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个人住房贷款风险

2010/01/05 阅读:

一、

1998年下半年以来,住房实物分配在全国范围内停止。随着住房分配货币化的推进,个人住房抵押贷款所占比重快速上升。到2001年9月个人住房抵押贷款在房地产信贷中的比重已超过房地产开发贷款,成为房地产信贷中最重要的增长点。2003年城镇个人购买商品房的比例从1998年不到80%上升到94%以上,商业银行个人住房抵押贷款余额也从1998年的190亿元增加到2003年底的12000亿元,占全部贷款余额的比重由0.39%上升为7.6%,其中上海厦门等城市的比例达到了20%以上。

随着个人住房抵押贷款的快速发展,银行信贷资产中长期信贷资产的比重将逐渐增大。从国外的情况看,当长期资产占资产总量的20%以上时,就会对银行信贷资产的流动性产生较大压力。总体来看,我国商业银行流动性压力还不大,但就其某一支行来看,其住房抵押贷款的比重已超过20%,流动性压力比较大。此外,我国银行资金的来源多为短期存款,而属于零售性质的住房抵押贷款多为长期信贷资产,期限上的不匹配会给银行带来一定风险。另外,由于个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3至8年中逐步显现,而目前国内个人住房贷款余额中,80%是2000年以来发放的,因此即使现阶段住房抵押贷款的资产质量在银行信贷中属于质量最好的资产,潜在的风险也不容忽视。另一方面,应当看到现阶段住房抵押贷款的规模还比较小,有能力申请抵押贷款的居民的收入和信用都比较高,还款能力也较强,但当这一信贷规模继续扩大,放贷范围进一步拓展之后,随之带来的信用风险也要增加。出现的购房者违约的案例也越来越多,许多购房者在偿付首期款后,因各种理由不偿还或拖欠,近期建设银行广东分行已经开始限制个人住房抵押贷款坏账率超过0.3%的支行贷款规模。

2003年6月,央行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,主要目的是提醒金融机构、商业银行在支持房地产业发展的同时,要切实加强信贷管理,警惕房地产泡沫的出现。同时,央行有关方面提醒,个人住房抵押贷款还贷风险加大。各银行在开展个人住房抵押贷款业务时,需多留一份清醒。可见,住房抵押贷款的风险问题,已引起了央行的重视。随后在年底,央行又对全国商业银行进行了一次房地产信贷大检查。这些都传递出这样一个重要信息必须警惕房地产贷款风险。本文对个人住房抵押贷款风险进行研究,对银行防范住房抵押贷款风险,保证贷款安全,防止金融风险的发生有着重要的现实意义。

二、商业银行面临的主要风险

目前我国商业银行的个人住房抵押贷款主要面临以下三种风险:

(1)借款人引发的风险。由借款人主观上导致的个人住房贷款风险主要是指信用风险。信用风险是指贷款人因借款人没有依约按时足额偿还贷款本息或担保人未能履行担保义务而使贷款本息受损的风险。

信用风险主要包括两类:理性违约风险和欺诈风险。

1理性违约风险。从经济学的意义上来理解,如果把抵押贷款合同看作一种期权,那么违约就是借款人放弃了这种期权,其首付款及已还款则可视为期权的押金。也就是说,违约借款人把他的房产卖给银行而由此免去抵押所需负担的债务和责任。理性违约是指借款人认为放弃继续还款反而可以带来更大利益而导致的违约行为,通常该风险与购房者的个人财力无关。一般来说,房价不断升值时,不存在理性违约的问题,只有在房价下跌幅度大于投入的资金及成本时,理性违约才有可能发生。

