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房地产公司财务管理的建议

2016/02/05 阅读:

摘要:

本文主要通过分析房地产企业的财务管理现状,对如何更有效的实行房地产企业财务管理提出建议,望能够对房地产企业财务管理水平的提升有所帮助。国民经济的健康发展离不开房地产行业的推动,然而随着市场环境的恶化,房地产企业的生存也越来越艰辛,要保证房地产行业在日益激烈的竞争中立于不败之地,我们必须做好财务管理工作。

关键词:

房地产;建议;财务管理

房地产企业的发展既促进了我国房地产企业投资的增加,又从房地产行业的发展中赚取了巨额利润。近年来,在国家政策的引导下,房地产行业实现了飞速的发展,迎来了自己的春天,量价齐升、供不应求等现象屡见不鲜。但是由于国家产业结构不断地调整,房地产开发企业当前面临着较大的投资风险,开发周期长,项目投资金额大,项目开发过程中的诸多不确定性因素都有可能对当前项目产生不利影响。房地产企业在运营过程中更多使用杠杆资金代替自有资金,房地产企业面临着筹集资金难的风险,加之已有负债利息兑付所需资金,增加了房地产企业的筹集风险。市场环境和产业环境的日趋复杂要求房地产企业认清自身的管理现状,加强自身的财务管理,提升财务管理水平。

一、房地产企业财务管理中存在的问题

1.单一的融资渠道。从资金来源看,很多房地产企业对于银行资金的依赖性过高,房地产企业所筹集的大部分资金均来自银行贷款。对银行资金的过度依赖导致企业在经营不善时还本付息压力大大增加,随着房地产市场环境的恶化,房地产企业库存压力增大,企业从银行贷款越来越多。随着资产负债率的不断提升,房地产企业从银行贷款的资金成本也在不断推高。银监会要求严格控制过热地区和对高负债房地产企业的贷款规模,银行信贷政策对于房地产行业的紧缩,导致房地产企业面临着资金融通的困境,随着时间的推移,房地产企业资金链断裂的风险也在逐渐增加。

2.财务管理体系不健全。房地产企业通常有较大的资金需求,有些房地产企业财务管理一直扮演着单纯会计核算的职能,对于财务管理中的财务(融资、投资)和管理(预算、控制)两方面的职能,没有充分地发挥,不能为领导层决策提供强有力的支撑。

2.1财务管理制度流于形式。费用支出标准不一致,没有按照财务管理制度执行,往往被领导的意图左右;财务收支审批流程不规范,严重影响到会计资料的真实性和可靠性,包括账证核对、账实核对、账账核对在内的会计核算程序并不能得到保证,导致财务信息失去应有的经济价值。

2.2公司组织结构不完善。一些房地产公司在财务管理政策体系方面存在真空地带,组织结构基本形式上完善,实际上却缺乏实效,容易引发一系列诸如管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等管理问题;企业的经营成果最终全部体现在“钱”和“物”上,而“钱”和“物”又和企业的财务管理息息相关,因此对于企业来讲尤其是现在还处于粗放型管理的一些中小房地产公司,若想持续发展,必须要正视自身的财务背景,大力规范财务管理体制,强化财务管理工作。

2.3内部监管不力。一些房地产企业虽然设置了内部审计等部门,制定了相关的监督管理制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监管不力。此类问题在家族型中小房地产企业中更加突出。

2.4没有形成有效的资金管理体系。公司内部资金分配不均,配置不平衡,某些公司存在资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下;虽然制定了年度投资建设计划,却没有把目标分解,制定出月度、季度计划加以控制管理;在经济效益良好的情况下,可选择的投资机会多,更容易忽视企业财务管理,追求扩大规模,跨界发展,加大了企业风险控制的难度。

二、房地产企业财务管理改革对策探讨

1.促进管理制度改革,优化企业管理模式。摒弃企业创建初期的凭经验管理模式,建立规范的法人治理体制和权利分配和决策机制,实现互相制衡和约束,用各项制度来体现企业的发展战略和管理思路。推行现代企业制度建设,促使企业重视内部管理和财务管理,从而挖掘潜力,提高效益。

