房地产企业公允价值计量模式应用范文

摘要：房地产行业在经济运行中扮演着重要的角色，其计量方式决定了计量的准确性。本文阐述了房地产企业应用公允价值计量模式的必要性，分析了房地产企业应用公允价值计量模式后的财务变化状况，探讨了公允价值计量模式的应用对房地产企业财务能力的影响，提出了房地产企业应用公允价值计量模式的措施。

关键词：房地产企业；成本计量模式；公允价值计量模式

房地产行业在我国国民经济增长和拉动内需中扮演着重要角色，成为近年来投资者保持资产增值和应对通货膨胀的重要投资渠道，且从目前的发展状况来看，这一投资趋势在未来很长一段时间内仍呈上升趋势，因此，房地产企业的准确计量对被投资者、投资者以及整个房地产市场环境都有着非常重要的影响。国家财政部颁发的新会计准则在成本计量模式基础上新增了公允价值计量模式，这一做法与国际企业会计准则的发展相一致。成本计量模式是一种传统模式，反映的是资产过去的价值，而不是现在的实际价值。由于房地产本身具有高风险、周转能力差、价格波动频繁等特点，且房地产市场中存在着获取高额利润的诱惑，致使企业财务信息充满了陷阱，投资者难免陷入其中，因此一种能反映资产现时价值的计量方式———公允价值计量模式便应运而生。与成本计量模式不同，公允价值计量模式可以更加及时、准确地反映资产的现时价值，从而为财务信息的使用者提供更加真实、可靠的会计信息，并帮助他们做出正确的决策[1]。但从目前情况看，我国利用公允价值计量模式的企业数量还不到上市房地产企业数量的20%，如此低的比例说明公允价值计量模式在运用过程中还存在一定的困难。本文主要通过研究公允价值计量模式对企业财务状况的影响来发现其中的问题，并提出针对性解决措施。

1房地产企业应用公允价值计量模式的必要性

1）随着经济全球化和计量模式标准化的发展，越来越多的国家和地区开始采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量。为了与国际会计准则接轨，我国新会计准则引入了公允价值计量模式[2]。2）随着我国房地产的持续走热和房价的不断上涨，使用历史成本模式来计量房地产价值已经不能客观、真实地反映房地产的现有价值。相比之下，公允价值计量模式的账面价值更接近其市场价值，能够为债权人、管理者和投资人等相关使用者提供真实价值，便于各方做出科学、合理的决策。从企业内部来讲，采用公允价值计量模式会改善企业现有的财务状况，直接导致企业资产、利润的增加，从而提升企业的价值，实现利益最大化[3]。

2公允价值计量模式对房地产企业的影响

2.1公允价值计量模式对偿债能力的影响

偿债能力是指企业用自有资产去偿还所欠债务的能力，反映了企业的财务状况和经营水平。分析偿债能力不仅能够预测企业未来的收益状况，还能预估企业将来可能面临的风险。企业债务分为长期债务和短期债务，企业相关利益者在考虑偿债能力时不仅关心企业短期偿债能力，更关心长期偿债能力。投资性房地产是一种非流动资产，能够反映企业的长期偿债能力，实际中可以运用资产负债率、股东权益比率、产权比率等指标来测评，其中资产负债率是较有说服力的指标[4]。资产负债率是指企业负债与资产的比率。随着经济的迅速发展，我国房地产产业的市场价值呈现逐年增大趋势。改用公允价值计量模式后，企业资产账面价值会增加，资产总额会增加，而负债账面价值不发生明显变动，这在一定程度上降低了企业的资产负债率，提高了企业的偿债能力[5]。因此，企业采用公允价值计量模式可以改善资产结构，提高融资能力和声誉，获得更多的利益。

2.2公允价值计量模式对营运能力的影响

营运能力指企业资产运行能力，即企业运用现有资产来赚取利润的能力，是企业财务能力的重要构成指标。营运能力反映的是企业的资金周转状况，资金周转状况越好说明企业经营管理水平越高，资金利用效率也越高。衡量企业营运能力常用的财务指标有总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率等。总资产周转率是指企业在一定时期内的销售收入和总资产的比值。可以通过销售收入与企业资产平均总额比值获得，其中资产平均总额通常指企业期初与期末资产总额的平均值。总资产周转率越高，说明企业营运能力越强，资产利用效率越高。无论采用哪种方式计量，销售收入都不会发生变化，改用公允价值计量模式后，资产总额增加，总资产周转率下降，企业营运能力就会降低。

2.3公允价值计量模式对盈利能力的影响

盈利能力指企业获取利润的能力，是企业财务分析的重要组成部分。企业利润包括主营业务收入和其他经营收益。衡量企业盈利能力的指标主要有股东权益报酬率、资产报酬率等，资产报酬率包括资产净利率、资产利润率和资产息税前利润率。由于投资性房地产的公允价值是不断变化的，其在资产负债表上的价值与它计入账面的价值是不相同的，新企业会计准则将这种差异直接计入公允价值变动损益，然后转入利润表的其他业务收入中，并对企业的盈利能力产生一定影响。股东权益报酬率和资产利润率均是反映企业盈利能力的重要指标，股东权益报酬率指净利润与股东权益平均总额的比率；资产利润率指利润总额与资产平均总额之比。以股东权益报酬率和资产利润率为例，当计量模式发生变化后，公允价值变动损益为正值，利润总额和资产平均总额以及净利润和股东权益平均总额在增加的过程中增加量相同而资产平均总额和股东权益平均总额的基数更大，因此，股东权益报酬率和资产利润率会相应提高，企业盈利能力也因此而增强[6]。

