基于房屋抵押贷款的集体土地论文范文

一、业务拓展面临的困难

（一）业务发展面临法律障碍。为扩大农村抵押担保物范围，国家鼓励金融机构积极探索农房抵押贷款模式，但现行《土地管理法》、《担保法》等法律法规规定，宅基地上的农房不得用于抵押。这使得推行金融创新面临较大法律障碍。虽然金融机构以地方政府出台的相关管理办法为依据办理了农房抵押贷款，但由于地方性行政法规在法律效力上远低于国家法律，因此在贷款办理过程中始终面临法律依据不足的风险。

（二）农村产权制度改革进展缓慢。2010年中央一号文件提出，要加快推进农村集体土地确权登记发证工作。但在实际执行过程中，一方面农户的产权意识和维权意识淡漠，参与集体土地确权工作不积极；另一方面由于农户在国土、房管局等职能部门办理产权证时，程序繁琐、收费偏高、耗时较长，严重挫伤了农户办证的积极性。陈家河镇一农户为办理30万元的农房抵押贷款，在办理《房屋所有权证》中花费3000多元，办理《集体土地使用证》历时两个月。据统计，目前在乡镇已办理产权证的农民住房不到10%，村组已办理产权证的农民住房寥寥无几。由于两证齐全是办理农房抵押贷款的前提条件，这对后续发展形成了一定制约。

（三）中介服务成本偏高。目前，经济发达地区房管部门为降低融资成本，在借贷双方均认可抵押资产价值的前提下，不收取资产评估费用，只在抵押登记环节象征性收取工本费和少量的手续费。而落后地区由于管理体制的原因，部分工作人员属于自收自支的事业单位编制，其工资经费需要依靠创收解决，因此房产评估和抵押登记收费偏高。在房产评估阶段按资产评估价值的5‰收取评估费，办理抵押登记另外收取3‰的手续费，且资产评估后仅能办理一次抵押登记，不得重复抵押。这影响了农户办理抵押登记的积极性。

（四）抵押资产处置变现面临较大困难。由于农信社开办此项业务时间不长，目前暂未出现不良贷款。但是随着业务的发展和还款期的临近，一旦出现贷款违约，按照现行法律制度规定，宅基地上房屋只能在本村组内转让，由于村组内部人员碍于情面，一般不会去接手；对于集镇门面、商住房，需要户口在本镇才能过户，抵押资产能否顺利处置变现面临较大考验。

二、对策及建议

（一）修订完善相关法律法规，建立农村产权交易市场。相关部门要按照十八届三中全会精神和中央一号文件要求，加快完善《土地管理法》、《担保法》等法律法规，赋予农房抵押、担保、转让的权利。在试点取得成效的前提下，尽快制定下发农房抵押贷款实施细则。同时加快建立农村产权流转交易市场，推动农房流转交易公开、公正、规范运行，为农村金融创新提供法律保障和市场环境。

（二）推进农村产权制度改革，为金融创新提供必要基础条件。一方面政府要加大宣传力度，增强农户的产权意识和维权意识，提高农户参与农村集体土地确权登记的积极性。另一方面国土、房管局等职能部门在规范服务的同时，要坚持便民高效的原则，进一步降低收费标准，提高办证效率，缩减农户办理产权证的时间和经济成本，提高农村集体土地房屋确权登记发证的覆盖面，为推进农村金融创新提供必要基础条件。

（三）规范中介服务，降低融资成本。要按照“多予、少取、放活”的原则，在办理农房抵押登记的过程中，取消必须由中介公司进行资产评估的规定，允许由借贷双方协商评估资产价格，同时降低抵押登记的收费标准，切实减轻农民负担，优化农村经济发展环境。

（四）加强农村信用体系建设，改善农村金融生态环境。深入农村开展征信知识宣传，积极推进信用乡镇、信用村组创建，对守信企业和农户优先满足贷款需求，并在利率上实施优惠。对失信企业和个人通过媒体曝光，利用社会舆论进行监督，联合职能部门对有还款能力而恶意逃废银行债务的钉子户依法清收并强制执行，营造“守信光荣、失信受限”的氛围，为金融创新营造良好的信用环境。

作者：杨勇单位：中国人民银行张家界市中心支行