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探讨轨道交通对土地经济价值的影响

2019/03/20 阅读:

[摘要]轨道交通是具有运量大、效率高、安全性好、节约能源、无废气污染等优点的公共交通方式,在促进城市土地集约化利用、引导优化城市发展布局、解决城市交通拥挤与环境污染、提高沿线土地价值、推进城市化进程以及促进城市可持续发展等方面,都起到至关重要的作用。此外,轨道交通改变了城市的可达性,对沿线甚至一定辐射范围内的土地利用产生影响。本文从轨道交通对土地利用和开发、土地规划及结构、房产价值等方面进行分析,总结了我国目前关于轨道交通对土地价值影响方面的研究成果,并指出其在研究方法、模型、研究角度深度方面存在不足,旨在为以后的研究提供借鉴。

[关键词]轨道交通;土地利用;土地价值;房产价值

0引言

随着我国经济、社会、城市建设的不断发展,轨道交通与人类活动的关系日益密切,但是,轨道交通建设方面的滞后性日趋明显,导致土地利用和城市发展产生冲突。因此,有关部门有必要针对轨道交通和土地价值之间的关系进行研究,明晰轨道交通和土地经济价值之间的作用机制。

1轨道交通对土地利用与土地开发的影响

轨道交通与土地的利用关系密切。首先,城市中支持轨道交通产生运行的基础就是土地,而土地的结构和利用形态是构成轨道交通的基本要素。其次,通达性是轨道交通和土地之间不可忽视的因素,其根本原因在于轨道交通的发展会反作用于土地,通过改善通达度会影响土地的利用情况。再次,土地的属性影响城市交通,城市交通的发展反作用于土地性质、强度、利用结构以及地价等方面。最后,轨道交通以及沿线站点的设置,一方面根据当地社会环境决定,另一方面即取决于土地的相关属性,这种交互影响最终产生不同的土地利用模式。

1.1轨道交通对土地利用规划及结构的影响

高铁等类型轨道交通沿线站点一般符合当地经济社会发展趋势,形成土地集约利用率高的现象,但是也存在一些问题,如土地利用强度大、密度高、周边地区开发具有局限性、公共设施利用率低、与其他交通衔接以及空间结构单一等。此外,城区亦存在交通拥堵、城市空间结构不合理、土地集约利用性差等弊端。城市在进行规划轨道交通时,以TOD开发模式为依据,以站点周边土地利用布局、土地开发控制、空间推进方式等为关键点,提出开发模式多样化、公共基础设施邻近化、接驳换乘低碳化、生态空间开放化等整体统一规划的战略措施。不仅如此,轨道交通所使用土地的规划呈现不同的特点,能够在提高新规划区域交通可达性的同时弱化传统城市中心区域的交通可达性,这种特征对商业、居民居住用地等类型的土地存在较强的吸引力,而对工业用地则呈现出不同的影响机制。

1.2轨道交通对土地利用强度特征、布局模式的影响土地的利用结构不同,其表现特征也不相同。在轨道交通的作用下,不仅沿线站点土地利用产生影响,沿线水域、农田、公共绿地以及未利用土地等均会受到影响。沿线站点方面,轨道交通将会刺激相关居住、商业服务等土地使用的增加,并且会呈现一定的扩散趋势。城市中心较成熟的站点周围,土地利用率高,使用强度大,功能模式较为稳定;而边缘新站点的周围,土地利用空间大,功能分区有待完善,不论是居住用地还是商业用地均有待开发。

1.3轨道交通对土地开发的影响轨道交通普遍是经济社会发展的产物,但是,与城市总体规划相比,有一定的滞后性,表现在土地开发利用方面即为与土地利用规划脱节,将导致轨道交通资源浪费,影响区域经济发展进程。在土地复垦开发方面,平均挖损深度,桩基础密度,保存耕作层厚度以及土源、弃渣场地等方面都会影响土地复垦的效果。在土地功能属性方面,由建设用地转变为农业用地,尤其在耕地的难度系数高,但其土地复垦适应性强的情况下,对铁路轨道等工程用地进行土地复垦,从初期土地勘测到中期复垦项目规划、制定后期相关项目目标均需拟定详细的实施方案,地基拆除与估算投资方面也需要严谨科学的方法作为支撑,以期借助现代化的复垦技术构建和运行可行性的复垦方案。

