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商业地产论文范文

商业地产论文

商业地产论文范文第1篇

万达电子商务经营不同于淘宝、京东、腾讯的电子商务经营形式,它有其独特之处,主要体现在以下方面:其一,大会员系统。万达集团通过多年的积累和经验,有较多的资源和人气。其二,大数据系统。万达集团团队研究开发了一套数据库系统,可以反映市场上各种商品在销售服务中的特点。其三,万达的电子商务成本投入低、收入高,一方面,万达加盟商家的支持,其承担了让渡会员优惠的部分费用;另一方面,万达早已建立了POS机系统,为做电商积累了可观的大数据。从收入来看,万达通过电子商务经营,将会极大的促进需求的增加,同时,通过万达集团的电子商务经营,将会吸引更多的广告商,广告收入的增加也将增加收入。万达集团的电子商务模式是突破传统经营模式,寻找新型经济增长点的创新之举,也是实体商业地产今后的发展方向,然而,万达电子商务经营也具有局限性。一方面,从经济学的角度来看,万达电子商务经营在操作的过程中,要准确把握好客观经济规律,分析万达商铺所售产品的特点,根据其商品性质进行不同的应对策略。如关于会员系统,商家从所获得的收益中拿出一部分来对于消费者进行鼓励,消费者达到一定积分后会享受万达的福利。而对于不同的商品,受价格变动的影响不同,因此,在进行电子商务经营时要充分考虑商品的性质,对不同的商家进行不同的策略。另一方面,万达集团的电子商务经营也会面临前文提到的风险,如人才流失风险、信息泄露风险等,在运用创新模式的同时,要加强风险管理和防范,从而更好地为企业创造价值。而且,对于一个规模巨大的万达集团要把实体地产与电子商务结合,对于整个利益链条因素的协同性要求较高,能否把这些因素协调统一并为整个集团服务,是整个电子商务经营成败的关键。

2“社区化”电商服务模式

2.1基本情况介绍“社区化”电商服务模式,也是“区域化”电商服务模式,是实体商业地产通过在小范围的区域或者社区所提供的集中电子商务服务。“社区化”电商服务模式以宝龙地产电商服务项目为代表。宝龙地产控股有限公司是一家中国领先的商业地产上市企业,专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。宝龙地产于2013年4月启动电子商务项目,但与传统的电商模式不同,宝龙地产旗下的电商主打“区域化”和“社区化”理念。该项目全称为“宝龙在线社区中心”。主要由国内拥有的26座城市综合体与一批特色商业街等商业物业为“据点”,开展社区电商业务。宝龙地产旗下电商平台“宝龙广场在线”在2013年11月24日正式上线,以福州宝龙城市广场为首发站。宝龙以自有商场为中心,划出了一个半径约6km,方圆百余km2的区域,将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。在此范围内,宝龙拥有实体商业建筑优势,大数据分析更为可行,体验特色商家更有机会,提供超越主流电商的线下服务也成为可能。

2.2宝龙项目的SWOT分析宝龙模式具有以下优势:首先,宝龙地产在国内是房地产上市公司前十强,依靠多年的经营和管理,积累了大量的资源,同时旗下拥有很多购物中心,以购物中心为基石,开展电子商务业务和服务,有利于更快融入市场,受消费者的认可和接受。其次,宝龙地产在全国26个城市拥有“据点”,所涉及的城市和省市较广泛,在推进电子商务模式试点后,有利于全国范围内铺开推进,从而促进整个全国范围内的电子商务模式进行;再次,宝龙地产电子商务模式选择的是“区域化”、社区化“理念,有利于提供便捷高效的服务,方便所开发实体商业地产周边的人们。宝龙模式具有以下劣势:首先,与其它的商业地产电子商务实践一样,宝龙地产作为创新型引进这种模式的企业,缺乏专业的电子商务人才,也缺乏相应的管理经验,从宝龙地产近期的招聘情况也可以看出,该企业对于相关人才的渴望和需求;其次,对于一个城市或者省市而言,宝龙模式所涉及的区域受半径6km的限制,使得消费者在选择的时候,受地点的约束较大,因此,具有较大的劣势。宝龙地产遇到的机会,其一在于电子商务的消费模式越来越被消费者认同,这个也是同其他的商业地产电子商务经营一样,对于实体商业地产创新地改革,对于大部分消费者而言,不难接受;其二,宝龙地产多年积累的商业地产管理经营、各种资源等都是其进行电子商务模式创新的机会。当然,新型事物的引进并不是一帆风顺的,在推进的过程中,会遇到一些威胁:如竞争者强有力,宝龙地产的竞争者万达集团也在积极推进,在这场竞争中,如何取得胜利、如何更大程度盈利,这都是宝龙地产需要面对的问题;如相关的保障法律法规还不够完善,这也为宝龙地产电子商务模式的推进提出威胁,在此过程中,必不可少地要进行探索和尝试;另外,物流服务、与其它部门的沟通协调,这些都是该企业需要面对的问题。

2.3宝龙项目的评价把社区化电子商务模式,从理论到实践,宝龙地产只花了7个月时间,带着“聚焦半径6km、30min高速物流、精准式营销”的特点,“宝龙广场在线”有望在全国15座宝龙城市广场全面推广使用。第一,宝龙地产积极推进了电子商务模式,并且在短时间内付诸实践,以购物中心为载体,辅以“高速配送”的服务,30min送货上门,同时细分市场,具有精准化、精细化服务的特点。同时,在开发和打造网络平台时,也积极研发了手机端,并且在AppStore上架。宝龙地产具有开拓进取的精神,有积极创新的勇气,尽管在摸索中前进,还是非常值得鼓励的。第二,宝龙地产电子商务模式在推进一个月以来,实践中,一周注册用户突破2万人,取得了较好的成效,这些注册用户,只要通过手机,就可以在福州宝龙城市广场进行消费了,从而使大部分的商家都能从中销售到新增的网络营销渠道所带来的收益增长。第三,宝龙地产电子商务模式在试点和推进中,暂时取得了较好的成果,但是要在全国范围内广泛推进还具有一定的局限性和挑战性。对于福州的试点,如果成功,宝龙地产将推广到15个城市,当然,对于不同的城市,是否能适应,对于全国性拓展和开发,宝龙是否有成熟的管理体系?宝龙地产是否能处理好整个大范围的协同?宝龙是否能如“社区化”电商服务实现供应链之间的协同发展?这些都是考验宝龙地产电子商务经营的推进的关键问题。

3销售平台模式

3.1基本情况介绍销售平台模式是指实体商业地产通过搭建或者借助一个电子商务的平台进行销售、租赁等商业活动,以实现价值。销售平台模式以SOHO中国为典型代表。SOHO中国2011年开始把网上卖房作为新的一大营销战略,并且联合新浪乐居开展在互联网进行商铺的拍卖,走出实体商业地产电子商务运营的第一步。SOHO中国于2011年4月筹备使用电子商务的平台销售房产,通过与新浪乐居合作举行无底价商铺竞买活动,并且最终顺利成交。通过成功试点,SOHO中国搭建专门的网络平台把全部的租售信息放入自己搭建的平台,通过这个平台的搭建,既实现了成功营销的效果,又实现了销售奇迹。

3.2SOHO中国电商项目SWOT分析SOHO中国电商项目具有以下优势:首先,作为最先进行电子商务平台销售房产的企业,SOHO中国电商项目具有先行优势,其先于其它企业构建电子商务平台,进行房产销售,具有较大的优势,实践证明,也取得了非常不错的成绩;其次,由于最先尝试引入电子商务销售平台,SOHO中国比其它的房地产企业具有更好的管理团队、更加成熟的管理理念,这些也是支持SOHO中国继续创新地运用电商平台的动力;再次,SOHO中国已经在香港上市,有较强的经济实力和平台,资金充足,同时,拥有独特的建筑设计理念,也是其具有竞争优势的原因。SOHO中国电商项目也有其劣势:首先,SOHO中国在转型(从分散销售到持有物业)过程中,租售之间的差异导致现金流与利润的削弱,公司资金压力较大;其次,营销优势失效,2011年SOHO中国作为首推平台销售的公司,具有先行优势,然而如今,竞争者非常多;再次,SOHO中国管理能力面临挑战,资产周转率大幅下降。这些都是SOHO中国电商项目目前的劣势所在。SOHO中国电商项目具有以下机会:首先,从SOHO中国推广电商平台销售到如今,市场越来越能接受并认可这种销售方式,这是SOHO中国电商项目的机会;其次,SOHO中国有较好的资源,与知名开发商、知名网络机构有较好的关系,能联合发起“中国房产电商竞价联盟”等,具有很大的市场机会。SOHO中国电商项目具有以下威胁:首先,有强大的竞争对手,而且这些竞争对手也开始启动电商项目,对于SOHO中国来说,其先行优势将不那么明显;其次,由于整个市场对房地产行业处于观望状态,因此,对于SOHO中国而言同样面对这样的问题,因此,对于公司的创新、管理能力有更大的要求;再次,关于技术支持、人员支持方面,由于中国的电子商务还不够完善,技术水平还不够高,因此这也是SOHO中国面临的威胁。

