区域高端服务未来发展思考范文

摘要：由于近年来冰城哈尔滨市的高端物业越来越多，高端物业服务市场也正在逐渐的形成。虽然很多物业服务企业出于经济利益的考虑，都想抢占这块市场，但是由于大部分物业服务企业较低的盈利能力限制了它们的服务水平，所以导致冰城高端物业服务市场虽然“看起来很美”，实际上并非如此。本文通过对冰城高端物业服务市场的分析，指出冰城的高端物业服务市场要想发展就必须要提高物业服务企业的盈利能力，而提高盈利能力的途径一是充分利用物业公共区域进行经营，二是开展综合经营服务。

关键词：高端物业服务，未来，发展

一、冰城高端物业服务企业现状

目前，哈尔滨市的物业服务企业仍然普遍存在企业规模小、专业人才少且分散，“谁开发、谁管理”的格局在哈尔滨市仍未被打破，由于缺乏必要的竞争，物业服务企业加强管理、提高服务质量的动力不足，企业服务水平也较低，制约着物业管理服务市场的培育和发展。同时，住宅社区公共意识不高，导致物业服务收费低，收缴困难，企业经营风险大，投入与收入不成正比，经济效益差，导致大多数物业服务企业亏损严重。

在行业整体效益不佳的情况下，如何摆脱困境，成为哈尔滨市众多物业服务企业需要迫切解决的一大难题。而近年来哈尔滨市高档住宅区、办公楼、商场、酒店、写字楼不断增多，高端物业管理服务市场开始形成，并已呈现出比普通住宅小区等传统意义上的物业管理服务大得多的经济收益，这使得不少物业服务企业都想抢占这块市场。

二、高端物业管理服务企业发展举步维艰

在业内人士看来，高端物业管理服务虽然能够促进高档楼盘的发展速度，但是，随着房价和楼盘品质的提升，物业服务水平却难以与其匹配，这里面最关键的制约因素就在于物业服务企业盈利能力较低，在不能维持高水平的物业服务的同时也制约了物业服务企业进一步的发展。其原因一方面是由于物业服务收费较低，另一方面也是因为仅凭物业收费而使物业服务企业的收入来源较为单一。

从成本核算的角度来看，物业服务费用的构成比较复杂，几乎每一宗物业服务的价格都是不同的。影响价格的因素主要和社区规模和社区档次有关，特别是和客户需求的不同有关。构成价格的成本因素大体上分为21项，主要成本中人工成本、公共能源、物品消耗占的比例最大。物业服务属于劳动密集型行业，人工成本巨大，而人员的素质、配比数量又与企业能够提供的服务水平密切相关。同样面积，普通小区最多配备70个人进行管理服务，而高端物业服务团队很可能计划配备130个人，这样才能达到更高的服务水平，提供更加全面、周到和细致的服务，但是成本也必然大大增加。另外，人员的素质与待遇水平是成正比的，聘请较高素质的员工来服务，对他们提出更高的工作要求，付出的工资待遇也必然要大得多。

除人工成本以外，越高端的物业，由于配套设施设备更加高档完善，功能更加齐全，管理维护的成本也必然更高。不同级别的小区，电梯、高低压配电、消控系统、保安系统等设施设备的配备情况、品牌型号不同，维护的成本也不同，就连绿化配置的树种不同也会产生不同的养护成本。以游泳池为例，按照高端物业服务水平的标准，1000平方米的泳池包含水、电、救生员等费用，半年时间就至少需要20万元。如果再配备会所，管理成本还会大幅度增加。

高端物业最吸引人的地方在于能够提供更为舒适的生活环境，而这最终需要经费支撑下的物业服务来保障。

例如，有哈市“最高档楼盘”之称的哈公馆共有124套住宅，目前已基本售磬，其管理方为哈药物业。由于哈公馆的物业管理服务并未按照市场化运作，按照目前3.6元/平方米的收费标准，在124户业主都交物业费的情况下，去掉成本、税金后，哈药物业的纯利润仅为4079.2元，刚好能做到收支平衡。但是高端物业开销庞大，仅照明费一项，哈公馆每年的支出就达到60余万元。另外，哈公馆还有高档次的健身会所，西餐、早餐叫餐等服务，给业主生活提供了极大的便利，但是这一切都需要很大的投入才能够维持，仅靠物业费的收入很难开展下去。

