情况等资产信息，而且还有权通过公司查册系统查询不同股东拥有的股份情况等。与此相比，在内地，“开宝马车买经适房、住经适房”现象，“经适房妹”现象以及“娃娃经适房”现象等凸显了保障房准入审核管理存在弊端：多头审核，权责不明确，审核缺乏科学性。如某县在初审阶段规定“街道办（居委会）、用工单位应当自收到申请之日起20个工作日内，对申请人的住房、人口、收入和财产状况提出初审意见”；而在复审阶段规定“县民政局收到初审申请材料10个工作日内，会同住建、乡镇（街道）、人社、金融、工商、税务、审计、住房公积金等单位，对申请人收入和财产状况进行调查核实，提出审核意见后提交县住建局”等。并轨后公共租赁住房运营管理需要汲取原保障房准入管理的教训，对原廉租住房和公共租赁住房相关准入资源进行深度整合，借鉴香港经验，一方面，应给并轨后公共租赁住房管理部门多元多层的调查授权；另一方面，应建立健全并轨后公共租赁住房审核机制，规范初审和资格审查与核实管理，突出资格审查与核实的功能与作用，改变原保障房临近分配时才对申请者住房申请资格及条件进行突击审核的做法，尝试将并轨后公共租赁住房申请资格及条件的审核周期化、常态化和科学化［9］。

3．并轨后公共租赁住房监督管理应加强动态审查与重典处罚，使公共租赁住房准入管理规范化。香港房屋署2004年成立了“打击滥用公屋资源特遣队”，2006年改为“善用公屋资源分组”，并引入“外展房屋管理系统”，2010年成立了“录取警诫供词专责小组”［2］，重点核查公屋违规现象，就涉嫌违规个案进行深入调查，同时，还对公屋住户进行动态监管，对其入息及资产进行动态审查，以决定他们是否符合继续留居公屋的资格。公屋申请人的违规行为，如属违法，可判监禁6个月及最高罚款50000港元，并记录到个人信用档案。与此相比较，内地准入申请违法的成本太低，惩罚措施不够严格。内地虽也实行了保障房问责制度，但仅限于通报批评、责令整改、约谈，以及对行政负责人的处分，而对保障房准入层面弄虚作假的追责与惩罚力度不够。如某市《公共租赁住房管理办法》规定：申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。以欺骗等不正手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。因此，并轨后公共租赁住房准入管理需借鉴香港公屋准入违规监督管理经验，加强动态审查与重典处罚，使公共租赁住房准入管理规范化，真正使该保障的群众受益，提升政府公信力。

4．并轨后公共租赁住房应实行精细化管理，体现必要的人文关怀。香港房委会本着关怀为本的基本信念，以体恤关怀的态度，协助有住屋需要的低收入家庭入住能力可以负担的居所［10］。香港公屋准入管理中的人文关怀在申请、审核、轮候及配屋等各个环节上都有所体现。在申请环节上，房屋署对于破产、家庭环境逆转及家庭面对健康等陷入经济困境的人士在申请资格方面给予特别考虑；在审核和轮候环节上，房屋署对高龄人士予以特别照顾，设有“高龄单身人士”优先配屋计划、“共享颐年”优先配屋计划和“天伦乐”优先配屋计划，符合资格的高龄人士的公屋申请可比一般家庭申请更早获得处理；在配屋环节，房屋署对于需要在居所洗肾、患有适度活跃症、四肢瘫痪或非短暂性室内倚靠轮椅活动的公屋申请人士在配屋时可获更大空间的居住单位。而与之相比较，内地公共租赁住房准入管理方面虽然也强调其保障对象为城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及外来务工人员，但是对高龄单身人士等特殊群体并没有特别关注，因此，内地并轨后公共租赁住房准入分配需要借鉴香港公屋准入管理经验，实行精细化管理，体现必要的人文关怀。

作者：毛小平 单位：湖南科技大学 法学院