3.3SOHO中国电商项目的评价SOHO中国电商项目从试运行到现在取得了较好的成效,也开启了房地产行业电子商务模式的新篇章。从2011年,借助新浪乐居合作网上竞拍商铺开始,到打造自己的网上销售平台,SOHO中国在尝试中进步,在曲折中前进。首先,SOHO中国是中国首批积极探索,运用电子商务平台销售房产的企业,引领了整个房地产行业的电子商务模式开启。SOHO中国从2011年开始联合新浪乐居尝试在网上竞拍商铺,取得了较好的成果,现在一直处于积极开拓创新中,值得鼓励和提倡。其次,SOHO中国打造了自己的网络平台,从借助外力平台,与新浪、搜狐等网站合作,到自己开拓全新的平台(一个是SOHO中国网络平台,一个是工程设计建设的BIN系统),SOHO中国敢于尝试,敢于创新,在摸索中成长,在成长中进步。再次,对于这种网络销售平台,如何更大程度地发挥它的作用,如何更好地更持续地发展,如何打造整个集团的协同发展,这些SOHO中国的长期课题。另外,在创新和改革的过程中,对于管理团队的打造、管理人员素质的培养和提高、技术水平的提高都有很高的要求,这些也是需要面临的问题。

4商业地产电子商务经营实践评析

业务整合模式、“社区化”电商服务模式、销售平台模式是新型电子商务与实体商业地产结合的代表,它们都处于积极探索阶段,这些模式都是一种积极的尝试,是实体商业地产电子商务经营创新的体现(见表1)。比较分析这三种模式:首先,三种模式均是实体商业地产电子商务经营的实践,但是却侧重点不一样。业务整合模式、“社区化”电商服务模式均侧重于电子商务服务于实体商业地产的经营和管理。这三种模式主要是针对在后期,如何使整个商业地产综合体具有更高的商业价值、具有更好的招商环境;而销售平台模式在前期的实践中,侧重于房产的销售和租赁,实现初步的价值。其次,三种模式的创新所涉及的范围不同。业务整合模式和销售平台模式依托于实体商业地产原有的经营范围,所涉及的范围更加广泛。如万达集团、SOHO中国电子商务经营创新中,是在全国范围内开展,依托于公司原有的平台。而“社区化”电商服务模式则限定于某一个区域,进行集中性地服务。因此,前者范围更广泛,对于整个集团的资源整合具有更高的要求,而后者则是在小范围内,需要做到生产、物流、销售等各个方面的协同。再次,三种模式均有实体商业地产在进行尝试和探索,有些已经开展了几年,有的还处于初步运行阶段,然而,在尝试的过程中,都需要处理好企业的整个供应链以及行业的供应链之间的关系,都需要进行各种业务的整合。

商业地产论文范文第2篇

商业地产项目横跨房地产和商业经营两大领域,既受房地产供求关系影响,又受商业经营市场支配。本文对商业地产项目在租售阶段的风险因素进行了分析,从地产环境风险、市场供求风险、营销风险和物业管理风险四个方面构建了商业地产项目租售阶段风险评价指标体系。

1.1地产环境风险地产环境是指商业地产项目对其所处位置、建筑规模、形象和功能的描述。它是建立在对目标客户消费行为分析基础上,对项目从外到内的消费环境的描述[7]。一个商业地产项目是否能取得成功,首要要考虑的是地产环境。这里我们选择以下几个子因素来描述地产环境状况:商圈等级和交通可达性反映地产所处位置的合理性;占地面积表现建筑的规模大小;停车位和公摊系数是项目内部功能的体现;建筑可视性和临街情况可以反映项目的良好形象。

1.2市场供求风险市场供求风险是指由于商业地产项目市场供求关系的不平衡而导致的开发商投资风险。这是商业地产项目市场最重要、最直接的风险。这里选取以下几个子指标:区域竞争对手数量反映这个地区的供应情况;总户数和主力群体收入水平是市场需求的体现;空置率则是供求情况的量化体现。

1.3营销风险营销风险是指在商业地产项目租售阶段,由于开发商采用的营销模式与市场规律不符而造成的经营状况差、租金无法回收等损失。这里选取以下因素:主力品牌影响力反映了招商情况;业态多样性和业态组合比率表现营销模式;销售人员素质是营销管理的情况;投资回报率可作为选择投资机会的依据。

1.4物业管理风险物业管理指日常的清洁、安保、机电和房屋维修以及租赁商业氛围的营造。如果这些管理工作做不好,就会直接影响项目的形象,从而增加商业地产项目的风险[8]。这里选取以下几个子指标:物业成熟度是指选择的物业公司各项制度的完善性程度;绿化率是反映物业管理成效的一个指标;物业费和事故发生频率反映了物业管理的能力。具体的评价指标体系如图1所示。

2商业地产项目租售阶段风险的分形评价方法

分形评价方法是一种从系统结构与分布特征的角度来评价具有分形特征的系统运行效果的有效方法。分形特征的度量用分形维数来表示。分形维数说明了分形客体的复杂程度、粗糙程度。由于其值一般不限于整数,可取任何实数值,因而也称为分数维。

2.1原始数据的预处理在商业地产项目风险评价指标体系中,各项指标表征的是商业地产项目不同方面的特征,其物理属性区别较大,取值范围不同,相互之间无法直接进行比较,需要进行预处理。

2.1.1定性指标定量化在指标体系中,临街情况、交通可达性、建筑可视性、商圈等级、区域内竞争对手、主力群体收入水平、主力品牌影响、业态多样性、业态组合比率、销售人员素质、物业公司成熟度和事件发生情况为定性指标。对于定性指标,可以将其划分为几个等级,请专业人员对指标进行打分,分数在1~10分。

2.1.2指标的同趋势变换利用分形评价模型时,指标必须满足同趋势的要求,即指标与评价体系的趋势一致,当指标值增大时,表示风险增大。这样的指标也称为正向指标。如果某些指标与评价体系的趋势相反,即负向指标,则需要进行变换。在评价指标体系中,公摊系数、空置率、区域竞争对手数量、物业费是正向指标,其余的都是负向指标。为此,依据分形评价的要求,对指标体系的底层子指标数据进行分类正向化处理。对负向指标的计算一种采用式(1),如投资回报率等。

2.2标准化处理和相关性分析假设用N个底层子指标来评价k个不同商业地产项目的风险,第i个商业地产项目的第j个指标数据为xij,然后对指标数据作标准化处理,进行无量纲变换,为了消除量纲或量级对计算的影响,采用半升梯形模糊隶属度函数进行标准量化变换。

2.3数据集分形维数的计算正如前面提到的,分形维数在分形评价模型中起着重要作用,因而分形维数的计算就显得格外重要,分形维数的定义如式(5)所示。计算关联维数时选择盒计数法进行求解。盒计数法的基本思想是利用尺寸为r的网格覆盖数据集,统计落入每个网格中的点数的q次幂,并对它们求和,从而得到在该尺寸下非空覆盖集中点数q次幂之和C(r)。不断变化半径r,得到一系列的C(r),绘制lnr-lnC(r)图,求出斜率k,则分形维数等于k/(1-q)。对于关联维数q=2,D2即为双对数图的斜率。关联维数D2反映指标点在空间的分布状况,风险较高的商业地产项目,其指标点在半径r较小的地方分布较少,在半径r较大的地方分布较多。因此,在半径r较小的地方盒子内点数的比例增长慢,在半径r较大的地方盒子内的点数比例增长较快,其斜率就较大;反之,风险低的商业地产项目,其指标点较多地分布在半径r较小的地方,在半径r较大的地方盒子内的点数比例增长慢。所以,商业地产项目风险较高的项目所反映的斜率大于商业地产项目风险较低的项目,通过关联维数可以反映商业地产项目的风险大小[10]。

