绿地控股和保利地产财务报表分析范文

［提要］绿地控股和保利地产均是中国500强房地产公司，这两家企业的经营模式和财务状况在我国房地产行业有很强的代表意义。本文主要通过对比分析绿地控股和保利地产2018～2020年整体财务数据，从整体经济视角剖析两者的优势与劣势。根据已披露的财务报表及经营情况，将两家公司的数据进行横向和纵向相互结合的对比分析。着重研究绿地控股公司和保利地产公司的资本架构、偿债能力、营运管理能力及盈利能力，得出结论，并提供建议。

关键词：财务报表；绿地控股；保利地产

一、行业背景

自20世纪70年代末期至20世纪末，随着国内社会主义制度改革的贯彻落实以及开放战略的深入实施，房地产行业得到了前所未有的发展，这一行业也正式迈入了社会大众的生活，走向了国际。在此期间，政府对于房地产行业一直予以充分的支持。在2003年之后，房地产行业也迎来了前所未有的发展机遇，大量的开发商纷纷进入到房地产领域，政府同时也取消了集体土地的建设用地使用权限，也正是由于这一措施，使得房地产行业迎来了发展的巅峰期。但是，在2010～2015年间，房地产行业相较于以前来说陷入了低迷时期，出现了供过于求的情况，为了进一步推动房地产行业的发展，政府又一次出台了大量的帮持政策。在2015年以后，全国各个省份都先后开始“限购限贷，限售限价”，至今，调控政策已经逐渐得到了全国各个省份和地区政府的积极反映。虽然，近些年受到宏观调控的冲击和影响，销售额和卖出的数量增加缓慢，但是当今社会对于新建房屋的需求依然很大。一方面大学生扶贫落户政策起到了必要的促进和引导作用；另一方面房地产对于部分城市来说是支柱产业，能够给城市提供巨大的经济和社会发展动力。

二、数据来源

作者使用的财务数据来自于网易财经，系由绿地控股和保利地产披露的2018～2020年年度财务报表。利用趋势分析法以及比率分析法对这些定量财务数据以及非定量财务数据进行整体的分析与对比，进而对比绿地控股和保利地产最近几年所具备的偿债能力以及经济收益能力等。

三、绿地控股和保利地产财务状况对比分析

（一）总资产规模。根据中国绿地控股2020年年报数据显示，绿地控股的总资产由2019年年底的1.15万亿元增至1.40万亿元，与2019年相比，增长了21.74%；从2018年至2020年，绿地控股公司固定资产价值总额由1.04万亿元增长到1.40万亿元，增长幅度为34.62%，年平均增长率16.02%。保利地产2020年总资产为1.25万亿元，与2019年相比，增长了21.36%；2018～2020年总资产增长率达到47.06%，年均增长率21.27%。由此看出，绿地控股的资产规模一直名列前茅，但是考虑到近三年的整体增长速度，我们可以发现保利地产更胜一筹。（表1）

（二）资产结构。2018～2020年的数据统计显示，绿地控股流动资产占总固定资产的比重为88.56%，保利地产的这一比重是90.68%。房地产企业的流动资产以存货为主，包括土地、建筑材料和房地产开发商品，其中房地产开发商品包括已完成竣工验收的商品房和以卖出为目的而拥有的在建工程等。（表2）1、货币资金。从2018～2020年货币资金占流动资产总额的比重分析来看，绿地控股年均占比8.65%，现金持有率不高，最有可能导致这一现象的根本原因是企业在快速发展的过程中，销售回款速度并没有跟上其发展的速度；而保利地产的年均现金占比大约维持在14.18个百分点左右，这在国内房企中，属于较高的水平，说明保利地产迅速偿还流动负债的能力相对较强，财务战略相对稳健。2、存货。通常来说，存货就是房地产行业的收入来源，房地产行业的存货往往建设周期长，价值数额大，占资产总额的比例也相对较高。2018～2020年绿地控股存货占流动资产的平均比率为63.12%，保利地产的这一比率为63.17%，二者基本持平。3、往来款项。2020年，绿地控股和保利地产的预收账款都大幅缩减，预付账款在近两年均维持稳定态势。应收账款方面，与保利地产进行比较之后，我们可以发现绿地控股集团在应付账款方面占据的比重更高，出现这一现象，绝大多数情况下都是与该企业制定的战略性采购方式有关；而对于应收账款的数额，保利地产的应收账款更是明显低于绿地控股。

