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宏观经济对国内房地产市场影响讨论

2011/11/26 阅读:

摘要:本文结合金融危机爆发后三年来的国内外经济形势变化对我国房地产市场供求状况影响进行分析,通过数据、图表等进行比较,研究得出作为人们关心的住房问题,应该加强对宏观经济环境的监测,以经济政策来调节,并通过其他政策工具规范房地产市场。

关键词:宏观经济;房地产;供求20世纪后半叶以后全球经济形势风云变幻。世界经济先后经历了20世纪后30年经济繁荣发展时期,以及2l世纪初(尤其是2008年)严重的金融危机时期。城市及国家宏观经济环境正悄然发生着深刻的变化。本文将简要概述宏观经济环境,并分析当前对我国房产市场供求的影响。

1当前宏观经济环境

历经2008年的美国“次贷危机”以及各国在此之后采取的一系列刺激经济复苏计划。

1.1国内宏观经济环境

央行发布的2010年四季度《货币政策执行报告》显示,“2010城镇新增开工项目计划总投资19.1万亿元,同比增长25.6%,增速处于较高水平”。当前我国工业生产加速回升,企业景气指数上升到较高水平;内需保持平稳增长,出口强劲回升;房地产投资过热,房价仍高位运行;物价明显上涨,通胀压力增大。受十二五规划开局年的影响,国内今年的投资整体上将延续去年的高增长态势,投资冲动依然持续。

1.2国际经济形势

IMF今年1月发布的《全球经济展望》中指出,世界经济的“双速复苏”仍将继续,预计2011年世界经济将增长4.5%,相对2010年10月份的预测上调了约0.25个百分点。其中,美国经济“二次复苏”今年将得以延续,全年GDP平均增速可能在3%~3.5%,且经济增长结构将明显改善,私人需求的持续增长将接替政府刺激,成为经济的主要推动力。美国的财政政策将是大选将至、两院分制格局下博弈和妥协的结果。由于金融危机期间的大量政府支出,目前美国地方政府债务的可控性十分堪忧,可能成为今年美国经济增长最大的不确定性之一。欧元区债务问题虽然未找到制度性的根本解决方法,但对金融市场的影响正在逐步弱化。由于葡萄牙债务在今年上半年集中到期,因此上半年是影响欧洲债务走势的关键时期。下半年的8月~10月,西班牙的大量债务将到期,或将再次令市场情绪有所波动。边缘国家的融资状况是最大的风险,但各国政府防范任何系统性风险的政治意愿很强,从而降低了风险蔓延的可能性。欧洲未来经济走势的关键点,在于欧债危机能否找到有效的解决方式,以使各国重归增长之路。

2房地产市场供求状况

2.1房地产市场需求状况

我国的房地产消费市场主要集中在城镇,随着城镇化的进程深入,房地产的需求也在不断的膨胀,这从我国房地产市场的迅速崛起、产业化,并最终成为我国的支柱产业之一可以看出;同时随着我国居民可支配收入的增加,城镇人口改善性需求也在增加,并且带动了部分房地产投资需求。

①人口城镇化推动房地产需求膨胀。自上世纪九十年代我国推行城镇化进程以来,伴随着城乡公共资源的严重不对等,我国的城镇化进程呈加速态势,尽管遇到计划生育等因素的影响,但我国的城镇人口基数还是由1978年的1.7亿快速递至2009年的6.2亿,如此庞大的城镇人口基数与增幅需要相应的房地产需求。②改善需求加大房地产市场需求。随着居民可支配收入的增加,居民的居住条件也需要不断的改善,根据国外的一些研究表明,改善周期为14年,也就是说每隔14年需要改善一次住房,这加大了房地产市场的需求。③投资需求引爆房地产市场快速增长。居民可支配收入的增长同样带动投资的需求,而房地产市场作为需求快速增长及杠杆利润较大的行业吸引了大批趋利资金的介入,导致了房地产进一步爆发式增长。

2.2房地产市场供给状况

①高利润诱导趋利资金大量介入。房地产市场不但本身具有相对垄断性的高利润,还具有金融杠杆的收益放大效应。高收益吸引了大量的趋利资金进入房地产市场。现绘制以2000年为基数的我国房地产市场投资指数与利润指数曲线图,如图1所示。通过图1,我们可以看到自2000年以来,我国房地产市场利润指数呈上升趋势,2004年后趋于相对稳定期,而房地产投资指数却呈现出加速膨胀,特别是2002年后,这对我国的房地产市场供给产生了深远的影响。②供给指数分析。从上面的分析我们知道,由于房地产市场的高需求高收益带动了大量的趋利资金进入房地产市场,同样导致了我国房地产市场供给的加速膨胀。

