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房地产企业财务报表分析方法探究

2019/07/15 阅读:

摘要:房地产企业财务分析,是以房地产企业财务报告及其他相关资料为主要依据,对房地产企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析,披露房地产企业在经营管理过程中的利弊得失和发展趋势,从而为改进房地产企业财务管理工作和优化经济决策提供重要的财务信息。相对于其他企业,房地产企业项目开发建设周期长且项目投资风险高。本文阐述了房地产企业财务报表分析的特点与重要性,分析了目前存在的主要问题,并提出相关政策建议。

关键词:房地产企业;财务报表分析;现状;对策

一、房地产企业财务报表分析方法概述

房地产企业财务报表分析是指以房地产企业财务报告为基本依据,运用一系列相关的财务数据,对房地产企业一定期间的财务状况、经营业绩和现金流量情况加以分析和比较,并通过分析其影响因素,来判断和评价企业财务和经营状况是否良好,并以此预测房地产企业未来的发展前景的财务管理活动。

(一)房地产行业财务报表分析特点因房地产企业项目开发建设周期长且项目投资风险高,这两个特点决定了房地产企业的会计核算更具特殊性。房地产企业项目开发的产品具有多样性,有住宅、商铺、公寓、写字楼等,项目开发建设需要较长的建设周期,,因此会计核算的期间也较长,就不能完全以一个期间的经营成果分析片面的替代对整个项目的分析。由于房地产项目产品销售价格受到供求关系、政策调控、金融政策等多种因素的影响,项目开发建设需要投入大量资金,项目开发周期长,投资收益具有很大的不确定性。开发建设中的房地产项目及完工的房地产项目,均以开发产品(存货)的形式列报于企业资产负债表中的,但其价值计量方式的选择将对企业收益产生较大影响。

(二)房地产行业财务报表分析的重要性房地产企业财务报表分析的结果都是企业重要的经营信息。这些经营信息是经营过程中各个环节运行状况的重要“信号”。企业的静态财务状况隐含于资产负债表中,动态的财务状况隐含于现金流量表之中,这就需要通过分析加以揭示。诸如企业的资产、资本结构,偿债能力,财务弹性等财务指标,都要通过分析加以解释。企业利益相关者可以通过分析结果做出客观的衡量,了解企业真实的财务状况,对企业发展的潜力做出判断。房地产企业的发展趋势可以在分析了解企业财务状况和经营业绩的基础上做出推断与预测。房地产企业财务报表分析具有预测未来发展趋势的功能,如通过企业营业收入增长能力、资产增长能力和资本扩张能力等财务指标的分析,对企业财务状况和经营成果的未来发展的可能趋势做出推断和预测,企业的利益相关者可以根据结果做出决策。

二、目前房地产企业财务报表分析的现状及不足

(一)企业管理层对财务分析的重视程度不够在国家“房住不炒”的调控政策下,房地产企业市场竞争激烈,运营风险增大,导致企业的管理层往往只重视企业销售收入与经营利润的增加,或只重视营销管理、项目工程管理,对财务管理没有给予相应的重视,更没有认识到财务分析在企业经营管理中的重要作用,致使其也不善于通过财务分析来强化企业的经营管理,低估了财务分析在企业发展中的重要地位和积极意义。同时,多数房地产企业重会计核算,轻财务分析及管理。企业财务人员为了应对变化,将大量的精力与时间都花费在学习新财务制度、新会计准则等财务核算体系上,在财务分析方面没有投入足够的时间与精力,这样就导致财务分析很难为企业的管理层提供及时、有效的财务信息,致使企业管理人员以及诀策者在制定各类决策的时候,很少依靠财务分析提供的信息,只重视会计核算资料的现象。

(二)多数房地产企业的财务分析方法有待创新一方面,财务分析只是针对企业过去的数据进行分析,预测能力较差、分析技术也较落后,这与预测企业的未来发展方向与经营管理目标是不相符的。通常其采用的分析方法通常还都是传统的基本方法,例如比较分析法、比率分析法等,无论是哪一种单一的方法都使财务分析工作无法达到企业管理层期望的目标。同时,在应用计算机技术、信息技术等方面没有将其有机地结合起来。

(三)财务人员的专业分析能力和执业综合素质有待提升我国许多房地产企业的财务人员对财务指标的内涵与外延没有深度的掌握,对财务报表的剖析解读能力更是参差不齐,企业财务人员在没有弄清各个指标之间关系的情况下进行财务分析,致使计算的过程使各指标无法关联,并且其计算通常只对计算结果进行分析,这种在没有充分地了解各个指标内涵的情况下进行的财务分析,最终使各指标计算结果缺乏一定的逻辑性。此外,多数中小房地产企业也没有配备专职的财务分析人员,现有的财务人员并也没有在财务分析上的重视程度也不够,对财务指标的应用也比较随意,使用的财务指标如果没有充分结合企业实际业务情况,其得到的财务分析结果既不能真实地反映出企业的真实情况,也严重地影响了管理层的相关决策,从而影响企业健康、持续的发展。