2欺诈风险。欺诈风险是指借款人或担保人违反金融管理规定,采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段,以不具担保资格的住房“幌子”作为担保物载体,骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力,甚至主观上就要抽逃的贷款,致使贷款人本息受损的风险。当采取抵押方式时,通常欺诈行为主要有三种:其一,重复抵押,抵押人以一本房屋权证将房屋多次抵押,贷款额远远超过房屋价值,贷款人无法通过处置抵押物获得足额清偿。其二,虚拟抵押,抵押人将并不存在的房屋或租赁的房屋作为抵押物与贷款人签订抵押协议和借款合同。其三,故意遗漏共有人抵押,借款人未经房屋其他共有人的允许,私自将共有房产作为抵押物取得贷款。当采取保证方式时,借款人主要采取虚拟保证人的方式骗取担保贷款。借款人可能使用根本不存在的空壳机构或自然人作保证人,或故意用无担保资格的保证人作保证,在骗取贷款人信任井获取贷款后注销保证人抽逃资金,从而使贷款人利益受损。此外,保证人虚立存款账户或保证金,或采取多方保证方式,其实根本不具备代偿能力,也将使贷款人遭遇欺诈风险。

借款人引发风险的生成原因主要是,由于我国一直未能建立起个人信用制度,造成了广大居民信用消费意识的淡漠。这不仅体现在申请住房抵押贷款时,所提供的个人信用信息混乱、虚假,还体现在借了钱之后也缺乏信用,在经济利益的驱使下不惜牺牲个人信用,甚至采取各种欺诈手段骗取贷款人的贷款。因此银行很难对借款人的资信情况做出准确判断。在实际操作过程中,银行在信息的获取上存在着严重的不对称性,所掌握的信息十分有限,不利于贷款人做出客观、公正的评价,所以信用风险是我国银行目前所面临的一个主要风险。

(2)处置风险。处置风险是指当借款人因各种原因违约时,货款人对其抵押物〔或质物)进行处置时未能及时足额变现而使利益受损。这种风险主要有两个方面的含义:其一,当借款人被动违约后,大部分无力购买新的住所,考虑到社会稳定因素,抵押权人又不可能令其无家可归,就会出现虽然取消了抵押品回赎权,却又不可能处置抵押住房的情况。其二,抵押物不易及时足额变现而丧失了金融市场出现的更有利可图的投资机会,间接导致收益损失。

一般说来,贷款人发放住房贷款时,为确保债权利益都要求借款人以购置的住房作为抵押物。但在处置住房抵押物时,也可能会因房屋产权纠纷等原因而不能实施处理,也可能因城市建设或城市规划的需要做出调整等原因需要拆迁抵押房屋,拆迁补偿不能足额补偿贷款本息;还可能会因发生诉讼费、律师费、拍卖费等,导致处置成本上升,从而降低贷款人处置抵押住房实际获取的收益,使贷款人利益受损。要想消除处置风险,应该做好三方面的工作:第一,建立一个功能齐全的住房二级市场,使得违约住房能够及时变现,从而避免房屋贬值带来的风险;第二,在廉租房中保留一定比例的“周转房”,既可使无力还款的购房者迁出原购住房后生活有所保障,又可使法院顺利地将违约住房拍卖,保障银行的利益;第三,建立和完善抵押贷款二级市场,使银行的风险能够以证券化的方式转移到资本市场去。这是一项复杂的系统工程,单靠银行一方是无法解决的。

(3)不可预期风险。不可预期风险主要包括抵押物价格风险、购买力风险、意外风险和利率风险。利率风险方面,商业银行可以通过改进贷款产品来减少利率风险带来的损失。其他风险银行一般无法规避,当各种灾害造成财产损失或借款人出现意外时,所产生的损失就要由银行单方面承担。这时,就需要有完善的住房贷款保险或担保制度来转移银行的损失,保证银行资产的安全性。我国现有的住房保险品种单一,只对房屋进行财产保险,而且费率水平较高,还需要在办理抵押贷款时一次性支付,购房者对此抱怨颇多。因此,必须尽快建立一整套完善的保险或担保体系。

三、结论

个人住房消费信贷作为住房金融的一个重要组成部分,在深化住房制度改革、推动住房分配货币化、实现人们住房有效需求、启动住房消费市场、扩大内需、促进国民经济持续快速健康发展方面起到重要作用。个人住房抵押贷款发展与稳定,不仅对金融业,也为住宅产业的发展带来重要的影响。个人住房抵押贷款风险的分析,对保证贷款安全,防止金融风险的发生有着重要的现实意义。

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