（三）资本结构对比分析。资本结构实际上指的是所有人权益与债权人权益之间存在的比例关系。从2018～2020年间的数据我们可以发现，绿地控股在不断扩张自身发展规模的时候，其负债所占据的比例一直处于较高的水平，年均资产负债率更是达到了88.97%，远远超过房企资产负债率的整体水平。绿地控股的预收账款在2018年和2019年数额巨大，而在2020年，绿地的预收账款骤减，与此同时应付账款骤增，导致资产负债率并没有降低趋势。保利地产的资产负债率相对来说处于更低的水平，平均维持在78.15%左右，2020年有小幅度增长。对比分析，绿地控股的资产负债率较高，偿债压力较大。

（四）偿债能力分析

1、短期偿债能力。对任何一家长期经营的公司来讲，其必须始终保持流动资产的数量远远超过流动负债，保留一定规模和比例的营运性资本作为安全的边际。2018～2020年绿地控股分别实现了营运总资本1，802亿元、1，834亿元、2，034亿元，年平均增长率6.24%；保利地产同期的营运资本分别是3，215亿元、3，372亿元、3，844亿元，年平均增长率9.35%。根据统计资料分析，即使绿地控股的流动资产规模总额远远大于保利地产，但是由于其过高的资产负债率，绿地的营运资本水平低于保利地产，营运资本的年平均增长率也处于较低水平。应收账款占据速动资产的比例一直处于较大的水平，所以应收账款的变现能力与速动比率之间存在着非常密切的联系，一般情况下，速动比率应该超过1。绿地和保利平均速动比率分别为0.45和0.59，均远远低于1，数据显示双方都存在缺少流动资金的问题，保利地产的流动资金相对绿地控股更充足一些。因为现金的流通速度最快，因此现金比率可以用于判断一个企业在短时间内具备的偿债能力，而且具有更强的说服力。绿地和保利现阶段平均现金比率分别维持在11.18%和22.7%左右，这一数据充分表明，绿地和保利的现金比例都处于相对较低的水平，而且呈现下降趋势。其中，绿地的现金比率更是显著低于保利地产。

2、长期偿债能力。资产负债率越低，说明企业的负债所占的比重越低，企业的偿债风险就越低。绿地控股2018～2020年公司平均资产负债率分别确定为89.49%、88.53%、88.89%，同期保利地产有限公司为77.97%、77.79%、78.69%，都保持在相对稳定的状态且远远高于50%。（表3）产权比率这一指标是用来彰显企业的债权人以及所有人对于企业资产权利的比值。一般情况下，产权比率越低，代表企业的资金来源越丰富，自身具备的资金越雄厚，同时企业所具备的偿债能力也就较高。绿地控股在2018～2020年整体的年产权比率分别维持在807.94%，736.02%以及766.90%，远高于保利地产的336.08%、336.25%、359.63%，且绿地和保利的产权比率均明显偏高。由此可以得知，两家企业的偿债能力相对较差，债权人的财务风险较高，且保利地产的偿债能力高于绿地控股。

四、绿地控股和保利地产经营情况对比分析

（一）营运能力指标分析（表4）

1、总资产周转率。从表4中我们可以明显看出，绿地控股的整体周转速率更加突出，在2020年，这一比值在0.36，相较于保利地产的0.21具有十分显著的优势。保利地产2020年的总资产周转率较前两年有所下降，绿地控股2020年的总资产周转率也明显低于前两年。

2、流动资产周转率。根据表4来看，在2018～2020年中，绿地控股和保利地产的流动资产占比都较高，2018～2020年中平均保持在90%左右，因此流动资产周转率的变动与总资产大概一致。