2轨道交通对土地、房地产等价值的影响

2.1轨道交通对土地价值的影响轨道交通不仅可以凸显城市中心区域的关键性,还能为城市纵向发展起到促进的作用。同时,轨道交通的建设促进城市规划更新,带动旧城改造、城镇拆迁等项目,激活土地置换以及提升城市土地价值。此外,由于轨道交通沿线的土地利益相关者是直接受益者,沿线的土地价值受此影响都会出现一定幅度的上涨。在时间维度方面,政府受轨道交通建设影响而产生的收益会随着时间的推移而逐渐减小,并且这种影响会呈现一定的前瞻性。在空间维度上,轨道站点的影响发展区域分为高密度发展区域(半径≤300m)、中密度发展区域(300m<半径≤800m),其对轨道交通的投资额随着距离轨道交通站点直线距离变大而数额变小,使土地级差收益逐渐变小。有数据表明,每距离轨道交通站点1m的范围,每平方米的土地价值便上涨0.002%。此外,轨道交通呈现“中心膨胀-外围坍缩”的空间格局变化,即在轨道交通的影响下,其外部环境的效益促使其可达性变化格局与土地价值变化格局表现显著的相似性,其中,增值作用由大到小依次为商业用地、住宅用地和工业用地;轨道交通与土地价值的交互作用表现在土地利用方式的改变、城市可达性的改善、沿线区域经济的发展影响以及土地开发利用程度的增加等方面。因此,轨道交通联合开发与土地税收相比,具有操作性强、收益好等效果,政府可以通过联合开发控制客流以及有限掌握土地开发权等方式实现土地溢价回收。

2.2轨道交通对房地产价值的影响轨道交通对城镇房地产价值的影响,既有积极一面,也有消极的一面。总体来说,地面运行的轨道交通会对房产价值产生正负两方面的影响,而地下运行的轨道交通对房产价值的影响则普遍是正面的;而不同类型房地产对房产价值的影响不尽相同,例如,对工业用地的房产价值增幅会小于商业用地。在时间上,轨道交通对沿线房产价值的影响由大到小依次为运行期、建设期和规划期,并且随着运营程度和时间长度的增加而增强。有研究结果表明,在轨道交通施工建设期间,房地产价值呈现下降的趋势,而竣工运营节点房地产价值会出现明显提升,轨道交通线路开工和竣工运营是影响房地产价格幅度的两个重要时间峰值点。在空间维度上,轨道交通运营期对房地产价格空间影响范围较大,而运营和规划期的空间影响范围较小;同时,越是经济不发达、基础设施不完善,其房地产价值受到轨道交通建设的影响越大。

3我国对轨道交通的研究内容

关于土地利用及土地价值和轨道交通建设的交互影响,国内外许多学者进行了相关研究,从研究方法、理论建设、模型研究开展讨论分析,取得了一定的研究成果,形成了较为系统的理论框架。随着方法论和计量经济学的进步,关于轨道交通和土地利用及土地价值关系的研究也呈现多学科交叉的趋势,其方法和模型构建更加完善。但是,我国轨道交通研究与国际先进研究结果相比,仍存在一定的差距,不论是从模型选择和研究领域的方法方面,还是数据分析结论获得的成果方面,其权威性和可借鉴性均有待提高,目前,相关领域的研究重点主要在以下方面。

(1)从各种角度与各种层面分析城市土地利用、土地价值与轨道交通之间的关联程度。目前,主要表现为相互促进、相互牵制、相互协调、相互互补的循环关系。

(2)轨道交通建设的空间结构与土地利用和开发的空间结构关系密切。一方面,轨道交通建设的空间结构布局为城市土地利用的空间结构提供依据;另一方面,受轨道交通空间规划的影响,土地未来的规划会根据轨道交通的建设及机构发生调整和变化。

4轨道交通研究的不足

方法上,我国关于轨道交通对土地价值的影响既有定性分析,也有定量分析。由于研究起步较晚,轨道交通模型很多参考国外的分析技术和方法,但由于原始数据的搜集和获得难度大、缺乏统一数据统计标准等困难,使研究存在一些不足之处。

(1)轨道交通影响区涉及的范围亟待进一步分析探讨。目前,以相关国外研究为依据,我国将影响范围半径界定为2km,但在实际分析过程中,许多学者选取的样本直线距离达到4km以上,因此,相关部门需要统一规范轨道交通的涉及范围,有针对性的划分其影响范围。

(2)相关理论框架构建不完善,分析深度不足。例如,针对轨道交通影响范围的研究,有学者研究得出距离轨道交通越远,土地价值差异越大的结论。但是该结论缺乏对结论进一步的剖析探讨,理论构建不够完善。

(3)轨道交通对土地价值影响的纵向分析不够。多数研究仅仅针对特定时间或者时间段,缺乏跟踪性的数据搜集和统计分析。此外,从空间视角探讨土地价值变化的空间差异性研究也较少。

参考文献

[1]宋珂,周锐,林宏志,等.轨道交通站点周边土地利用优化分析——以上海轨道10号线五角场站为例[J].复旦学报:自然科学版,2013(1).

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[5]李志,周生路,吴绍华,等.南京地铁对城市公共交通网络通达性的影响及地价增值响应[J].地理学报,2014(2).

作者:陈伟 单位:苏州市盛溢民防建设工程有限公司

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