3合肥市商业地产项目风险的分形评价实证研究

为了验证分形评价的有效性,本文选取了合肥市四个处于租售阶段的综合性商业地产项目进行研究,评价数据来源主要为现场调查发放问卷、官方网站和企业介绍材料。下文以A,B,C,D表示这四个项目。A项目位于二环外,是集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、居住于一体的大型购物中心。B项目位于一环外至二环内,临近高铁站和地铁线。包括大型超市、影院、少儿乐园等主力商家,打造特色主题的生活购物中心。C项目位于一环外至二环内。主要有国际酒店、国际办公以及国际商业三部分物业类型,打造文化商务休闲中心。D项目位于一环内,邻近火车站,商业气息浓厚。项目包括顶级购物中心、家居商场、五星级酒店、5A级商务写字楼、餐饮娱乐、商业步行街、商务公寓等多种物业形态,打造合肥高端圈层城市综合体。按照前面所述的步骤,分别对四个商业地产项目的数据进行标准化处理,并且依据实际数据分析指标的相关性,消除相关性后的数据如表1所示。风险高的商业地产项目所反映的斜率总是大于风险低的商业地产项目所反映的直线斜率,分维数反映了商业地产项目的风险情况,分维数越大,商业地产的风险越高。DD=0.5005<DB=0.5783<DC=0.5963<DA=0.6007。因此四个商业地产项目中A的风险最大,D的风险最小。究其原因,D所处地理位置比较优越,规模较大,商业模式比较成熟,因此投资风险比其他项目要小;A由于所处位置较差,人流量不足,空置率较高,因此它的投资风险较大;而C的各项指标都不突出,相对其他项目来说没有特色,规模较小,业态种类较少,导致它的风险也较大。由此可见,分形评价具有一定的合理性。

4结语

商业地产论文范文第3篇

关键词:房地产投资信托基金;发展;模式

房地产投资信托基金(REITs)可以看成是基金的一种,其特殊之处在于房地产投资信托基金通过发行收益凭证筹集的资金主要用途是投向房地产市场。房地产投资信托基金拓宽了我国房地产业的融资渠道,缓解了银行信贷的压力,使得我国房地产宏观调控更加行之有效,也推动了我国房地产业的发展朝着更加健全和健康的方向发展。但由于我国房地产市场、信托市场以及基金市场发展相对滞后,我国还未发行真正意义上的房地产投资信托基金。随着我国市场环境和政策环境日益成熟,房地产投资信托基金的发行已经成为调节房地产市场,改善房地产金融市场的首要任务。

一、我国房地产投资信托基金(REITs)的最优路径

(一)准备阶段

由于金融市场产品多样化的发展,我国已发行若干类房地产投资信托基金,如苏宁旗下11家门店的资产证券化、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划等。这些类房地产投资信托基金虽然已是场内发行交易,但还只是面向机构投资者,并无确切意义上的公募房地产投资信托基金。因此在政策方面,我国立法当局需完善有关房地产投资信托基金的规定,对房地产投资信托基金市场的准入、组织运营、业务合规、收益分配以及风险防范方面做出具体确切的规定。

(二)试点阶段

由于房地产投资信托基金涵盖诸多投资领域,包括住房、办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地、数据中心房地产、房地产相关行业以及房地产债券等。因此我们可将房地产投资信托基金分为三类,即房地产类投资信托基金、房地产相关行业类投资信托基金和房地产债券类投资信托基金。房地产投资信托基金政策完善并实行后,我们首先发展房地产类投资信托基金,并选择符合目前供给侧改革这一政策大环境的住房类这一单一类型的房地产类投资信托基金为试点。经过一段时间的试行后,综合研究该试行房地产类投资信托基金的运营情况和投资者的市场反应,并提出相应的整改措施。

(三)完善阶段

经过试点阶段的试行和整改,我国单一类型的房地产类投资信托基金的发行及运营已趋于成熟。此时政府可在市场上试行房地产类投资信托基金的其他单一类型如办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地和数据中心等。其后可实行多类型的房地产类投资信托基金和房地产相关行业类投资信托基金。最后房地产投资信托基金市场基本成熟后发行房地产债券类投资信托基金。此阶段我国可以完成房地产投资信托基金市场从单一到多类型,从房地产到相关行业,再到房地产金融市场的完善过程。

二、我国房地产投资信托基金(REITs)的募集方式

基金的募集方式有两种,公募方式和私募方式。同样,房地产投资信托基金的募集方式也可分为公募和私募两种。采取公募方式的房地产投资信托基金可以面向社会公众公开发售。这种基金可以向社会公开发售基金份额和宣传推广,基金募集对象不固定且基金份额的投资金额要求较低。因此公募房地产投资信托基金适合有房地产投资需求的中小投资者。但这种房地产投资信托基金要遵循的法律法规较多,受到的监管也比较严格。相较公募房地产投资信托基金而言,私募房地产投资信托基金则收到的监管力度要小,这是由于其投资者都是特定的,人数不超过200人,并且投资者需要是合格投资者。但由于私募房地产投资信托基金不面向公众发售,不进行公开宣传,基金份额的投资金额较高,因此私募房地产投资信托基金的投资范围更大以及所受限制更小。

三、我国房地产投资信托基金(REITs)的资金来源渠道

目前我国的房地产市场的资金来源可分五种,分别为国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金和其他资金来源。而房地产投资信托基金的来源渠道有面向特定或者不特定的投资者募集的资金以及基金在运营过程中产生的收益或者利得。由于我国的经济发展,私人财富迅速积累,全国范围内形成了大量的社会闲散资金,房地产投资信托基金的设立可吸收大量中小企业投资者的资金,对金融资源配置起一定的促进作用。而从养老金入市这一行为来看,养老金和社会保险金等的管理机构会作为机构投资者也可为房地产投资信托基金提供一定的资金。当然,在房地产投资信托基金的管理运营过程当中,房地产投资信托基金投资的标的也会由于升值或者盈利产生一定的资金来源。这又刺激了投资者对于房地产投资信托基金的投资信息,从而达到良性循环的目的。

四、我国房地产投资信托基金(REITs)的产品定位

针对目前我国的现实国情,我国更加适合发展公募封闭契约权益型的房地产投资信托基金。首先,公募型房地产投资信托基金的投资金额要求较低,可以吸收社会小额闲散资金,促进金融市场的资源进行优化配置的同时受到法律法规监管较严格,从而降低基金的运营风险;其次封闭型房地产投资信托基金具有更高的流动性,并能在一定程度上规避不利因素对基金整体的影响;再次契约型房地产投资信托基金的基金资产为信托资产,受信托法保护,安全性更高也更适合我国市场现状;最后,针对我国目前较高的房屋空置率及严重的房地产存量与增量失衡的现象,权益型不仅可以满足投资者的需求,而且可以满足真正房屋承租者的需求,从根本上解决投资者和需求者的矛盾。

参考文献:

[1]姜伟伟.我国房地产投资信托基金的发展模式与运行机制研究[D].中南大学硕士论文,2007.

[2]付胜引.中国房地产投资信托基金(C-REITs):模式选择与体制创新[D].云南财经大学硕士论文,2010.

商业地产论文范文第4篇

房地产投资环境属于城市投资环境的子系统,纵观国内外学者建立的各种投资环境评价方法,现阶段用的比较多的方法有:灰色关联分析法(邓聚龙,1988),层次分析法(SAATYTL,1908),模糊评判法(CHUATW,1979),人工神经网络法(HECHT-NIELSENR,1987),物元分析法(蔡文,1994)以及投影寻踪法(FriedmanJH,TukeyJW,1974)等.其中灰色关联分析法、模糊评判法、物元分析法是主观分析方法,在此类方法的应用中主要由人为的根据经验确定各个指标的权重,因此其评价结果具有一定的人为随意性;人工神经网络方法能够消除评价过程中的人为随意性,但是其学习训练需要相当多的样本,况且还容易陷入局部极小点,因此不便于推广应用;投影寻踪方法能够将高维数据转变为低维数据,通过低维空间数据来分析高维空间数据,但是其中的密度半径窗口参数需要根据经验来确定,其评价结果仍然带有一定的主观性;当然也有一些经典的传统降维方法能够利用指标数据信息对投资环境做出较客观的评价,比如主成分分析法和因子分析法,但是此类方法是从众多指标中提取少量指标来反应样本信息,使得样本的信息损失量较大,同时对样本数据也有严格的要求.投影寻踪动态聚类模型依据动态聚类思想来构建投影指标,完全依靠样本数据自身特性根据投影指标来寻找投影向量,利用投影向量将高维样本数据投影到低维数据,然后通过研究处理低维数据达到研究高维数据目的,同时实现样本数据的排序和自动聚类分析.投影寻踪动态聚类模型已经在洪水灾害管理、气候分区和区域水安全评价等领域的多元数据分析中取得了一定的应用.本文将投影寻踪动态聚类模型应用到房地产投资环境评价中,以期为房地产投资环境评价提供更多的方法论。