3、存货周转率。这一指标通常被用于判断大型企业对公司存货进行管理的能力。一般情况下，存货的平均周转速率处于越高的水平，则代表着该公司的经营管理能力越强，平均存货占用量处于越低的水平，则代表着存货转换成货币资金的速度越高。整个房地产开发行业的短期去库存工作压力自从2012年开始以来，一直处于不断提升的状态，保利地产2018～2020年年均存货周转率为0.28，仅仅是绿地控股周转率0.55的一半。

（二）盈利能力指标分析（表5）

1、销售净利率。销售净利率这一指标通常情况下被用来评估一个企业在固定的时间内，利用提升自身的销售总收入，进而提升整体的经济收益的能力，主要体现在每一元钱在销售上能够为企业预期的目标创造利润的总体数值。绿地控股和保利地产的销售净利率每年的变化幅度并不明显，但是绿地控股始终处于较低的水平，而保利地产的平均年销售净利率为15.28%。相较于绿地控股来说，保利地产还是具有十分突出的优势。说明绿地地产控股通过其地产销售收入从地产市场中直接获取利润的能力相对较低。

2、净资产收益率。在2018～2020年期间，绿地控股公司和保利地产的净资产收益率均为先大幅上升，后稍微有下降的趋势，与大多数房企的行业趋势相同，这与房地产行业发展周期下的大背景也很契合。主要原因是由于在二三线城市绝大部分房产供需关系出现了严重失衡的现象，使得房价一直处于下跌的状态。在2018～2020年期间，绿地控股企业自身的净资产和整体盈利能力均是先得到了大幅度的提升，但后来都呈现了较小的回落状态。保利地产与绿地控股存在相同的趋势，但站在整体的角度来说，依旧是绿地控股集团的净资产收益率更具优势。2020年，绿地控股与保利地产的公司净资产收益率分别维持在17.69个百分点和16.06个百分点左右，这也就意味着绿地控股集团都是要高于保利地产公司的。同时，两者也都远远高于A股房地产上市公司的整体水平，在房地产领域内所占据的地位也都是较高的。

3、每股收益。每股收益是指企业税后利润占据企业总体股本数量的比值，比例越高，说明该上市企业的长期盈利能力就越强。在2018～2020年中，绿地集团控股和保利地产各年的每股收益总体呈现出一个长期稳定增长的运行趋势，且保利地产的每股收益在2018～2020年之间均远远高于绿地控股集团，平均值大约为2.12元/每股，说明其每年实现盈利的能力相对较好。由此我们可以清楚地看到，不管是整体的销售能力，还是资产的盈利能力，以及每股投入的收益等诸多方面，保利地产所处的地位都是较高的，优于绿地控股，同时在每年都可以保持相对较为稳定的状态。

五、结论与建议

绿地控股与保利地产均属于国内房地产行业中的佼佼者，相较于国内其他房地产企业来说，存在一定程度的先天优势。基于上文，首先对2018～2020年绿地控股集团以及保利地产的整体财务状况进行了简要的分析，并得出了绿地控股和保利地产的整体财务状况已经具备国内诸多房地产行业的发展特征的结论。这两家上市公司的资产债务偿还能力都存在明显不足，同时存货比例过大，速动资产匮乏。其中，绿地控股总资产规模和长期营运项目管理服务能力相较保利地产更强；而保利地产的资金偿债和长期盈利管理能力则更胜一筹，属于稳健发展的典型代表。建议绿地控股公司和保利地产合理地优化自身的资产结构，采取措施减少企业存货数量，强化企业资金流动性。企业的管理层也应该能够准确预测资产市场的风险，建立一套完善的资产市场风险控制体系，对于存货等流动性资产做到精准的控制，加快存货的周转率，降低企业的资产和财务风险，促进企业的稳态发展。另外，我国房地产公司财务人员对于资源管理的认知和意识存在偏差，从业者素质也良莠不齐。因此，企业需要培育一批具有较强的财务管理意识的专家和顶尖尖工作者，他们不但必须要合理进行避税和核算，而且还要针对房地产公司现在面临的各种财务困难和问题，提出相应的解决办法，实现企业价值的最大化。

作者：陈衍君 单位：黑龙江大学