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浅谈农村集体土地房屋拆迁难的对策

2019/05/05 阅读:

摘要:随着我国城市化进程的不断推进,城市发展速度持续提升,土地征收的工作已逐渐由城市边缘向农村延伸。在农村集体土地建房征收与拆迁的工作中,暴露出许多亟待解决的现实问题,如房屋拆迁补偿标准不协调、征收与拆迁过程中处理问题不公平等,这些问题严重阻碍了各类工程项目的进度。本文以上海周边农村为例,列举了上海农村集体土地建房征收与拆迁过程中存在的现状与存在的现实问题,具体分析并阐述了此类问题的解决对策。

关键词:农村;集体土地;拆迁

改革开放四十年来,我国经济不断发展、城市化进程不断推进,取得了一系列世界瞩目的成就。然而,在城市发展与土地扩张的过程中,愈来愈多的农村土地建房征收与拆迁的工作被提上了日程,相关工作的难度也持续提升,尤其是农村集体土地建房的拆迁工作。在许多建筑工程项目的开展过程中,每一涉及土地房屋征收与拆迁的环节所要处理的问题十分繁杂,严重阻碍了相关工程项目的开展。近十年来,由于农村集体土地建房征收与拆迁而导致的冲突事件常有发生。

1上海农村集体土地建房拆迁现状与存在问题

1.1相关补偿标准的合理性欠缺

2011年政府出台的《国有土地房屋征收补偿条例》以及国务院出台的《城市房屋征收与拆迁管理条例》均未提及关于农村集体土地上建房的征收与拆迁问题。国有土地上建房的征收与拆迁同农村土地上建房征收与拆迁在性质与政策法规层面是有极大的区别的,因此在现阶段农村集体土地上建房拆迁的工作中,我国各地均参照城市房屋拆迁的工作程序以及依据地方性或区域性政策法规进行执行,实行货币补偿以及产权交换的双向选择方式。从这一现实状况来看,农村与城市房屋拆迁的差异性补偿标准常常成为双方的冲突点。城市房屋拆迁对拆迁区域的中心位置、安置房的距离等均有具体的要求,而农村集体土地上所建房屋的拆迁常以面积作为主要参考标准。一般而言,农村房屋的补偿价格与当地城市的房屋市场价格的差距十分显著,这也成为房屋产权所有者难以接受拆迁补偿的关键原因之一。此外,随着上海及其周边城市房价一直上涨,房屋产权所有者预期的拆迁补偿价格也在持续上升,抵触心理不断增加,此类房屋征收与拆迁工作的难度不断增大。

1.2安置房房源、选址与质量不符合被征收人预期

在各地农村集体土地建房征收与拆迁工作中,房屋被征收人所获得的货币补偿无法购置相近地区商品房的现象常有发生,因此安置房常成为房屋产权所有者选择的补偿方式,这一现实情况也导致被征收人对安置房的房源、位置以及质量的要求更为严格。一方面,由面积较大、较为开放舒适的自建房到空中楼阁的安置房产生的落差常会导致一定心理不适;另一方面,安置房房源面积大小、布局与楼层的选择余地较小,且常常与自留土地较远、交通不便利,常会导致房屋被征收产生一定的抵触心理。

1.3执行政策与规定标准缺乏一致性

依照法规与相关政策进行和谐拆迁,应该是各地农村土地征收工作人员的进行工作的基本准则与立身根本。坚持在宣传国家与地方征收与拆迁政策宣传中做好人民群众的思想工作,在传达上级政策信息的过程中一定要异口同声,立好农村房屋拆迁政策的标尺,积极组织各被征收人之间补偿信息相互通报的工作,以避免因为信息不畅、谣言而产生的误会与冲突。

2上海农村集体土地建房拆迁解决对策

2.1农村房屋征收的政策法规应适时调整

自1991年起,我国国务院相继公布了《城市房屋拆迁管理条例》以及修改调整、《国有土地房屋征收补偿条例》。虽然我国国务院并未对农村集体土地上建房的征收与拆迁工作出台相关的政策与措施条例,但上海市地方政府均以规范性的政策文件对农村集体土地建房的拆迁工作做出了明确的规定,这些政策规定是基于全国各地拆迁新制度试点工作经验而总结形成的,并广泛征求了社会各界的意见。随着征收所在地区的经济发展与城市建设的不断推进,这类政策的适用性逐渐减小,上海房屋价格上涨、物价上涨导致上海周边农村农民的生活成本持续提升,然而上海市对应的农村房屋征收的政策与补偿标准却依旧滞后,这也为农村集体土地上建房的工作带来了不小的压力。因此,各地政府在开展房屋征收工作过程中,应该积极适时调整相关的政策法规。

2.2充分做好农村房屋征收的群众工作

在中国传统文化的影响下,土地房屋征收工作,尤其是农村集体土地上建房的征收与拆迁工作绝非易事。在新的时代背景下,作为拆迁地区的征收对象,农村居民对拆迁的补偿政策往往有很高的期望,这样的心理需求可以理解。但在实际的工作中,农村居民对拆迁补偿的期望值显著高于实际的政策标准。在这种条件下,为了维持相关拆迁法规与补偿标准的统一与稳定,基层工作的人员与相关工作责任人员需要立足与群众,将与农村居民的良好关系作为工作突破口,打好“感情牌”,耐心做好政策宣传与思想工作。只有扎实做好农村房屋征收的群众工作,才能博得人民群众的理解与支持,稳固推进拆迁工作的开展和城市建设的深入。

2.3适时适地调整农村房屋征收的补偿标准

农村集体房屋征收与拆迁的补偿标准的合理性应该是基于征收人的满意程度的,不同区域的经济发展情况与农村的居民的实际需求是具有差异的。因此在农村集体土地建房拆迁工作中,应该适时适地调整相关的补偿标准。现阶段,我国农村集体土地上建房的征收与拆迁补偿基本以政府统一制定的价格为标准,没有完全实现市场化。补偿标准偏低是现阶段我国农村基地土地房屋拆迁工作的主要阻力,适时适地调整补偿标准既能够有效解决拆迁难的现状,又能够让农村居民在房屋征收与拆迁的过程中享受到经济发展带来的蛋糕。

3结束语

综上所述,上海农村集体土地建房拆迁存在相关补偿标准的合理性欠缺,安置房房源、选址与质量不符合被征收人预期,以及执行政策与规定标准缺乏一致性等问题。针对这些现实问题,本文提出了适时调整农村房屋征收的政策法规、充分做好农村房屋征收的群众工作、适时适地调整农村房屋征收的补偿标准三点解决对策,以期为我国城市建设与发展提供参考。

参考文献:

[1]魏正为.国有土地房屋征收中测绘技术的应用[J].住宅与房地产,2017(3):197.

[2]徐海弘.破解上海农村集体土地上房屋拆迁难题的探索[J].上海房地,2006(5):40-42.

作者:胡庆 单位:上海崇明生态城镇投资建设有限公司

浅谈农村集体土地房屋拆迁难的对策

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