2.加强资金管理。

2.1注重资金预算管理的有关工作,年初财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划,明确企业年度资金动作的重点,便于公司日常的资金控制,把握资金周转“脉搏”,节约公司融资成本,避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。

2.2在资金日常管理层面,企业应合理安排开发贷款申请及提款节点,提高开发贷款的使用效率;提高项目销售去化率,加快销售资金的回笼,做好按揭回款工作,降低资金成本;企业应进行立项分析,根据资金运营情况理性的进行开发项目的决策,避免开发规模过大造成的资金周转困难。

3.加强成本费用管理。企业成本水平的高低直接关系着企业产品盈利能力的大小和企业竞争能力的强弱,控制成本、节约费用,降低物耗,对于企业具有重要意义。财务部门要发挥自身拥有大量价值信息的优势,运用量本利分析法,合理测定成本最低,利润最大的产销量,减少无效或低效劳动,改变现行产品成本出现浪费后再控制的做法和只注重在项目施工过程中抓成本控制的行为,从项目的可行性研究抓起,把技术进步,成本控制和经济效益有机结合起来。

4.积极拓宽融资渠道。房地产企业发展已经不能单单只靠银行资金,拓宽融资渠道以保障资金的顺利周转迫在眉睫。

4.1发行股票,利用资本市场进行融资。股票融资是常见而且有效的融资方式,不仅筹资风险比较小,而且所筹集的资金长期有效,并不占用企业授信,为企业未来发展提供一定的保障;杠杆比例的降低使企业能够更多的通过债务来筹集到资金,增强了企业的融资能力。

4.2利用海外融资平台进行融资,海外资本市场相对成熟,对于企业上市没有我国资本市场在财务指标上要求的严格,因而上市的门槛较低。

5.推行全面预算管理。全面预算管理是企业管理的重要组成部分,是企业做好财务管理的重要措施。全面预算管理的内容包括业务预算、投资预算、资金预算、利润预算、工资性支出预算、管理费用预算等,是一个综合性预算整体。企业推行全面预算管理,有益于管理效率的提高和资源的优化配置,能够明确的划分企业内部各个主体之间的权利与义务,根本上解决企业的内部矛盾问题,从而提高企业的经济效益和整体竞争能力。

目前,数字出版迅猛发展,信息技术越来越发达,房地产公司相关财政管理人员应该转变传统的简单粗放的收支预算方式,要以市场和业务发展规划为导向,实施企业全面预算管理。虽然推行全面预算管理和零基预算可能会使预算周期变长,预算人员的工作量相对的有所加大,但是全面预算执行性强,能恰当地反映企业的发展需求,在加强成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明显,值得广大房地产公司人员一试。

6.提高财务人员素质。

6.1鼓励财务人员“走出去”,开展财务外交,定时或者不定时的举办联谊活动,或者相关专业的学术交流会议,创建和谐氛围;激励财务人员“引进来”,公司积极举办相关讲座或者会议,大力宣传“引进来”的思维,摒弃守旧陋习,积极吸取其他企业在财务管理方面的良好经验和精华,为企业获取最大的利润。

6.2领导要抓大放小,懂得放权。领导是风向标,主导企业发展的大方向,但是具体的操作应该由公司的其他人员的相互配合来完成,领导者不能大小一把抓,什么都要管,到头来反而什么都管不好。应该放权,在不改变大方向的前提下,鼓励下属员工积极进言献策,调动财务干部的监管能够和积极性,做到“用人不疑,疑人不用”。

6.3走内延发展和培养财务干部之路,房地产企业领导者应该创造合适的学习环境,鼓励员工积极学习,踊跃学习,比如可以不定期的举行学习效果比赛,调动财务管理者的积极情绪,更加用心的学习专业知识;避免一味的追求高学历高学位,不能因为一个文凭和一个学历的门槛,就把那些真正有能力的人拒之门外;杜绝企业内部任人唯亲,层层裙带。

参考文献:

[1]俞小江、杨林:《BL房地产公司财务管理战略研究》,《华中师范大学学报》.

[2]戴庭燕:《我国房地产企业财务风险综合评价研究》,《华中科技大学学报》.

作者:艾静萍 单位:重庆斌鑫伟祺置业有限公司

房地产公司财务管理的建议

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