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房地产价格与通货膨胀的关系范文

时间:2022-09-26 03:06:51

房地产价格与通货膨胀的关系

通货膨胀成为衡量经济发展是否稳定健康的晴雨表,央行及政府的经济决策一般是通过衡量通货膨胀的情况来制定的,从20世纪70年代以来各国对通货膨胀的衡量越来越全面和精确。众多经济学家认为,虽然主流经济学没有定论,但是房地产价格与通货膨胀有很强地相关性,房地产价格能有效地指示通货膨胀的趋势和强度。那么房地产价格到底与通货膨胀有没有关系?有什么样的关系?二者之间的影响程度如何?如何利用这种关系为政策的制定服务?这些问题还需我们进行深入的探讨研究。

一、房地产价格上涨初期,通货膨胀压力被掩盖

虽然很多人是为了居住才购买住房,但不可否认买房更多的是一种投资。从投资的角度看是用现在的价格买了房地产的所有权,是一种用现在的钱,投资将来的行为,我们称之为房地产投资。房地产价格上涨初期,可以分为以下两个阶段:在房地产发展之初,需要大量的资金支持房地产业的发展,这时资金来源主要是靠政策扶持及银行信贷支持,社会其他资金还不愿进入。在政策等的支持下房地产业逐步发展,房地产价格上涨幅度不大,此时住房成本变化不大,行业间均衡发展,房地产业对经济影响小。

到下一个发展阶段,随着房地产业进一步发展,房价开始攀升,各种社会资本也看到了这个机会,于是社会资本开始进入,造成需求增长,房地产供应也开始增长,但是其增长速度低于需求的增长,于是房地产价格开始加速攀升。房地产价格的加速攀升,又吸引更多的社会资金,造成更大的需求,这样周而复始形成快速上涨的螺旋。而此时信贷不再是被动的支持房地产业,而是为了自身的盈利需求主动地扩大对房地产业的支持,以获得更多的利息收入。由于资金源源不断的吸进房地产业,整个宏观经济没有通货膨胀或者只是低通货膨胀;在房地产业腾飞,房价不断飙升的过程中,由房地产业拉动GDP迅速增长,经济呈高增长的局面,整个宏观经济一派向好。此时由于房地产价格上涨,引起租金成本和投资成本的上涨,逐步带动个人生活成本的上升,并慢慢提高人力资源成本。这种类型的成本上升相对于房地产价格上涨是滞后并且缓慢的,并且由于CPI受其他因素的影响比较多,如自然禀赋的人力资源丰富,替代人力丰富等的原因,不能及时地体现在CPI数据上,甚至可能受某些因素的影响,出现相反的走势。比如我国的CPI在08年之前一直上升,到08年2月份高达8.7%,但是到了09年2月份,又跌回到了负的1.6%,出现了负增长的情况。出现这种情况的原因并不是由于宏观经济政策的调整,也不是由于当时不存在通货膨胀,而是由于受到美国次贷危机的影响。其具体原因可以用蝴蝶效应理论来解释:在08年虽然我国的CPI高达8.7%,但是这其中由于房地产价格上涨影响而造成的CPI上涨的力度并不稳定,还很容易被其他因素左右

。这个因素是当时国际大宗商品价格如原油和铁矿石受到次贷危机的影响都出现了暴跌行情,特别是原油从150美元1桶跌到30美元1桶,跌去了80%,在我国对原油依存度达50%的情况下,极大地降低了我国的基础性成本。CPI在这些因素的扰动下就出现了负增长的局面,就象蝴蝶效应/飓风理论所述“细微的初始条件改变就会对体系演化造成巨大影响”,可以因为房地产价格上涨而成为正增长,也可以因为输入性通货紧缩而是负增长。这就是为什么在房地产价格上涨初期,通货膨胀不明显的原因。但这并不能说明不存在通货膨胀,这恰恰是一种隐蔽的通货膨胀。通货膨胀是否明显,但房价始终居高不下,通货膨胀发生发展的基础存在。一旦输入性通货紧缩原因消失,通货膨胀问题就会卷土重来。因此,不包含房地产价格的CPI对通货膨胀的指示能力是非常有限的,不能反映刚开始发生的潜在的通货膨胀。

二、远期形成强烈通货膨胀预期,导致通货膨胀全面形成

在房价上涨之初,通货膨胀受到其他因素的影响会产生不同的效果,但随着房地产价格的继续上涨,社会总成本越来越大,同时由于其他行业的萎缩而商品价格普遍上涨,到一定的程度成为拖动CPI的主要因素,外界和偶然的因素对通货膨胀的影响力越来越弱。此时的通货膨胀不再是隐蔽的,呈现显著特征。出现这样情况的原因有两个:第一,根据路径依赖原理,在房地产作为投资品初期,由于宏观经济是高增长低通胀一派向好的局面,没有理由在这种情况下使宏观政策转向,宏观经济政策会持续沿着既定的路径继续。但是,情况慢慢发生了转变:当房价上升到一定的高度,房租和购房成本增加到一定的程度,由此影响CPI从最初的非主要因素上升为主要因素。此时的CPI,很不容易被其他因素所左右,即使再发生比较大的大宗商品价格暴跌的情况,也不会使得CPI出现很大的扰动而呈现负增长的情况,此时实际上已经形成势头强劲的通货膨胀。第二,根据理性预期理论,当通货膨胀进一步发展,鉴于之前由于房价上涨带动而形成的产品价格普遍上涨的局面,投资者和普通人都会形成强烈的通胀预期,认为通货膨胀将一直持续,并且会加深。为了保值增值,投资者不仅会屯房,屯货,还会对其他商品进行炒作投机,结果就会使通货膨胀进一步加重,直至产生更严重的通货膨胀。因此,在持续一段时间的宽松的货币政策和激进的财政政策环境下,由于政策制定的路径依赖和投资者的理性预期心理,使得房价成为通货膨胀的推手,推动通货膨胀不断加剧。一般来说,通货膨胀的发生发展落后于房地产价格上涨的速度。通货膨胀的产生及程度需要根据房价上涨的速度,GDP的总量,货币的总量及信用扩张等因素综合来确定。但是由于这些因素的复杂性和影响的程度不同,因此通货膨胀滞后的时间,通货膨胀发展的程度不能准确地计算,也不能从理论上得到精确的数据。当然在相同的这些因素和类似的投资者预期情况下,通货膨胀延迟的时间是一定的,是可以估算的,这也是进行实证计量分析的依据。

三、将房地产价格纳入通货膨胀指标或者CPI展示

由于房地产价格与通货膨胀关系密切,因此如何利用好这种关系准确地指示通货膨胀成为迫切的问题。特别是在目前我国房地产成为国民经济支柱型产业,而普通老百姓购买住房成为普遍现象,一套房一般需要倾其一生收入的状况下,购买住房成为老百姓的主要支出。在CPI的统计指标中没有房屋价格指标,就不能完全反映我国现阶段居民消费的实际情况,其数据也远远低于老百姓实际生活支出,由此而制定的宏观经济政策当然会远落后于社会经济的实际情况,严重影响政策的及时性、针对性和准确度。因此,一定要根据实际老百姓的实际情况计算房屋支出所占的比例,然后根据这个比例将房地产价格情况纳入到CPI的统计中,根据这样得出的CPI,才能真正的反映通货膨胀的情况,反映社会宏观经济实际情况。

作者:任之蓉 单位:成都农业科技职业学院

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