2实例研究

为了验证投影寻踪动态聚类模型在房地产投资环境评价中的适用性,下文将进行实例研究.考虑指标数据的易获得性,以辽宁省工业地产的投资环境分析为例.张军涛和刘建国利用主成分分析法筛选了影响辽宁省主要城市投资环境评价的主要指标,之后利用聚类原理对数据进行了聚类分析;杨建喜和宋永发利用基于遗传算法的投影寻踪方法将高维数据降维到低维数据,然后利用雷达图对投影特征值进行聚类分析,研究了辽宁工业地产投资环境的排序.以上两篇论文中使用两类不同的方法得到了类似的排序和聚类结论.本文的研究以此为基础,通过投影寻踪动态聚类模型进行辽宁省工业地产投资环境评价,然后与文献的结论进行比较,以检验投影寻踪动态聚类模型的适用性.工业地产是区别于住宅地产,商业地产和综合用地以外的工业性质的房地产.影响工业地产投资环境评价的因素众多,参考文献从社会文化环境、基础设施环境、经济发展环境、工业发展环境4个方面选择36个指标对辽宁省14个地级市的工业地产投资环境进行分析评价。首先,确定辽宁省工业地产投资环境的分类数,这里参照文献的分类,将整个样本分为3类。同时得各个城市的投影特征值,投影特征值排序以及投影特征值聚类结果。最后,将本文的分析结果与文献的分析结果进行对比。所得排序和分类结果与用投影寻踪分析方法和用主成分分析方法基本一致,验证了本模型在房地产投资环境评价中的适用价值.但与文献中的基于遗传算法的投影寻踪算法相比:克服了需要根据经验来确定投影指标函数的密度窗口半径参数和对投影特征值要借助雷达图进行聚类再处理的过程;与文献的主成分分析方法相比:投影寻踪动态聚类模型能够更多的利用原始指标信息,使得出的结论可能更加客观可靠.同时投影寻踪动态聚类模型在对数据的排序过程中自动输出聚类结果,不需要再借助其他方法进行聚类分析.这具有文献中所用方法无法比拟的优势.在同一聚类数据中,个别数据的排序结果与文献中结论稍微不一致,这主要是由于在用遗传算法求解时每次生成的单位投影向量带有一定的随机性所致。

3结语

商业地产论文范文第5篇

关键词:房地产;营销品牌;房地产品牌

一、房地产品牌的概念

1.房地产的概念。论文百事通一般来说,房地产是房产与地产的总称,是房屋与土地在经济方面的商品体现。所以我们认为,房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、随着在土地上饿各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

2.品牌的概念。国际营销界最权威的机构——美国市场营销学会所给的定义为:品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计,或是它们的组合运用。其目的是借以辨认某个销售者、或某群销售者的产品及服务,并使之与竞争对手的产品和服务区别开来。美国Amazon公司总裁JeffBezos先生认为,“品牌就是指你与客户间的关系,说到底,起作用的不是你在广告或其他宣传中向他们许诺了什么,而是他们反馈了什么以及你又如何做出反应。对我们来说,口碑极其重要。简而言之,品牌就是人们私下里对你的评价。”从这个角度来看,品牌是企业与顾客双向互动的过程。如果没有客户的信赖和支持,品牌就会失去价值和意义。

3.房地产营销品牌的概念。房地产营销品牌就是房地产企业在营销过程中使自己的产品在市场竞争中能获得市场,以及在消费者中获得的知名度。品牌是企业与顾客双向互动的过程。如果没有客户的信赖和支持,品牌就会失去价值和意义。

二、房地产企业营销品牌的现状及原因

1.房地产企业营销品牌现状。尽管品牌早已被认为是参与市场竞争点石成金的利器,近些年来房地产界“打造品牌”的呼声也风起云涌。然而,我国今天的房地产业品牌现状却不容乐观。我国房地产业经历了地段竞争的初级阶段,现阶段是规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。目前,大部分房地产公司都属于以规划竞争、概念竞争为主导战略的企业,而真正的品牌驱动型企业凤毛麟角。2004年,由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室(WBL)”的《中国500最具价值品牌》,海尔以612.37亿元名列榜首,而房地产业“第一品牌”的万科仅以173.56亿元排在第30位。前200位排名中,也只有万科等三家地产品牌入围。

对于动辄大手笔的房地产业来说,这样的结果确实令人汗颜。忽视品牌建设的结果是,大多数房地产企业难以积累和借助品牌的信誉资源,迅速提升产品价值销量,实现企业规模的扩张。美国最大的房地产公司PulteHomes占美国国内的房地产市场份额达4%左右,而我国房地产老大万科仅占我国房地产市场份额不足1%。

2.导致房地产营销品牌现状的原因。(1)缺乏对品牌管理精髓的深入理解很少有中国房地产企业的高层与品牌负责人理解品牌管理的精髓,他们基本上不明白“品牌价值的源泉来自消费者大脑中对品牌的独特联想,品牌管理的本质是在消费者大脑中留下个性化的联想”。因此,具体的营销传播没有围绕品牌管理的终极目标而展开也就再正常不过了。(2)没有确定品牌的核心价值。品牌是企业的最重要的财富,在房地产市场激烈的竞争中,确定自身品牌的价值对在企业发展和市场占有率上所起到的作用是不可估量的。但是一些房地产企业却是难以做到这点,把品牌核心价值与个性相违背的营销传播策略所迷惑,未能识别出这些策略与品牌战略定位的矛盾。从而使品牌形象受损消费者不信任而失去市场份额。新晨

三、地产营销品牌的策略

1.房地产品牌定位要正确。要建立强有力的房地产品牌,精准的定位是走向成功的关键。品牌定位应该清晰明确,是普通住宅还是商业地产,是中产阶级住所还是豪华公寓,是“运动、健康”的个性还是“家庭办公一族”的特点等等。成功的房地产品牌都有自己明确的定位。

2.品牌策略应当持之以恒。品牌策略一旦确立,应当持之以恒,不可半途而废。如果品牌形象、定位朝令夕改,将模糊自己的品牌个性,破坏了品牌精神气脉的贯穿,最终使消费者雾里看花,难以建立强势品牌。万科“建筑无限生活”的价值主张贯穿其各个项目开发之中,奥林匹克花园“运动,健康”的理念一直在其不同项目上得以体现,这都是持之以恒的表现。

3.提高品牌延伸能力。品牌延伸是企业借助消费者对原品牌已有的联想,将其用于与成名产品完全不同的新的产品上,以缩短新产品被消费者接受的时间,减少开辟新市场的费用,提高新产品的市场成功几率。它是企业培养顾客忠诚度、创造名牌、寻求增长和发展的重要策略。

参考文献:

[1]大卫艾克:创建强大品牌[M].西蒙和舒斯特出版社公司由出版社1996年版.

[2]施建刚:房地产开发与管理[M].同济大学出版社2006年2月第三版第9页.

[3]李伟:房地产品牌营销[J].经营与管理,2007年,(07).

[4]仲大军:中国为什么缺少国际性的知名品牌[J]..

[5]翁向东:打造强势品牌,切莫偏离核心价值[J]..

商业地产论文范文第6篇

本文是一篇纪实型案例论文,以某公司开发商业地产项目期间的造价管理过程为研究对象,从开发商的角度分析工程管理过程存在的问题,探讨解决办法,探索此类项目的造价管理思路,为后期建设项目的工程管理提供参考。

关键词:

造价管理;控制表;合同价

一、引言

房地产项目开发项目,以项目部的形式对工程建设过程进行管理时,通常由项目主管主导,下设各安装、土建、造价等专业工程师配合工作,组织机构精简,管理人员专业综合。受人员配备限制,项目部的造价管理工作重心偏向于总价控制与协调,计价工作由咨询公司完成。

二、案例介绍

1.项目概况某公司开发的商业广场项目,建筑面积4万平米,地上二层,层高5米,无地下室,现浇钢筋混凝土框架结构,工程建设用地面积8万平米,工期480天。2.造价情况本项目方案阶段的建安工程费用概算1.25亿,施工图阶段调整后建安工程费概算1.44亿,竣工结算价约1.417亿,节余约230万。

三、造价管理思路

以建安工程费概算1.44亿为目标开展造价管理工作,首先进行数据分类。第一类:反映已发生的成本,即合同价(a)、变更造价(b),变更造价也是合同价的组成部分,因而可以两者合计为变更后合同价(a+b)。第二类:反映预计将产生而尚未明确的成本,即预留增加造价(c)。第三类:各项成本汇总形成总造价,即预测结算价(a+b+c)。当预测结算价超过概算时,决策者权衡是否降低未实施部分设计标准,以降低总造价、防止超概;当概算有余时,决策者权衡是否提高未实施部分的设计标准,实现功能提升。各类数据以表格形式分列汇编,制作建安工程造价控制表。造价控制工作的实施,就是跟随工程进度不断调整完善建安工程造价控制表的过程,包括合同价的确定、变更造价的测算及预留增加造价的调整,数据需要即时更新。随着工程推进,预留增加造价内容逐渐落实为变更项目,直至工程竣工,预测结算价即为建安工程总造价。

