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现行货币政策调控房价成效实证分析

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摘要:针对货币政策调控房价成效的质疑,在考察货币政策调控房价过程的基础上,基于我国近三年实施的货币政策,即:稳健的货币政策(2015年),调控与改革并重的货币政策(2016年),货币政策与宏观审慎政策相结合的“双支柱”政策(2017年),从货币政策影响房价的相关理论研究和我国典型城市房价的实证分析两方面,探讨了货币政策对房价的影响及调控效果。研究结果表明:造成房价波动的因素较多,从货币政策实施的角度分析,货币供应量增加、信贷规模扩大及低利率是导致我国现阶段房价上涨的货币政策主因;合理的货币政策能在一定程度上调控房价波动,但调控房价的能力有限,要想取得更大成效,必须在兼顾其他有关因素的基础上综合施策。

关键词:货币政策;房价;调控;实证分析;综合施策

1引言

近年来,我国主要城市房价普遍上涨,货币政策与房价关系是一个热门话题,引起广泛讨论。徐忠、张雪春和邹传伟(2012)通过实证分析我国2005-2011年的房价数据,较系统地研究了我国经济转型期房价、通货膨胀与货币政策的特点及供求、人口结构、财税制度等不同因素对房价的影响;周冰、苏治(2012)在阐述不同货币政策对房地产供给和需求的传导机制基础上,分析了通过数量型货币政策工具控制货币供应量从而调控房价的有效性,以及从多方面考虑解决房价问题的必要性;邓创、徐曼和汪洋(2016)基于中国30个省、自治区、直辖市面板数据及PVAR模型,分析了利率、货币供给和信贷规模三种货币政策调控房价的非对称性与区域差异性。以上研究主要从决策者的视角考察,充分肯定了货币政策调控房价的成效,但未能基于消费者的生活体验,回应人民群众对货币政策调控房价成效的质疑。

2货币政策调控房价成效的质疑

改革开放四十年来,我国经济高速发展,城市规模不断扩张,住房改革不断推进,城镇居民的公租房逐步被市场化的商品住房所取代,住房成为多数家庭主要消费商品,房价上涨大势所趋。近十几年来,房价上涨势头异常,货币政策调控房价的成效问题备受关注,质疑声从未停息。秦鸿滨(2008)在分析2006-2008年间国内70个大中城市房价上涨数据基础上,从房改政策、土地财政、低利率、住房预售制、恶意炒作及投机需求、保障性住房供给、房价上涨心理预期等多个方面,反思了房价“越控越涨”的原因,给出有效调控房价尚待时日的推断。马智利、张国洲(2017)在分析1998-2016年间我国房地产宏观调控政策与房价走势基础上,指出调控目标松紧失度、摇摆不定造成房价调控经历不如意,给民众的印象是“越调越涨”,得出我国宏观调控政策导致房价不同时期波动及近年大涨的判断。

3货币政策调控房价经历的回顾

在上一轮量化宽松货币政策实施数年后(2008-2010年),我国城市房价快速上升。为降低宽松货币政策的负面影响,基于国际、国内经济环境,自2010年起的八年来,我国回归到积极的财政政策和稳健的货币政策,但房价上涨的惯性依然保持。近三年来,我国房价呈现出暴涨的态势。为此,兼顾到全球经济复苏乏力的现状,央行采取一系列渐进的紧缩措施:继续实行稳健的货币政策,“降息、降准成常态”(2015年);调控与改革措施并重,“稳中有进”,灵活适度,在稳增长与去杠杆、抑泡沫间寻求新平衡(2016年);货币政策与宏观审慎政策相结合,“稳健中性”,形成“双支柱”的政策架构,加强预期引导,将金融风险防控作为重要目标,稳定经济增长,提高发展质量和效益,确保“稳中有进,稳中向好”经济形势(2017年)。几年来,央行通过减少货币供给,提高基准利率,提高购房首付率和贷款利率,控制投机炒房者房贷,抑制投资和消费,总产出减少或放慢增长速度等一系列措施,努力使房价增幅控制在一定范围。但是,以上措施在实施过程中均留有余地,避免片面追求调控目标而加速房地产泡沫扩大,导致泡沫破裂,危及我国宏观经济大局的稳定。可以预计,若房价仍得不到有效控制,下一轮不排除会采取更强有力的措施。

4货币政策调控房价相关理论的研究

最终目标、中介目标、货币政策工具是构成货币政策的三要素。在市场经济不健全的国情下,这三大因素强力作用于房地产市场,当其他配套措施落实不到位时,成为不同时期、不同地区的房价异常波动的主因。

4.1货币政策最终目标对房价的影响

货币政策的最终目标可概括为维持物价稳定。合理有效地控制信贷规模是稳定物价的重要手段。近年来,我国经常采用降低存款准备金率、扩大信贷规模的货币政策。研究表明,信贷规模与房价正相关(贺强,王汀汀,2016)。信贷规模扩大对房价的影响主要表现为:鉴于房地产具有资金密集型及涉及有关产业较多的特点,需要投入巨大资金(特别在初期)。央行下调存款准备金率的措施,从商业银行角度看,留存的资金会更多用于投放贷款,扩大信贷规模。因此,对于房地产开发商而言,更易于获得可贷资金而扩大投资规模,增加房地产供给量;对于消费型或投资型购房者而言,也因更易于通过抵押贷款方式获得更多贷款,购房需求相应增加。但是,当房地产供给远小于购房需求时,供需关系严重失衡,必将引起房价走高。4.2货币政策中介目标对房价的影响货币政策的中介目标可概括为合理调配广义货币供应量。近年来,我国经常采用放松银根、增加货币供应量的货币政策。研究表明,货币供应量与房价正相关(谭政勋,王聪,2015)。货币供应量增加的影响主要表现为:当商品市场中货币量充溢时,资本市场势必会吸纳多余资金,资产价格的波动不可避免,进而引起房价上涨。