3房地产企业应用公允价值计量模式的措施

3.1谨慎选用公允价值计量模式

公允价值计量模式能够真实反映企业偿债能力和企业价值，有利于使用者了解信息，做出更加科学、合理的决策。但也会对企业财务能力产生不同的影响，即在提高企业偿债能力、盈利能力的同时，降低了运营能力，加剧了企业利润波动程度，增加了企业财务风险和主观性。新会计准则对投资性房地产计量中采用历史成本计量还是公允价值计量未作约束，只是给出了不同的政策指引：如果企业选择历史成本计量模式，则后续计量无限制性规定；反之，如果企业选择公允价值计量模式，则后续计量中便不能再改为历史成本计量模式。受这一政策的指引，具有投资性房地产相关业务的上市公司在会计核算中更倾向于采用历史成本计量模式[7]。基于以上分析，企业在选用计量模式时，不应只考虑计量模式的优点，而应当全面、认真考虑计量模式是否符合企业的实际情况，以及企业自身的情况等各种因素，谨慎做出选择。且一旦选择后，就要采取措施避免其缺点，发挥其优势[8]。

3.2进一步完善相关会计准则

虽然我国使用公允价值计量模式已有近10年的时间，但与发达国家相比，仍处于初级阶段[9]。在实际运用过程中，现行的会计准则存在规定不具体或漏洞等问题，使得一些企业有空可钻，因此，我国相关的会计准则仍需进一步完善。可以借鉴国际财务报告准则中公允价值计量的相关条款规定和约束对我国相关会计准则条款进行改进，从而使我国的公允价值计量模式更加规范。另外，我国现行的会计准则中关于计量模式的转换，不论是技术操作方面还是流程方面都过于繁琐，政府可出台相关政策，允许企业根据实际情况，灵活采用会计计量模式，或允许企业在一定条件下实现两种模式的转换，以减少企业采用公允价值计量模式时的限制条件，鼓励企业在实践中不断积累采用公允价值计量模式的经验；也可以通过制定相关准则使公允价值计量过程更加全面、细致，避免有些企业利用漏洞达到不当目的[10-11]。

3.3提高财务人员专业能力及综合素质

投资性房地产公允价值计量核算需要会计人员做判断，因此，对会计人员的专业能力要求较高。目前我国会计从业人员专业水平差异较大，高水平技术人才相对欠缺，企业往往通过聘请外部专业人员或机构来进行会计核算。这样不仅加大了费用支出，而且也不利于企业会计人员的成长。因此，企业应加强内部会计从业人员公允价值计量模式的教育与培训，提高他们对公允价值信息的识别与判断能力，培养他们及时、准确采用公允价值计量分析企业财务信息的能力。如果企业财务人员可以独立使用公允价值计量模式进行估值或会计核算，就不需要再聘请外部专业人员或机构，这样不仅可以节约一大笔费用，而且可以避免外请专家带来的诸多弊端。另外，由于公允价值计量模式常会导致利润操纵恶果，因此会计人员的职业道德和综合素养也极其重要[12]。企业会计从业人员应在日常计量中约束自身行为，不受其他利益和外界因素的影响，凭借自身的专业能力和素养，保证公允价值的可靠性。同时，企业要积极组织培训或讲座，提高相关人员的专业能力和提高他们的职业道德及综合素养。

3.4完善市场交易环境和监管机制

受地理位置、房屋结构、朝向、楼层、配套等基础设施的影响，投资性房地产价格差异大，企业合理评估不容易；加之公允价值的影响因素比较多，准确把握市场环境活跃度、信息获取程度、信息准确性需要付出较大的成本，这对于大多数企业，尤其是中小企业来说十分困难[12]。因此，需要在政府的引导下，营造一个公开、透明、有序的市场交易环境，以便企业能及时、准确了解相关信息，降低企业获取投资性房地产公允价值的成本。另外，我国现有的监管制度对于企业使用公允价值计量的计量过程缺少制约，监管力度不足，不能确保公允价值真实而客观，因此，加强对房地产市场的监管非常有必要。首先，相关监管部门应加强房地产信息披露方面的监管力度，出台公允价值计量的相关政策或准则，尤其是制定投资性房地产公允价值计量的计量条件和计量准则；其次，要求上市公司定期详细披露与投资性房地产公允价值计量相关的信息，并跟踪检查；再次，财政部门、证监会、银监会等相关监管机构应加强合作，打破条款和信息壁垒，充分实现投资性房地产公允价值相关条款和信息的共享，使企业公允价值计量开展的市场环境更科学、公开、合理和透明。

参考文献：

[1]余安琪.投资性房地产公允价值计量模式的应用研究[D].南京:南京邮电大学,2018.

[3]黄玲萍.投资性房地产公允价值计量模式的利弊分析———以前海某房地产企业的会计政策为例[J].国际商务财会,2018(4):91-93.

[4]马银龙.投资性房地产公允价值计量对M集团财务状况的影响研究[D].银川:宁夏大学,2017.

[5]谢佳.三木集团投资性房地产计量模式变更研究[D].长沙:湖南大学,2014.

[7]陈彦月,郑利敏.投资性房地产运用公允价值模式对财务报表的影响分析———以泰禾集团为例[J].中国管理信息化,2018,21(18):18-19.

[8]张沐莉.公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考[J].金融经济,2018(4):75-76.

[9]王海连.国际视角下的公允价值计量研究[D].大连:东北财经大学,2012.

[10]张程.投资性房地产公允价值模式计量的财务影响研究[D].保定:河北大学,2016.

[11]王福胜,程富.投资性房地产公允价值计量模式选择动因实证研究[J].财经理论与实践,2014,35(189):74-79.

[12]张奇峰,张鸣,戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素:以北辰实业为例[J].会计研究,2011(8):22-29.

作者：潘朝晖 单位：山西省儿童医院