四、管理过程分析

对本项目建设过程中的造价管理工作进行分解,可分为招标控制价、合同价的确定、变更造价的测算及总造价测算。

1.招标控制价的确定确定招标控制价的过程,就是确定拟建项目规模、材质、品牌、设备技术参数的过程,招标控制价反映设计标准。

2.合同价的确定本项目是自有资金投资,除总包与监理按政策规定走公开邀请招标程序外,其他分包工程均是通过公司内部邀请招标程序,以合理低价中标原则确定中标单位,按中标价签订施工合同。单位工程施工合同价均采用总价包干形式,联系单调整结算。采用施工图招标或可统一报价口径方案图招标,合同价明确,有利于业主的造价控制;采用设计不详的方案图用于施工招标,设计标准各异,各投标人之间不能形成价格竞争,有违招投标初衷,且会导致造价失去控制。本项目的精装修工程招标就是这种情况,虽然以合理低价形式确定中标单位,中标单位却迟迟不肯深化设计图纸,造成工程无法准确计量计价,即不利于工程质量管理,又影响整个项目的造价测算,应当引以为戒。期间的安装工程招标,施工图纸明确,招标文件提供主材型号及备选品牌,造价事务所依据施工图、浙江省预算及取费定额、本地信息价编制施工图预算,按预算价943万作为投标最高限价,邀请几家符合资质要求的安装施工单位参与投标,经过充分竞争之后,由报价728万元的施工单位中标,并签订施工合同,工期实施顺利,结算造价854万。

3.联系单造价的测算变更单种类多样,有施工单位的签证单、业主及监理联系单、设计院的设计变更单等,变更单造价的测算是造价控制的难点。在实际操作过程中由于变更造价的测算非正式结算,施工单位上报不积极、不完整、不配合对帐,咨询公司提供的测算结果经常存在估算不准、造价反馈滞后的问题,如本项目的安装工程结算造价为854万,但在工程过程中,测算的最高结算价为831万,结算是甲乙双方的行为,测算变更造价最终还是需要施工单位的配合,在以后的工程中,在资金拨付支持的情况下,可尝试在施工合同条款内增加变更部分付款条件,限定安全的付款比例,促使施工单位准确计量并及时上报,可使变更部分的造价测算更真实可靠。

4.成果分析本项目造价管理最终实际了控制目标,在概算内如期完成了建设目标,并节余资金230余万。项目在工程建设过程中出于对结算成本不确定下的保守估算,预测的建安总成本处于控制价临界点,外立面生态绿化墙是项目建筑外立面的亮点,迫于项目施工过程中的成本压力,最终决策不进行深入设计与实施。对成本状态的判断会影响工程实施结果,工程建设存在不可逆性,管理过程中通过调用各方资源,缩短成本测算时间,降低测算误差,可以为正确的决策赢得时间和机会。

五、总结

项目建设过程中工期与造价、质量与造价之间存在必然的矛盾,造价管理的职能可以定义为及时反映成本状态,预警超概,提示节余,为项目主管提供决策依据,由项目主管实现造价与质量、工期的统一,在完成建设目标的同时实现造价控制目标。工程成本是随着工程建设而发生,建设是以实现功能为目的,对成本的控制,本质上是对建筑对象功能的选择,在有限的资金范围内实现建筑功能的最大化可作为造价管理最终目标,这也是项目管理的最终目的。

参考文献:

[1]周小平,熊志刚.房地产开发与经营[M].清华大学出版社,2010.

[2]梁世连,惠恩才.工程项目管理学[M].东北财经大学出版社,2008.

商业地产论文范文第7篇

论文摘要:中国房地产泡沫问题一直以来备受争议。本文首先通过运用新古典经济模型,初略估计了房地产完全市场化以来近几年的泡沫程度,有些年份泡沫较大;然后再通过专项指标进一步说明了泡沫程度,由于数据及平均以后产生的问题导致有些指标不能科学地说明泡沫状况;最后,从三个方面给出政策建议。

一、引言

房地产的真实价值是难以确定的,正因为如此,中国房地产市场有没有泡沫,或泡沫成分有多大,一直以来是学界政界商界争论较多的话题之一。如果知道房地产的确切价值,判断有没有泡沫最简单且最有效的办法是将房地产价值与价格相比,价格与价值越脱离就说明泡沫成分越大,这种偏离当然是当指价格高于价值的情况下,当价格低于价值,经济紧缩,也就没有泡沫。房地产的真实价值主要分为两部分,首先,作为一种产品,必有其成本,也就是各种各样的物质成本,反应在会计报表中的,作为成本核算的依据,一般情况下,造价高的住房价值相应较大。另外,房地产的价值,更主要体现在住房的居住效用上,同一处建筑,不同经济状况水平的人所愿付出的代价是不一样的,所有者剩余是不相同的,因而以承受度来衡量住房价值,不同人会得出不同结果。假如某一房产,行市50万,有人愿出70万买,有人肯付100万,双方获得的实质效益可以相等,这时,真实价值按哪个标准来算,就不好确定了。

二、相关理论回顾

许多经济学家将资产价格与资产基本价值相联系,将资产价格泡沫定义为资产价格对资产基本价值的偏离。正如彼特·加博(PeterGarber)所说,在大部分经济研究中,资产价格泡沫都是指价格中不能由基本因素解释的那一部分(1990)[①]。基本因素又称为“经济基础条件”或“基本面”,指影响某种资产价格的实体经济因素。三木谷良一认为泡沫就是资产价格(具体指股票与不动产价格)严重偏离实体经济(生产、流通、雇用、增长率等)暴涨,然后暴跌的过程[②]。金融专家铃木淑夫博士则认为,经济学上所说的泡沫,是指地价、物价等资产的价格,持续出现无法以基础条件来解释的上涨或下跌[③]。1992年度日本经济白皮书指出,“现实的股价和地价,如果超出了经济的基础条件和理论价格暴涨,泡沫经济就产生了”。1993年度,日本经济白皮书进一步指出,所谓“泡沫””一般来讲是指资产价格大幅度偏离经济基础条件而上升。由此看来,日本学者基本上趋向于把泡沫定义为资产价格偏离经济基础条件的膨胀过程。

类似的,约瑟夫·E·斯蒂格利茨(JosephE.Stiglitz)认为如果今天价格高仅仅是因为投资者相信明天价格将更高,即基本因素不能证明价格的合理性时,资产价格泡沫就产生了(1990)[④]。王子明综合此类定义,对资产价格泡沫进行了直接的定义:资产价格泡沫是由投资者对价格或收益的预期引起的资产价格相对于基本价值的非平稳偏移,并将偏移的数学期望作为泡沫的度量(2002)[⑤]。

三、实证研究与结果

资产泡沫是一种经济失衡现象,是资产的实际价格相对于经济基础条件决定的理论价值(一般均衡稳定状态价格)的非平稳性偏移。③因此,要度量某种资产的泡沫大小,我们必须首先求出其理论价值和实际价格。在此,我们提出用资产泡沫度的概念来反映资产泡沫的大小,所谓泡沫度就是资产实际价格偏离其理论价值的程度,用公式表达如下:

其中,表示第i种资产的泡沫度,表示第i种资产的实际价格,表示第i种资产的基础价值。这个公式比较简单,但泡沫的含义被表示出来。资产的实际价格可以从统计数据中获得,关键是资产的基础价格难以确定。如果能把基础价格确定下来,那运用公式就可以轻松地把泡沫程度计算出来。

确定房地产的基础价格的模型也有不少,这里只用资产边际收益法来简要测度一下。根据泡沫经济源于实体经济的特点,引入RamseyModel进行了分析。这个模型是新古典经济增长理论中的基本模型之一[⑥]。在该模型中,经济系统是一个纯粹由家庭和厂商组成的交换系统。家庭不消费自己生产的产品,其所消费的产品全部从市场上购买,并通过出售其所拥有的生产要素获取收入,在收入约束下实现其效用的最大化。厂商只生产不消费,从家庭购买所需生产要素,在技术约束下实现其利润最大化目标。尽管该理论被新兴古典经济理论批评为忽略了对经济增长具有重要作用的分工问题的研究,但作为一种抽象的理论,其分析结果对确定资产价值的基准具有重要的意义。

我们在此略掉推导过程,该模型最后得出一个公式,即著名的修正黄金分割率,为,说明在经济处于最优均衡稳定状态下,资本的边际产出率等于人口增长率与时间偏好之和。此时的资本边际回报率即为资产基础价值。由于在实际经济中还存在通货膨胀因素,因此,最优均衡稳定状态下的资本边际回报率,应当剔除掉通货膨胀率的影响,资产的基础价值可以进一步由下式表示:。这意味着,经济最优均衡稳态下资本边际回报率也就是资产的基础价值,取决于三个因素。第一个因素是消费者的心理因素,即把当前的收入储蓄起来以待将来消费的意念的强度。它一方面与消费者收入的多少相关,另一方面与当前储蓄的未来预期的增长有关,因此其大小等于利率。第二个因素是通货膨胀率,通货膨胀率越高,其对资产价值的侵蚀就越严重,因此,应当将其剔除。第三个因素是人口增长率n,其值越大,说明劳动力增长率越大,资产的价值越大。