2.3房地产市场供需平衡分析

通过上述分析,我们知道我国的房地产市场供给与需求都处于高速增长期,而目前的供需平衡状况是我们很多人关心的焦点,由于数据的局限性,本人只能通过国家统计局的公开数据做个梳理,以期找出我国房地产市场的正事供需状况,现绘制供需平衡图如图2所示。通过图2,可以看出自从2000年后,我国房地产市场出现了供给大于需求的趋势,并且呈现供需缺口继续加大的趋势,当然这一方面跟我国房地产市场供不应求有关,特别是2000年后,国家放开房地产市场,吸引了大量的趋利资金进入,但同时对于供需继续拉大后的供需失衡不得不引起高度的重视。

3宏观经济环境对房地产市场供求的影响

房地产业是国民经济的支柱产业——建筑业的主要上游产业,房地产业的发展直接促进了建筑业的发展,因而又带动了钢铁、水泥、玻璃等50多个相关行业的发展。房地产业与整个国民经济具有很高的关联度,对其他行业辐射而广,在宏观经济运行中具有很强的乘数效应,因此,它能够也应该是国民经济发展的增长点。由于房地产业在宏观经济中的重要作用,房地产业的兴衰对宏观经济状况也有深远的影响。反之,宏观经济环境也影响着房地产业的发展。

3.1国内经济环境对房地产市场供求的影响

3.1.1稳健的货币政策下的房地产市场供求.

受国际金融危机带来的全球经济放缓的威胁,从2008年下半年开始,房地产宏观调控走向发生变化,以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为主导,旨在促进房地产市场稳定健康发展。自2010年来,通胀压力明显的情况下,央行采取二次加息措施,旨在抑制通胀防止经济过热。商品价格是由供给和需求共同决定的,当供给和需求发生变化时,价格也会变化。货币政策通过改变影响供求的因素,引起房地产市场供求曲线的位置移动,进而影响房价。实行稳健的货币政策,会从以下几方面对房地产市场产生影响。

①开发企业的投资资金来源。促使房地产企业转变经营策略。尽管最近两个月一些城市的房地产市场出现回暖,但对于大多数房地产企业来说,其运营状况并不乐观,高负债率普遍存在。房地产业对信贷依赖度很高,此时的加息将直接提高开发贷款利息成本,增加房地产开发的难度,尤其是对于部分高负债运营的地产商无疑带来更大的资金流转考验。②稳健的货币政策对消费型需求者的影响。抑制一些购房者的购房行为。加息也会直接提高个人房贷的利息成本,与之前的一系列打击投资性购房需求的政策形成叠加效应,必然会打消部分购房者的购房冲动,市场需求会因此而暂时减少。③稳健的货币政策对投资型需求者的影响。对于投资型需求者来说,投资决策主要取决于对未来收益的预期。实行稳健的货币政策除了会提高投资者的成本,更重要的是还会改变投资型消费者的预期。需求理论表明,消费者对未来的预期是影响需求的一个重要因素。经历去年的“国十条”,以及年初的“限购令”出台,是以行政调控方式抑制不合理的住房需求,但需求被抑制不等于被消除。目前的商品房市场,供需严重失衡,这仍是一个根本性问题。

3.1.2政府对房地产市场的宏观调控

2010年春节以后,在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下,投机、投资及自住型购房三管齐下,房产市场出现抢购潮,价格也随之扶摇直上,高烧不退。1~4月份,经过几近天量的交易量以后,政府出台房产新政。抑制房价过快增长已经不是经济问题而直接是政治问题了。因此国家决定推出房产新政,提高二套房首付比例、提高贷款利率的优惠门槛、提高异地置业的投资门槛。之后,北京首先推出“限购令”,随后各地均出台限购措施,在此轮调控中,各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。同时,“限购令”也起到明显效果,2010年10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。

3.2国际经济环境对房地产市场供求的影响

随着经济全球化的日益加剧,世界经济形势对我国的经济运行和发展有着深远的影响。而房地产业又是国家重点控制和调控的市场,任何经济形势都会对房地产业有影响。目前,伴随着欧洲债务危机的影响,我国经济环境虽没有受到太大影响,但是各国政府均采取措施以应对。

4结语

本文从宏观经济环境出发,分析其对房地产市场供求关系的影响。介绍其内在联系,宏观经济环境影响了政府的调控政策,影响到居民对房价的预期,进而影响房价和供求关系。因此,作为人们关心的住房问题,应该加强对宏观经济环境的监测,以经济政策来调节,并通过其他政策工具规范房地产市场。

宏观经济对国内房地产市场影响讨论

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