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放管服改革对房地产市场经济的影响

2019/09/27 阅读:

摘要:全国深化“放管服”改革电视电话会议上指出,要“以创新监管管出公平和秩序”,“以优化服务服出便利和品质”,“打造全国一体化政务服务平台”。本文通过对房地产市场经济秩序中存在的问题进行剖析,提出了在放管服改革推进中规范房地产市场经济秩序的措施。

关键词:市场秩序;房地产行业;放管服

引言

2018年7月,住房城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。规范房地产市场秩序,关系着广大群众的利益,是落实党中央“房子是用来住的,不是用来炒的”精神的重要途径。

1房地产市场秩序中存在问题及根源

七部委联合治理的房地产市场乱象,一是投机炒房行为,二是房地产黑中介违法违规行为,三是房地产开发企业的违规行为,四是虚假房地产广告。除此之外,对群众危害最大的还有烂尾楼现象和融资诈骗现象。追其根源,房地产市场乱象的始作俑者是房地产开发企业和中介,虚假房地产广告的行为人是他们,投机炒房更离不开他们。市场乱象有效治理的关键在于铲除腐败,强化制度落实和责任追究。“通过更改预售合同、变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房”、“地产中介强制代办收费”,没有交易和登记部门的“配合”就不可能实现。无证预售、烂尾楼现象并不偶然,开发商或中介卷款逃跑现象也时有发生,受害群众常常找不到主管部门,这么多大盖帽,管不了一个破草帽。腐败、懒政怠政也是市场乱象的根源之一。

2新形势下规范房地产市场秩序的措施

2.1建立统一、规范的房地产交易和登记系统

住房市场化以来,各地房产管理部门根据法律法规建立的一些规范房地产秩序的制度,实践证明是行之有效的。新建商品房备案和二手房交易备案制度能有效防止一房两卖,还能有效防止阴阳合同造成的瞒报偷漏税现象和贷款风险,同时对国家掌握房地产市场供需信息进行宏观调控也很重要。预售商品房资金监管能有效防止烂尾楼产生,督促开发企业规范交房,及时办证,落实售后维修等。二手房交易资金监管能有效解决“买方不敢先付款,卖方不敢先过户”的交易瓶颈,由管理部门建立统一监管账户,既能避免中介捐款逃跑,又能以政府公信力为交易双方直接交易扫清障碍,减少不必要的中介环节。退房房源公示制度,能有效落实国务院关于禁止预购商品房再行转让的规定,防止和纠正捂盘惜售、备案价外加价、逃避认购监管、投机炒房等行为。这些制度虽然行之有效,但很多县城至今没有实施或没有完全实施,重蹈大城市覆辙,出现了烂尾楼、黑中介现象。所以建立统一规范的房地产交易平台,将这些行之有效的制度再次“制度化”很有必要。房地产交易与登记密不可分,交易是登记的基础,登记是交易的目的和保障。规范房地产市场秩序,包含着规范房地产权属登记。但是登记与交易职能和人员分家后,系统、信息、程序也都分家了,部门各自为政。登记机构不认可房管部门的备案,认为备案增加了群众手续,不方便群众办事。但是不方便群众办事的从来不是程序、手续、要件之类外在有形的东西,而是利益之争、权力寻租、懒政怠政、高高在上这些内在无形的东西。大数据整合基础上的一网通办最能方便群众办事,真正的方便群众,应该是从维护群众根本利益出发建立和完善制度,消除危害群众利益的因素,为群众交易和办证扫清障碍。因此,建立全国范围内统一、规范的房地产交易和登记系统,实现网上办理、异地办理等功能,减少权力寻租空间,铲除市场乱象滋生的土壤,才是真正的便民利民。

2.2建立房地产行业市场监管的统一平台

规范房地产市场秩序的关键在于对法律法规的贯彻落实和对违法行为的执法到位。房地产市场发展到今天,法律制度不完善并不是市场乱象存在的主要原因。法律法规已经赋予了相关行政部门监督处罚权,市场检查和处罚违规行为本应成为日常工作,无需再专门下文开展声势浩大的专项检查。十八大以来权利寻租腐败风险增大,懒政怠政腐败就比较明显起来。从谋求利益好处的乱作为到无利益刺激而不作为,从七八顶大盖帽管一个破草帽的争权夺利到管不了一顶破草帽的互相推诿,证明了反贪污腐败斗争的成效,同时也表明了反懒政怠政腐败斗争的必要。放管服改革要以创新监管管出公平和秩序,就要落实监管责任,避免市场监管失灵。这就需要从机制入手,建立全国范围内房地产行业市场监管统一平台,规定市场监管的标准动作,自上而下对监管进行“监管”。根据国务院全面推行部门联合“双随机、一公开”监管的意见,做到统筹建设监管工作平台、实行抽查事项清单管理、建立健全随机抽查“两库”、统筹制定抽查计划、科学实施抽查检查、强化抽查检查结果公示运用、做好个案处理和专项检查工作等七项任务。健全以“双随机、一公开”监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。

2.3建立和完善房地产市场消费者维权渠道

市场经济下,商品交易应是人的理性活动,遵守自愿、平等、公平、诚信信用的原则。但由于房地产市场的垄断性、外部性和信息不对称性,消费者利益很容易受到侵害。利益受到侵害时,消费者首先选择的不是走司法途径,而是投诉,投诉得不到解决,往往就变成了信访上访。这种现象的产生一方面是由于民众的法治意识不强,法律素质偏低,房地产专业法律知识不足,缺少法律维权经验和习惯;另一方面,也与打官司成本高执行难以及矛盾解决社会现实有关。群众遇到问题正常途径无法解决时,小闹小解决,大闹大解决,不闹不解决,信访上访比正常起诉投诉要效率高,这是一种不正常的现象。因此需要政府部门加大法律法规的宣传,提高群众依法维权意识,提供房地产专业知识帮助,提高群众依法维权的能力。同时,还应建立和完善房地产市场消费者的维权渠道,在顶层设计上与“双随机、一公开”监管制度适应,建立起全国房地产市场违法违规行为统一投诉电话、投诉网站和投诉处理机制,监督地方解决问题。在基层房地产主管部门建立矛盾调解机制,处理一些小矛盾;建立县级仲裁机构,提供司法援助等增加司法解决的简捷途径。结语综上所述,在放管服改革新形势下,利用大数据建立起统一、规范的房地产交易和登记平台以及市场监管平台,建立和完善消费者维权渠道,才能规范房地产市场秩序,保障群众利益,促进我国经济社会更好的发展。

作者:程红云 单位:汤阴县房产管理中心

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