此方法具有简单明了的特点,在理论上也讲得过去,但对于中国这样一个利率还未完全市场化的国家来说,不好确定利率,因而模型的实证结果会受到影响,准确性就受到质疑。虽然有这样一个缺点,我们还是可以参考一下。在此,说明利率的选择问题,基于房地产的周期性特点,我们选取了金融机构人民币存款基准利率中的一年斯和三年期定期利率为对象,表示资产的机会成本。由于中央银行调整利率的时间不稳定,所以我们根据当年最后一次调整为参照,在下一次调整之前的时间段里保持不变,于是有些年份利率与上年相同。具体看下面数据。

表1

其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相当于,人口指数为n,通货膨胀率用表中的价格指数来表示,表中的价格指数是根据国家统计局的数据经过简单计算所得,不是原数[⑦]。这样我们就得出了资产的边际收益率,分为最小和较大两个值,即,也就是我们上面所说的资产的基础价格。然后,我们根据历年房地产价格计算出相应的指数,对比两组数据,就可以粗略地判断房地产泡沫程度。

从表中对比,可知2000年到2002年,中国整体房地产市场的泡沫不是很大,程度比较轻,但是2003年以后,泡沫急剧扩大,2004年资产基础价格最小为0.112,较大为1.102,而房地产实际价格却远远大于这一基础价格,达到17.762。2005年也有相同的特征,程度不一样,但总体来看,这两年的泡沫最大。2006年的泡沫水平较前两年有所下降,但也处于高位运行状态。

四、中国房地产泡沫指标分析

房地产价格增长率与GDP增长率

该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映,从宏观的角度来分析,泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期,但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础,房地产泡沫也是如此,因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较,反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度,是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标,用来监测房地产经济泡沫化趋势,指标值越大,房地产泡沫的程度就越大。

GDP增长率反映的是用货币表示的居民最终消费的商品和劳务的实际增长率。平减指数是指当年价格表示的GDP与基期价格表示的GDP之比,它不仅反映了私人部门的消费商品,也反映了公共部门的消费变化状况,同时也反映了生产资料和成本、进出口商品及劳务的变动程度,比其他几种物价指数如消费价格指数、生产价格指数更全面、更综合。房地产业及与房地产相关的行业如建材、装潢等行业的价格变动作为平减指数变动的一部分,两者的变化趋势自然表现出一定的一致性。

并不是说房价增长率与GDP增长率的比值一旦大于1,就能判断房地产市场上出现了泡沫成份。只有当房价增长率明显地背离GDP增长率时,这个指标才具有较强的说明作用,也就意味着房价的增长有可能超出了实体国民经济的有效支撑及超过了人们的消费能力。房价的虚高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成与膨胀。

年份GDPGDP增率(1)平均房价房价增率(2)(2)/(1)

199884402.2802063.000

199989677.0550.0622053.000(0.005)

200099214.5540.1062112.0000.0290.270

2001109655.1710.1052170.0000.0270.261

2002120332.6890.0972250.0000.0370.379

2003135822.7560.1292359.0000.0480.376

2004159878.3380.1772778.0000.1781.003

2005183084.8000.1453167.6570.1400.966

2006213131.70.1643367.0000.0630.383

2007251483.20.1803864.0000.1480.820

表2

房价收入比分析

房地产收入比这一指标是根据房地产泡沫成因中的一个因素,即过度的投机需求,来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。房价收入比用来测度居民住房消费能力,因而也是间接用来测度房地产泡沫的指标。当市场中的房价收入比一直处在上升状态,且并没有存在市场萎缩的迹象,则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高,产生房地产泡沫的可能性就越大。由于房地产业的属地化特征和各国经济发展水平的差异,各国房价收入比的差异也很大。所以,在比较国内外房价收入比时,不能一概而论。

近几年来,全国各地区房地产开发活动活跃,建设规模庞大,开发贷款迅速增长,市场成交持续升温,房价在住房按揭贷款的消费信贷支撑下也随之不断攀升。过高的房价与居民购买力之间的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到银行业的消费信贷支持,积压空置面积将与日俱增。其结果必然是陷入房地产开发贷款越多,房屋积压越严重,银行信贷资金越难以回收的恶性循环。从房价收入比这个指标,我们可以看出房地产市场的泡沫程度,因为收入这一经济变量中也包含实体经济因素,用现实房价与之相比,正是虚拟与实体之比。但是,房价收入比能否作为房地产市场泡沫的衡量指标是有争议的。

有人认为房价收入比不能很好地反应居民对房地产的消费能力,因为居民实际可支配收入可能要比政府统计部门数据高,由于市场要素分配方式的多样化,居民收入状况透明度不高,有可能造成房价收入比的低估。另外,一套房屋的总价是由平均房价乘以面积得出的,在计算房价收入比时,面积选择不同,结论就有差别。

表中房价为全国平均房价,“平均”在这里有两层含义。一是指地域范围,即这个房价是全国性的,有些地区可能高一些,或低一些。二是指各物业形态的平均,别墅和高档公寓价格比普通住宅要高,商业地产与住宅价格又不一样,这是一个平均值。我们的模型选取家庭规模是三口之家,这与城市现实是相符的,而且房地产主要集中于城市,三口之家的选择应该是合理的。在此,我们计算了两组房价收入比,一是按人均面积为70平米,另一个是按人均面积80平米来算的。应该说,这两个面积的选择还是符合现阶段中国经济生活的实际,其实,最好的面积应该是未售出房地产的平均面积。

从表中可以看出,模型中房价收入比还是很高的,但也并不是高到无法容忍的地步。有几个原因可能导致我们所得的房价收入比偏。第一,全国平均房价偏低,数据与现实可能有些不对称,有失真的嫌疑。有些城市的房价远远高于平均价格。所以说,房地产业具有城市区位性或地域性,最好是将某个城市作为研究对象。第二,目前房地产开发市场,普遍存在着“大”的倾向,倍受欢迎的小面积房屋比较少,如此实际房价收入比会这两个数都大。

空置率分析

另外,房地产市场上的空置率也是衡量房地产市场是否有泡沫的一个重要指标。如有的酒店建起来之后,入住率不高,造成浪费。有些房屋造起来之后,种种原因导致房地产实现不了销售。因为从空置率我们可以看出房地产供求双方的力量对比,如果市场上房屋空置率上升,说明房地产市场处于供大于求的状态,此时为买方市场,理论上对消费者有利,不利于开发商或房地产供应者。那是不是空置率越低越好呢?也不是,首先,房地产市场总会存在一些结构性空置,这部分空置我们可以暂时地称为自然空置率,这是市场经济客观存在的一种失衡常态。其次,空置率低,说明房地产市场上销售强劲,但在房地产市场上存在泡沫时,由泡沫所消化地那一部分也能导致空置的下跌。不过,一般来说,认为房地产空置率低一点比较好,因为空置造成巨大的市场资源浪费与损失。

运用空置率指标来衡量房地产泡沫,在对分母的问题的选取上存在着争议,各国做法也有差别,所得结果也是不同的。关于分子没什么分歧,即为空置面积。但如何计算空置面积,是把空置一年的房屋算作空置还是把三年或五年空置的房屋计算成空置,不同人持不同意见,都有道理。分母的选择也有好多种,美国是所有现存的房地产的总量。而我们国家计算空置率时,通常选择近三年内房地产供应总额。也有人用当年新增房屋数量作分母,或用五年来累计的房屋增量作分母。目前,我国尚未正式颁布房地产空置率的计算标准和计算方法。在这里,也只好用国家统计局的数据进行一些粗略的推断。

如表所示,我们用竣工面积与销售面积的差作为空置面积,然后用它除以竣工面积,得出一个大概的空置率。应当说明的是,在竣工面积中,可能有很多房屋年底竣工,但销售前景良好,这个空置率也把这一部分暂时空置的房屋算进去,明显夸大了空置率,但囿于统计数据的完整性不够,也只能做到这一步。从表中我们可以看出空置率处于下降趋势,与此相对应的是销售面积递增速率明显快于竣工面积的增速。也就是说,房地产市场受到买方的追捧,但从空置率这一指标不能看出销售面积中有多少是炒作或投机的。所以,空置率指标对于衡量还是有很多局限性的,数据要求的准确性高,且不能销售的具体情况。

