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公允价值房地产运用

2010/01/17 阅读:

考虑到会计国际趋同的要求,我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一,在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值,同时结合我国的现实会计环境,在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件,保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多,主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。

一、公允价值的概念

美国会计准则委员会(FASB)的定义是:“在当前的非强迫或非清算的交易中,双方自愿进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的金额。”国际会计准则委员会(IASC)的定义是:“在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同:“在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且,“在公平交易中,交易双方应当是持续经营企业,不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模,或在不利条件下仍进行交易。”

从定义中可以看出,公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格,它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认,是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量,不是某个特定主体的估计;它的确定并不在于业务是否真正发生,而在于双方一致性而形成的价值,是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。

二、《企业会计准则第3号—投资性房地产》具体规定

按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。第三章“后续计量”中指出:有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。同时又指出:采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,而应当按照资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

同时,为了防止上市公司在采用公允价值计量时其持有的房地产溢价在账面上集中体现,导致账面利润大幅增加,新准则还规定:“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。”这基本排除了上市公司利用公允价值确认投资性房地产而产生巨额账面利润的可能性,充分体现了我国新会计准则对公允价值应用的谨慎性。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式,视为会计政策变更;已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

三、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理

企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。

(一)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借:投资性房地产—成本(购买价款+相关税费+其他支出)

贷:银行存款(或在建工程)

(二)将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产:

借:投资性房地产—成本(转换日的公允价值)

存货跌价准备(已计提的跌价准备)

贷:库存商品(账面余额)

资本公积—其他资本公积(或借:营业外支出)

(三)将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

借:投资性房地产—成本(转换日的公允价值)

累计摊销(累计折旧)(已计提的累计摊销或累计折旧)

无形资产减值准备(或固定资产减值准备)(已计提的减值准备)

贷:无形资产(或固定资产)(账面余额)

资本公积—其他资本公积(或借:营业外支出)

(四)投资性房地产进行改良或装修

借:在建工程(投资性房地产的账面余额)

贷:投资性房地产—成本

贷(或借):投资性房地产—公允价值变动

(五)资产负债表日,投资性房地产的公允价值>其账面余额:(或者公允价值<其账面余额做相反的会计分录)

借:投资性房地产—公允价值变动(公允价值一其账面余额)

贷:公允价值变动损益

(六)将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时

借:固定资产(无形资产)(转换日的公允价值)

贷:投资性房地产—成本(账面余额)

贷(或借):投资性房地产—公允价值变动(账面余额)

贷(或借):公允价值变动损益

(七)出售投资性房地产时

借:银行存款(实际收到的金额)

贷:投资性房地产—成本(账面余额)

贷(或借):投资性房地产—公允价值变动(账面余额)

贷(或借):投资收益

同时,借(或贷):公允价值变动损益(该项投资性房地产的公允价值变动);贷(或借):投资收益。

四、公允价值计量对投资性房地产的影响

公允价值计量对相关公司投资性房地产核算提供了一种新的模式,但公司是否利用或怎样利用这种模式仍需要深入研究。

(一)正式确立重估净资产值法(NAV)作为房地产上市公司估值的中心地位

现行会计准则规定:只有企业在股权结构发生变化或者对外投资这两种情况下,才允许使用重估净资产值法作为记账依据。公允价值计量模式的引入使得相关企业在更大的范围内使用此法,提供的账面价值更能真实地反映该企业资产的真实市场价格。随着投资性房地产物业的增多,特别是在我国经济持续稳定发展及人民币升值的状况下,新会计准则的采用,必将引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值,并使重估净资产值法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说,新会计准则的实行也将导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量公司的价值。

(二)提高公司对信息披露的真实反映

近几年,随着房地产市场的高速膨胀,企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产,特别是土地使用权,这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值,而且在我国目前的市场环境里,投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘,使投资者对这类公司价值的认识更为全面。

按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》的要求,企业若以公允价值的记账模式取代传统成本模式记账的,应该属于会计政策的变更。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息,同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年,公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益,即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升,有利于提高相关公司的规模。(三)公司每年净利润的波动程度会增大

公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。现行会计制度下,企业的投资性房地产物业都是计入固定资产或无形资产中,其市值变动并不计入当期损益,我们无法从相关的会计报表中寻找其变动的痕迹,也不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。当前我国的投资性房地产物业市场已经进入加速发展阶段,虽然并不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能性,但更多投资性房地产物业的升值潜力较大且预计将会持续;按照新准则所要求的公允价值法来重新计量这些“名不副实”的投资性房产,企业每年的重估增值额应该会使当年的净利润预计得到持续的额外提升,企业投资性房地产的巨额利润终将能够在账面得到充分体现,由此也大幅提高了每股的净资产,降低了市盈率。但由于对净利润的影响比较多,相应波动程度也会增加,因此,如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡,而且,投资者也需要以更为稳健和客观的估值标准来衡量此类房地产公司的真正价值。

(四)未来投资性房地产公允价值的确认

公允价值模式符合投资性房地产的特性,能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力,尽管公允价值的确认仍然是一个难点,很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵,但是随着我国房地产市场的持续发展,售房信息的公开化、透明化,相对于其他资产而言,投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时,新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法,需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等;而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升,之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。

公允价值房地产运用

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