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房地产市场失灵原因调控

2009/12/08 阅读:

论文关键词:房地产市场失灵宏观调控

论文摘要:房地产市场是一个不完全竞争市场。供给垄断、信息不对称、房地产的外部性及公共物品属性等原因使得市场自身的调节能力难以发挥,需要政府“有形的手”进行宏观调控,以保持房地产行业的持续稳定健康发展。

0引言

进入牛年以来,全国各大中城市的房地产交易量普遍上涨。市场的回暖让投资者资金压力有所缓解,但是由于开发商仍然囤有大量的土地与在建、在售房产,资金压力并没有得到根本解决;另一方面,大量的购房者由于房价过高而持币观望,使得有效需求被抑制。这种房地产市场失灵的状态,可以通过以下几个方面加以分析:

1供给垄断是造成房地产市场失灵的一个重要因素

由于地方政府垄断了城市土地的一级市场,地方政府可以从城市土地出让中获得的巨额的土地出让金,这已经成为各级地方政府的财政收入重要来源之一。今年4月以来,随着房地产市场的回暖,全国多个地方又诞生了许多新“地王”。4月7日,温州城市建设开发有限公司以溢价50%、楼面地价1.9万㎡的价格竞得长运集团地块,打破沉寂了一年的土地市场。4月30日,杭州上城区投资控股集团有限公司经过46轮竞价竞得的杭州上城区南山路一地块,以楼面价4.6万元㎡成交,再次刷新楼面价地王纪录。5月21日,万科经过146轮举牌争夺,最终以13.86亿元夺得佛南挂2009-015地块,成为佛山新地王。有些地方政府为寻求经济效益,减少土地供给,推高了土地价格,提高了房地产成本。地方政府对土地市场供给的高度垄断使得城市房价从房地产业的上游源头开始就带有泡沫性的成分。

由于房地产具有不可移动性、相互影响性及异质性等特点,在某一城市或城市的某一区域内,房地产开发商的集中度很高。与广大的购房者相比,少数的城市房地产开发商垄断了城市商品房的供给。而在区域性房地产市场由为数不多的开发商垄断的情况下,开发商为了追求最大的利润,往往存在价格合谋,形成垄断价格。即一家或数家大开发商率先定价,然后其他开发商在此基础上确定自己楼盘的价格。总之,地方政府对土地供给的垄断和房地产商对房地产开发和供给的垄断,是造成中国房地产市场失灵的一个重要因素。

2信息不对称是造成市场失灵的另一个重要因素

信息是一种很有价值的资源,它能够提高经济主体的效用和利润。地方政府垄断了城市土地的一级市场,地方政府对于城市土地状况、土地出让计划等信息掌握全面,而开发商对于城市土地的供给、土地价格及地块资料等信息搜集相对不足,因而在土地一级市场上,各开发商在土地招拍挂中往往争夺激烈、互不相让,从而推高了土地的价格,增加的房地产的成本。另外,地方政府对城市土地供给的垄断还容易滋生土地交易环节的寻租和腐败行为,增加交易成本,这无形中也提高了土地的成本和最终提高了房价。

同时,房地产的价值量大、交易过程复杂以及专业性强等特点,使得购房者对于房地产状况(诸如工程质量、造价成本等)以及未来的价格走势等信息掌握较少,了解渠道较为单一,与房地产的开发商相比,存在严重的信息不对称。开发商往往借助媒体广告宣传,制造出楼盘销售火爆或者未来价格将大幅上涨的假象,开发商甚至利用虚假销售等违规行为,以达到抬高房价的目的。这种严重的信息不对称性使得购房者的议价能力较低,只能被动接受虚高的房价。

3房地产市场的外部性

部性是指市场交易对交易以外的其他人的影响,也就是市场交易给社会带来的益损。目前,我国的市场经济的增长方式主要以投资拉动型增长为主,而房地产行业作为主导产业,对于国民经济增长的贡献很大。个别地方政府为了追求GDP的增长速度,而对房地产行业的健康发展引导监督力度不够,致使部分地区房价涨跌幅度较大,对整个社会的安定造成一定的负面影响。目前,房地产企业资金来源渠道过于单一,对银行贷款的依赖性过大,房地产业的市场失灵可能导致开发企业的资金无法按时收回,从而使银行业面临较大的坏账隐患。由此可见,政府和金融部门被房地产业“绑架”,挤占了大量的社会资源,使社会资源配置失当,从而成为房地产市场失灵的重要原因之一。

4房地产的公共物品属性

在任何国家,房屋都具有承担人类最基本的生存保障性功能,因此,房地产除具备商品属性外还具备一定的公共物品属性。物品的公共性,意味着市场机制大打折扣,甚至失灵。另外,城市道路交通、水电供应、通信、教育、医疗卫生和社区公共服务等这些与物业相邻的外部物品或社会资源一般都是城市的公共资源,是政府提供的公共物品或准公共物品。房地产由于对这些公共物品的占用而也具有了某种公共物品的属性。

2009年3月以来,经济环境逐渐转暖,不论是投资者或者消费者都对市场充满信心。虽然全球经济危机形式仍然严峻,但是政府采取一系列积极措施,对房地产行业进行的调控初见成效。国家发改委和统计局联合发布的5月份的房地产数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格出现连续3个月保持上涨,5月份环比涨幅达到0.6%。与此同时,今年前5个月,全国商品房销售面积同比增长25.5%,其中商品住宅销售面积增长26.7%。但是由于本轮的调控更多的是为了应对国际性的金融危机,调控手段多以货币或财政政策为主,不能从根本上改变目前房地产行业市场失灵的状态。笔者认为要保持房地产行业健康稳定的发展应从以下方面入手:

4.1改善住房供应结构。供给结构失衡是房地产市场最突出的问题之一,也是房地产宏观调控的主要目标。由于开发商对于限价、限利润的经济适用房开发热情低,政府对于廉租房建设的资金投入力度不断增加,但对于需求而言尚显不足,目前房地产市场的供给以面积大、价格高的普通商品房和高档住宅为主。由于居民的购买力不足,城市房地产的刚性需求受到压制,因此,房地产调控首先应该改善房地产供给结构。对于经济适用房和廉租房,政府可以通过多种渠道提高房地产开发商的参与热情,加大提高中小户型的经济适用房和廉租房的供给。

4.2公开房地产开发成本。在房地产项目开发费用构成中,土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费等,这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。6月份以来,国家统计局对包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目开发成本进行调查,有利于摸清房地产行业的利润状况,使得房地产开发活动更加公开、透明,可以使购买者对房屋价值有一个较为清醒的认知,减少房地产市场中的非理性消费行为。

4.3健全法律法规体系,加强对房地产行业的监管与查处力度。由于房地产行业利益主体繁杂,在房地产开发、建设和交易环节容易滋生权钱交易等违法违规问题,而相应的监察监管机制并不完善,这容易造成宏观调控效率低下,阻碍市场的健康发展。为控制市场风险,使市场回复均衡分配与稳定运行的状态,政府部门需要建立一套监控系统,以应对房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为。

4.4开征物业税。物业税是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种,征收物业税后,现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消,从而能够降低房屋开发成本,降低房地产价格。物业税是对房产保有阶段征收的税种,纳税金额随着房产价值的涨跌而增加或减少。由此,物业税增加了房产持有者的成本,把拥有房产的风险由一次性买入转变为长期持有过程,囤积楼盘并进行投机炒作的成本增大,抑制房地产投机性需求。

房地产市场失灵原因调控

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