4.3货币政策工具对房价的影响

货币政策工具分为一般性工具和选择性工具,包含数量型和价格型两种类型。数量型工具以存款准备金率、公开市场操作为代表,价格型工具以利率、再贴现率为代表。其中,存款准备金率、再贴现率和公开市场操作被称为央行的“三大法宝”,能从总量上有效调节货币供应量和信贷规模,从而调控房价(如上所述)。近年来,我国经常采用数量型工具为主的多种组合工具。特别地,作为价格型工具的利率工具使用较多。研究表明,利率与房价负相关(余华义,黄燕芬,2015)。低利率对房价的影响主要表现为:房地产开发商融资成本降低,投资规模增加,催生房地产升值预期;购房者还贷压力减轻,购房需求上升;投机商感到有利可图,减持股票、债券等高风险、低收益资产份额,转向投资低风险、高收益的房地产。如此,势必推动房价上涨。5近三年我国典型城市房价的实证分析根据我国城市等级划分(第一财经周刊,2018),在考虑到地域分布和城市类型基础上(如直辖市、计划单列城市、沿海开放城市、旅游城市、少数民族地区等),限于篇幅,选取54个有代表性城市近三年房价数据(安居客,2018)作实证分析。其中,4个一线城市(上海、北京、深圳、广州)全选,15个新一线城市全选,30个二线城市中选15个,70个三线城市中选12个,90个四线城市中选5个,129个五线城市中选3个,共计54个城市。考虑到二手商品住房房价相对稳定,大多数购房者以居住或改善住房条件为目的,刚性需求成分较多,投机炒房或投资屯居的成分较少,故以二手商品住房房价为调查对象,制作出近三年我国54个典型城市二手商品住房房价统计表,如表1至表5所示。观察表1至表5,可以发现一些值得探究的现象:(1)从时间周期来看,近三年(2015-2017年)我国典型城市房价均价总体呈上升趋势,房价增幅各类城市有所不同。一线、新一线、二线、三线城市房价环比上一年增幅相对较大,四、五线城市房价环比上一年增幅相对较小。

数据表明,2014-2015年间,我国货币政策及相关措施调控失度,不同地区各类城市调控执行力不均衡,造成不同地区各类城市房价剧烈波动;2015-2016年间,我国货币政策及相关措施调控失灵,全国范围内各类城市房价普遍上涨,不少城市房价暴涨,突破人们的心理防线;2016-2017年间,上海、北京2个一线城市房价环比上一年有所下降或增幅放缓,成为一个显著特点。但是,其它城市仍呈现普遍上涨的态势,问题的普遍性及严重程度不容忽视,我国有效调控房价任重而道远。(2)从城市等级来看,一线至五线城市房价均价依次递减,且一线城市房价增幅空间趋于饱和,新一线、二、三线城市房价增幅态势强劲,四、五线城市房价增幅动力相对有限,表明在强力稳定一线城市房价基础上,我国货币政策及相关措施要注重对新一线、二、三线城市房价的调控,预防新一线、二、三线城市房价增幅过大。(3)同一城市不同时间周期内(2015-2017年)或同一时间周期内不同等级城市(一线至五线城市)房价环比上一年有升有降,升降幅度不尽相同,表明我国货币政策及相关措施对房价调控具有非对称性与区域差异性。(4)2017年是特殊的一年。在这一年,党的十九大胜利召开。在中央领导的直接关切下,倡导“房子是用来住的,不是用来炒的”观念,全国房价走势整体上保持平稳,呈现下行态势。特别地,一线城市房价增幅得到有效控制,部分一线城市(如上海)房价环比上一年甚至回落,表明2017年我国货币政策及相关措施对一线城市暴涨的房价起到明显遏制效果。

为了体现2017年一年来我国货币政策及相关措施对房价的调控效果,现对以上54个典型城市近一年时间周期(2017年4月至2018年3月)房价数据及走势进行统计和分析,如图1所示。由图1可以看出,近一年来,特别是2017年下半年,我国主要城市房价增幅得到明显控制,整体房价走势总体上保持平缓上升,部分城市房价还略有下降,说明我国货币政策及相关措施调控房价取得实效。然而,令人疑虑地的是,2018年第一季度,部分城市房价又呈上升趋势,应引起高度重视。6结论与建议随着我国全面建成小康社会,人民对美好生活的向往,有效控制现阶段房价暴涨是合理诉求,但房价逐渐上涨的事实也应理性接受。考察我国主要城市的房价走势,从历次重大的货币政策调整及实施成效来分析,货币政策调控房价的作用显而易见。只是因为货币政策调控失度,其他配套措施又未跟进,才导致房地产市场自身的调节功能根本丧失,从而促使房价更加过分地依赖货币政策的调控。引起房价波动的因素诸多,涉及多方利益。要想有效调控房价,应统筹协调各方因素,合理处理各种利益,并根据不同时期、不同地区的特点,与时俱进,因地制宜。同时,从国家层面来看,应保持各项政策措施的统一性和持续性,结合现阶段供给侧结构性改革及长远的宏观经济战略调整,以货币政策调控为主导,综合施策,取得令人民群众满意的实效。

作者:夏宇

现行货币政策调控房价成效实证分析责任编辑:张雨    阅读:人次