资料来源:根据国家统计局数据整理

五、结论与建议

(1)产权关系是市场经济的基础,正如著名经济学家米塞斯所言,市场经济就是建立在私有的财产或生产要素基础上的劳动分工的社会体系。在这个体系中,市场上的消费者具有绝对权威,主导着市场。每个人因为要使自己的利益最大化而不得不想方设法地尽可能好地服务他人。因为他人是通过市场上买卖这种投票行为来最终影响着这个人的自身利益。市场指导着个体参与到能最好地满足人们需求的途径中来。而私有财产制度则是保证市场行为主体可以自主选择生产服务方式来最大地满足人们的需求,并且竞争的产生也会促进整个社会的福利水平。在这里,我们只是说明产权制度是市场经济基础与核心,没有明确的产权就没有市场经济。这一点,对于我们银行的市场化改革也是有指导意义。而且,实践证明,中国国有银行的股份改革不正是针对模糊不清的产权状况来的吗?包括引进战略投资者,可见许多人都认识到产权不清的危害性。

商业地产论文范文第8篇

关键词:目标成本管理;目标价格;全价值链;全生命周期

一、引言

目标成本管理的雏形是由丰田公司提出的成本企划,出现在20世纪60年代的日本。历经多年的发展与改革,现阶段美日等发达国家的目标成本管理已逐渐成熟并完善,且已形成相对成熟的理论体系,同时,形成了多种继续拓展的边缘管理理论,且在其运用中已经得到了全面的时间验证。我国引入目标成本管理的时间虽然比较晚,但是已经有众多研究者对此进行了本土化研究,他们结合我国国情,依据各企业的实际情况,大胆做了一些建设性的尝试。迄今为止,国内外酒店业还未将目标成本管理思路引入日常工作中,文献也没有相应的全面论述。本文首次将目标成本管理与酒店业结合并做深入探讨,通过在高星级酒店中推广目标成本管理,系统性地构建行业的成本管理体系改革。此方法不但试用于案例酒店,在整个行业中也具有较好的借鉴经验。

二、目标成本管理流程

目标成本管理是指根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价等一系列成本管理工作。因为目标成本管理是全流程的,是从产品战略开启的,一直持续到产品的生命结束。

(一)设定企业层面的产品战略与利润率阶段

企业战略是今后产品的起点,决定了未来工作的实施方向,需要包括产品投入市场后的销售价格、能够实现的市场占有率、目标顾客的各种不同需求,以及准备进入的地域范围等。同时,需要考虑企业层面的利润率。企业的利润率是由股东的必要报酬率和所有债权的利息率决定的。目标价格和目标利润率共同决定了目标成本;顾客的期望产品特性决定了产品今后设计的特性;顾客能接受的维修程度决定了产品在今后售后服务中的维修成本。

(二)产品特性与基本元素的对应分析阶段

顾客在第一步中提出对产品性能的要求,与产品的各元素不相对应,并不能被产品设计者直接量化对应。如顾客要求酒店住宿有舒适的睡眠体验,在实施过程中需要把这种特性要求对应为:对床垫的要求;对床品的要求;对洗衣房的清洗要求;对客房服务员的整理要求;对工程部的定期维护要求。只有把这些产品特性与基本元素对应且精确估算,才既可以设计出顾客确实感兴趣的产品,又使得产品设计人员更明确自己的设计任务,尽量减少不必要的设计、生产、售后成本。

(三)产品设计与流程设计阶段

这里不但对产品要进行设计,同时流程设计也是很重要的。有时对流程做出正确的调整,在不改变预定的目标成本条件下,可以降低很大的成本。当前高星级酒店引入的opera管理系统就是对流程设计的巨大改革实例之一。

(四)正式投产销售与售后服务阶段

本阶段是传统成本核算的开始。有了上述三步的周密规划,无论在投产方面,还是在售后服务方面,都将是水到渠成的过程。

三、GM酒店成本管理现状分析

GM酒店是由X房地产开发有限公司和M酒店集团共同出资兴建的。酒店于2011年实现转股,由M酒店集团全资控股,位于北京的商业、金融中心CBD。GM酒店的成本管理采用M酒店集团标准化管理模式(见图2):

(一)GM酒店成本的预测工作

GM酒店的预测数据来源于三方面:(1)集团的数据。新加坡集团在每年编制预算之初,给各集团酒店所属国家、地区的预测参数。这一系列参数是由对所属国家的政治环境、经济环境、社会环境等条件的预期给定的。(2)非财务部门的数据。编制预算时,财务部门要求各部门的管理人员上报部门在下一个预算期所需要的费用,即上文提到的历史数据。以历史数据为起点,完全肯定现有的顾客数量、顾客结构、顾客所需。(3)财务部的数据。对于下一个预算期的收入统计,几乎全部来源于财务部门对历史数据的分析求得。酒店业是一个季节性很强的行业,除去一次性因素,再加上下一预测周期可预见的一次性因素。

(二)GM酒店成本的审核与控制工作

GM酒店餐饮部目前实施的是严格的标准成本法。菜品的原材料价格是不断变化的,给财务部员工和餐饮部员工在成本核算的工作中带来过大的工作量。这项工作的最初设计没有考虑到管理这项工作的人员安排,都是基层员工在做,未考虑到这是一项关联两个部门的工作,给实际操作带来不小的阻力。

(三)GM酒店成本的核算工作

GM酒店的核算工作都是分部门进行的,经常出现房务部和餐饮部相互竞争,甚至在部门内部,如大堂吧会和送餐部存在竞争。这些竞争有时可以提高大家的积极性,但是很多时候都是没有意义的,更会引起不当的竞争。酒店是一个整体,一个顾客进入酒店所需要的是各方面的服务。如:酒店酒吧露天用餐区会对外贩卖平价盒饭,这是运营部门的不合理核算方式引发的一种现象。将成本计入所对应的科目,看似简单,但是不合理的分配会给企业带来经营问题。

(四)GM酒店成本的分析工作

成本是综合性很强的指标,其计划的完成情况是诸多因素共同作用的结果,因此,全面开展成本分析工作是必要的。通过成本分析,揭示影响成本升降的各种因素及其影响程度,以便正确评价企业及企业内部各单位在成本管理中的业绩,并揭示企业成本管理工作中的问题,从而促进成本管理工作的改善,提高企业的经济效益。GM酒店成本分析做得不详尽,管理者的管理与财务的统计严重脱节。每到出具报表的关键时点,财务部会例行公务,从系统中打印出需要的报表,财务部员工会把这些数据提交给管理者进行通报并存档,缺乏实质性的分析过程。

四、基于目标成本管理的GM酒店成本管理优化

图3为目标成本管理的确立阶段,下文将具体阐释。

(一)收集成本信息,制定目标成本

目标成本的制定可以分解为:收集成本信息;确定目标价格;决定目标利润率;确立目标成本。目标成本的制定是目标成本管理的控制起点,科学合理地制定目标成本会直接影响目标成本控制是否有效。

(1)收集成本信息。一是顾客信息收集。目标成本管理体系的驱动因素是市场。只有酒店真正了解顾客需求,设计的产品才可能令顾客满意。因此,顾客信息收集十分重要。信息收集是立体式的,既有横向要素列举,又有纵向持续信息分析:目标成本管理方法借鉴到服务行业时,区分出不同目标顾客,设计不同产品形成不同生产线模式,形成新的分类标准,这就是对目标顾客的市场细分。在实际工作中,可以在表1基础上进一步细分,找出不同用户群体实际需求。理解顾客需求意味着要了解顾客的信息类型。顾客信息分为以下两种类型:顾客对需求的前瞻性感知信息;顾客接受服务后的反馈信息。通常在产品设计中会普遍关注顾客的前瞻性信息,忽略后者,而在提高服务质量时才会关注顾客的反馈信息。如今,要改变这种观念,在产品的设计之初就让顾客的反馈信息参与进来。全过程成本降低才是目标成本管理成功的特点。根据以往文献总结的价值调查收集数据如表2所示:在实际工作中,收集这些繁杂的信息需要更多种的形式,且需要对这些不同类型的信息进行整合分析才能得到有效的结论。虽然这会耗用很多的精力,但是确实必要。收集信息的方式无外乎以下几种:顾客调查;座谈小组;一对一访谈;新产品试用;内部人员提供;系统记录统计;投诉统计;社会行业分析。二是竞争者信息的收集。在实际工作中,商业秘密的概念令任何竞争者的信息很难系统的收集。通常收集的信息都是零散的,甚至是片面的。即便如此,也要采用合理的方法收集,并使用一套科学的方式分解、组合,成为有用的信息资源。酒店业之间平均入住率和平均房价、餐饮价格、市场份额等信息相对容易收集。而获得竞争者的其他信息,主要途径为公开数据库、标杆酒店、供应商、直接体验酒店试住员。三是价值链上其他参与者信息的收集。目标成本管理的特点之一就是全价值链成本的降低。通常企业的价值链上的其他参与者包括供应商、经销商、回收商等。由于酒店业不同于传统的制造业,产品的生产和消费过程通常时间很短,所以几乎不存在经销商和回收商的问题,因此主要收集分析供应商信息:供应商可以提供更为详尽的顾客需求信息;尽早引入供应商,合作模式多样化,以选择更适合的产品;及时获取供应产品信息,有利于提高工作效率,减少非增值性作业;加强信息沟通交流,降低库存量;简化流程文书工作。以上是对顾客、竞争者、供应商信息收集的要点,以及对即将进行的目标成本法分析需要收集信息方式。