(四)房地产企业进行财务分析时对偿债能力的判断明显不全面房地产开发企业在取得商品房预售许可证后开始销售。预售产品取得的收入有小额定金,有首付款项,也有全款。多数企业小额定金都记入其他应付款,收到的首付款或全款记入预收账款。由于房地产企业项目开发周期长,商品房销售成交时间也较长,这就会使大量其他应付款挂账时间较长。但从科目性质上来说,其他应付款和预收账款是都是企业的负债,单纯使用比率分析时,资产负债率就会偏高。但对房地产开发企业来讲,其在签订完商品房预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定,房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分,并非全部是负债,所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。

三、房地产企业财务报表分析的对策建议

(一)房地产企业管理层要高度重视财务分析在企业管理中的作用首先,企业的管理层应该将财务分析放在与企业其他经营管理层面同等重要的位置,并将其作为企业经营管理的重要手段与方法来执行,积极的组织与协调各个业务部门与财务分析的配合,改进管理支持企业财务分析人员的工作,企业的其他管理者应该充分尊重财务分析人员的劳动成果,以此建立财务分析在整个企业经营管理中的地位;其次,财务分析管理人员同样也应该充分认识其他业务在企业管理中的作用,搞好与其他业务管理者之间的关系,并充分地认识到企业的财务分析工作是发挥财务管理在企业管理工作中非常有效的途径。最后,通过制定完善管理制度来管理财务分析工作,形成一套适合于自身企业发展需要的财务分析机制,为管理层经营决策提供可靠、科学的依据。

(二)综合应用多种财务分析方法及相关科学技术手段首先,应该重视对房地产企业所处行业环境与竞争优势的分析,这主要是因为行业环境对本行业的所有企业的发展都具有决定性的作用,例如金融政策对房地产的销售影响是非常大的;其次,采用现代化的技术手段,提高财务分析效率的同时,尽可能降低成本。企业进行财务分析的时候,应该充分采集大量的信息,进行数据的快速采集、整理、计算、分析,最终实现财务分析的自动化处理;再者,结合多种分析方法。单一的财务分析方法都存在着一定程度的局限性,致使单用某一种方法做出的分析判断都具有片面性,因此应该将多种分析方法结合起来,多角度、多层面分析,多措施保证基础资料及数据的真实性,为企业管理者的决策制定提供更加可靠、全面的依据。

(三)提升财务分析人员的分析能力和综合素质首先房地产企业要通过内部学习和外部专业机构培训来提升财务分析人员的执业能力,通过奖励措施来推动财务人员自觉学习;另一方面房地产企业要根据自身规模实力,设置相应机构或相应岗位,明确财务分析人员相应职责,制定考核,增强其自身工作的责任意识。形成晋升机制,制定奖励制度,从物质和精神两个方面大力引导。同时还要从制度上让财务分析人员积极参与其他业务部门的工作,认真学习业务流程,增强其沟通能力和业务掌握,提高综合分析能力。

(四)做好报表以外各类数据、资料的充分利用对房地产开发企业来讲,传统的财务分析由于其报表数据存在局限性,其对企业财务状况和经营成果的反映并不一定客观、真实、全面。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息,包括报表附注、经营情况说明书、销售台账、开发项目预决算书及各类合同等,通过这些大量表外信息及相关资料的分析,可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考,对企业财务状况和经营成果提供全面准确认识。

(五)优化财务报表数据准确反映短期偿债能力和盈利能力在对房地产开发企业进行财务分析时应根据分析目的对其相应数据进行调整。在分析企业偿债能力时,要区分有息负债和无息负责,区分经营负债和金融负债,把其他应付款中的小额定金和对属于已实现收入部分的预收账款进行调整,合理估计企业的负债水平,正确判断企业的偿债能力。在分析房地产企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析,结合项目完工进度调整相应年度收入及成本,并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目,充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响,对企业的盈利能力做出合理的判断。

参考文献

[1]叶燕红.论财务分析在公司经营决策中的作用[J].当代会计,2016(7).

[2]陈晓雁.财务报表分析对企业经营决策的影响[J].天津职业院校联合学报,2014(3).

作者:郁飞 单位:张家口博锐房地产开发有限公司

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