据统计，一般小区的物业收费率能达到75%就属于较好的，很多物业服务企业仅能达到50%左右，基本上处于亏损状态；如果收缴率低于80%，物业服务企业就难以维持正常的经营管理活动，不得不靠主管部门或开发商的补贴来维持生存。宝宇物业管理着通达世家、凯旋城和荣耀天地等高端物业，其服务在哈尔滨市备受称道，但盈利对其来说也是奢谈，每年都要靠开发商宝宇集团对物业服务进行比较大的投入，才使其服务品质得以保证；观江国际的物业费为2.8元/平方米，目前也主要由开发商高盛投资来补贴。但是，相对于此前哈尔滨市规定的物业费最高只能收取1.25元/平方米的标准，这些“高薪服务”只能通过变通的方式来收费。

由于高端物业与普通物业在业主身份、配套设施设备和居住功能、生活方式等方面有很大不同，所以收费标准也应该有所区别。与普通住宅相比，高档住宅的业主在物业服务上要求更高，更重视被尊重的程度，主导意识强。高端物业的配套设施设备也比较完善，设施设备的使用维护难度大，而且高端物业往往容积率比较小，尽管单位面积的物业费要高于普通物业，但是总体收费却并不见得比普通物业高多少。2008年9月，哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局联合颁布了新的《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》，其中第六条规定：“物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。……酒店式公寓、别墅等高档住宅和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。”这份新的收费办法为冰城高端物业服务未来的发展指明了方向。

三、冰城高端物业服务企业良性发展之路：

一是充分利用高端物业区域内的公共设施进行额外创收，以弥补物业费收入的不足。

《物业管理条例》第五十五条明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。经营所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。如今，不仅是普通小区、尤其是高端物业中都有很多产权隶属于全体业主的公共设施设备，包括公共走廊、电梯、道路、停车场、绿地、会所、配套商业用房等等，在这些地点投放广告几乎已经得到了绝大多数商家的认可，已经成为了广告商的必争之地，尤其是消费潜力高的高端物业。因此，这些公共设施设备应该由业主大会决定、业主委员会委托给物业服务公司出租经营。例如，公开对外招商做电梯广告或者楼宇广告等等，所得广告费收入除物业服务公司可以提取10～25%作为管理费外，其余全部作为物业专项维修资金，任何单位或个人均不得占用与挪用；另外，房地产开发商遗留下来的一些空置房也可以交给物业服务企业进行租赁管理或者综合经营服务，用所得收入充抵一部分物业费，实现以物业养物业。据说在有些普通住宅小区采取这一措施甚至可以做到物业零收费，高端物业就算达不到零收费的话，至少也可以解决30%左右的物业费。这样可以极大的弥补物业收费的不足，既可以减轻物业服务企业的负担，也可以减轻业主的负担。

二是开展物业综合经营服务。

随着人们生活方式的进步，家务劳动的社会化、精神文化需求的多样化已成为社会发展趋势。物业配套服务是否完善、方便，正逐渐成为衡量物业项目服务水平、决定物业能否保值、增值的一个非常重要的方面。业主的工作、生活需求要求物业服务企业要在常规服务的基础上提供多层次、多项目、全面周到的服务。物业综合经营服务项目的设立和运作，是满足这一需求的产物。这种物业综合经营服务指的是由物业服务企业提供的、与物业的正常使用和业主在住宅小区、写字楼等物业中的生活、工作相配套的一系列商业、教育、卫生、娱乐、金融等经营服务项目的总和。因为物业服务企业本身就属于服务性行业，涵盖面很广，其提供的服务内容可以分为公共服务和特约服务两部分：公共服务是为全体业主提供的常规性服务，包括房屋维修、保洁保安、绿化等，接受服务的业主用定期交纳物业费的形式提供报酬；特约服务是为满足少数业主的特别需要而提供的个别服务，例如代办、家政、中介等，接受服务者需要另行付费。《物业管理条例》第四十四条规定的“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”指的就是这种物业服务合同约定以外的特约服务。物业服务企业通过综合经营服务一方面为业主了更多的、更全面、更便捷的服务，使之更符合高端物业的定位，另一方面通过提供综合经营服务也增加了物业服务企业的收入，使物业服务企业有更多的经费投入到未来的发展中去。

三是坚持“一业为主、多种经营”的方针，增强企业生存发展的能力。

经费是搞好物业服务的物质基础。物业服务行业是一个微利行业，不管是低端物业服务企业也好、高端物业服务企业也罢，如果仅靠物业费的收入，大多数物业服务企业也只能维持现状，难以有进一步的发展。因此，尤其是高端物业服务企业，应该在政策允许的范围内，，在服务于业主的前提条件下，努力开展多种经营服务，拓宽销售渠道，不断增加自身盈利能力，依靠为业主提供更多优质的服务来。