(2)确定目标价格。在确定目标价格时,使用的信息包括顾客的需求和品味,其可以决定产品的基本构成要素及对要素的质量要求。目标市场份额决定价格价格与市场份额在一定范围内是此消彼长的,由于酒店业是个完全竞争的市场,因此价格的选定对目标市场份额尤其重要。酒店的运营并不是入住率越高越好,合理的入住率,是一种长久稳定的良性经营模式,在实际工作中应以顾客的需求和品味为出发点进行产品设计。(3)决定目标利润率,确立目标成本。目标利润率是结合公司要求的财务报酬率以及长期产品与利润规划而得出的。目标利润率基于产品整个生命周期,并不是单一不变的,应该根据酒店预期的市场份额等竞争战略在各个服务产品间进行分配。此处涉及到各酒店不同的经营战略,基于市场分析、特色定位以及不同产品的生命周期会产生不同的结果。有了之前得出的某一种产品的价格P,又有了某一种产品特定阶段的目标利润率,在实际工作中,可以很顺利的得到最终需要的目标成本。这里也可以称为产品的可允许成本。

(二)分解目标成本,设计目标产品

本文将对假设产品———某公司两名员工出差一周入住GM酒店的实例进行试研究,例子在酒店众多产品中具有普遍价值,其他产品可据此进行类似分析。本例的数据来自于2015年某酒店的实际预算并进行处理。本款产品包括标准客房7间夜、20顿早晚餐、衬衫洗衣6次、中餐厅宴请1次、机场用车2次。根据市场调查,包括:竞争者价格和公司的可接受价格,以及酒店希望得到的市场占有率推算,此款产品的普遍可接受价格假设为20000元。根据现在的行业市场情况,并考虑到酒店的长期发展,销售利润率假设定为5%,这个产品的目标成本定为19000元,也可以称为该产品的可允许成本为19000元。

(1)计算成本差距。找出可允许成本与现行成本之间的成本差距是设计目标产品的第一步。对于举例产品而言,可允许目标成本为19000元。但是这个是整个产品的成本,不仅是花费在本产品中的直接成本,这里的直接成本相当于制造业中的制造费用。现行成本是按照现在酒店所用到的成本要素对该产品成本组合所用的最初估计。可允许成本与现行成本的全部差距应该按产品的总成本、价值链,即:酒店的所有花费进行分解。总成本分解将总产品成本分解为从产品创立之初到最后完成服务所涉及到的所有类别,在此将其分解为:信息收集与研发、直接成本、销售费用、管理费用、运营成本。价值链分解确定成本是由酒店发生的,还是供应商等其他成员导致的,从而进行分解。

(2)成本分析。酒店的成本分析包括决定哪些服务是成本削减的对象,并为产品的主要因素分配各自的成本目标。对举例而言,这就意味着决定将公司客人的哪些要求作为成本削减的对象,以及要为客人在酒店的直接成本耗费分配成本目标。成本分析可以分为四个过程:一是列示产品的服务项目,并列出这些服务项目的功能。通过列出这些服务项目、认识它们的功能及原始成本,以此为起点开始成本削减的分析努力。二是确定顾客需求的排序。服务项目的功能是酒店对本产品的视角。这一视角与顾客的需求并不完全相同。为此,通过展开了小范围的公司调查问卷,以顾客的视角总结出6项对顾客重要的体验。酒店的服务项目功能必须与顾客对服务项目的需求体验相协调。在分析时应当将服务项目功能与顾客的期待联系起来。为了做到这一点,首先需要做的就是将这些需求体验排序。

(3)确认成本需要削减的服务项目。上一节分析出各个服务项目顾客的预期价值,也就是各个服务项目对于顾客的重要程度占总成本的百分比。从目前的实际情况计算出了现行的各项服务项目占总成本的比例。将两种比率进行对比就可以分析出在实际工作中真正需要削减成本的服务项目。

(4)提出成本削减的措施。一是关于客房成本降低的措施。客房的成本降低符合客观需求。客房部成本降低可以从几个方面分析:首先分析成本支出占比23.5%的人员薪酬。实际业务中,如果降低服务员薪酬必然会带来服务质量的严重降低,引起客户的不满,违背目标管理的要求,不可取。其次分析成本支出占比9.7%的客房欢迎花篮和当日报纸费用,根据试行结果分析,这项服务对顾客来说是锦上添花的效果,把水果和当日的报刊杂志放在公共区统一管理,做好提示工作,并增加大堂吧和餐厅举办的季节主题活动,更能吸引顾客的光顾。而且节省服务员的人工服务和相关物资的浪费。另外一项比较突出的支出就是帮助客人办理预定、入住、离店的人员薪资1253元,相应的打印耗材77元,虽然不能完全取消这部分的支出,但是如果推广无纸化管理和一定程度的自助式管理,对于一个深通自助机器使用的商务人员来说可能效率更高,从长远来看更加适合。客房部的成本降低措施已经不能通过传统的薪资压缩和耗用品价格压缩来解决,应该从流程方面着眼。441元的成本从这两方面节省不会是很难的问题。以前五星级酒店根据每个顾客的不同喜好进行记录,然后会有不同贴心服务的理念不说应该完全摒弃,但是现在的顾客喜好已经在悄然改变,追求不同的体验感受,追求新鲜创意是80后90后商务一族的需求,老牌星级酒店的管理思路应当相对的迎合,事半功倍。二是关于自助餐的成本变化。从分析中可以看到,自助餐的成本是大幅提高的。很多受访商务人员提出,经常出差在外的人是非常看重吃饭的问题的,即使在酒店花费会高一些,但因为报销方便(可以直接计入住宿费用),并且相比较其他外面的餐厅,酒店提供的餐饮更干净更有利于身体健康,就餐也更加方便。几乎所有的受访者都表示,如果可以会希望酒店能提供丰富并且健康的食品,并且时间方面希望更加宽松,因为出差在外,就餐时间并不是非常准时。三是关于餐厅宴请成本的降低措施。

酒店餐厅的宴请有着得天独厚的位置优势,很多商务人士表示:如果可能,当然希望在酒店餐厅宴请,一是商务保密措施比一般餐厅好,二是宴请如果喝了酒可以直接回去休息。这也是即使经济环境不好,但是宴请收入一直没有下降太多的原因。但是因为酒店一直采用的是与供应商长期合作的方式,食材的价格都是年初,甚至是两年前订下的,连续几年农产品价格虽然一路下跌,但实际并没有给酒店带来利好。加强和供应商的沟通很重要。四是关于酒店一般管理费用的降低。一般管理费用比例一般在经营不好的企业里都会相对很高。因为管理费用在一定范围内属于固定成本,而与销售有关的成本是变动成本。如果要节约固定成本,只能从流程上想办法,重新设计流程,简化流程文书,合理安排申请审批程序。由此可以节约很多的管理成本,包括各部门传递文件的文员数量和打印用纸用墨数量。这样也可以避免一味压缩人员薪资而不减少工作量,造成大量有经验的人员流失。以上就是一个简单的产品设计实例分析,在实际工作中还应该设计出更多的产品,供不同的目标顾客群体选择。酒店可以参考麦当劳等快餐店的经营模式,设计出固定的产品套餐供相应目标顾客选择。当然,考虑到设计成本,这些产品在设计之初就应该具有普遍性,而对于一些并不经常出现的顾客群体,即非目标顾客,酒店可以适当减少耗费,等待这些非目标顾客选取适合自己的服务项目。当然,这一实例也具有普遍性,面对社会环境的变化,这样的实例可以让众多同类型陷入经营困境的酒店作为参考,帮助他们换个角度思考经营,从而走出困境。

参考文献:

[1]王柳:《基于目标成本管理的我国房地产开发项目成本控制研究》,《会计之友》2014年第7期。

[2]王守华:《基于目标成本管理的商业地产开发项目成本控制研究》,《财会月刊》2014年第8期。

[3]石珺:《供需双重不确定合作博弈的成本分配研究》,《财会通讯》2014年第9期。

[4]张慧:《房地产建设项目开发全过程成本管理研究》,华北电力大学2013年硕士学位论文。