房地产的财务风险措施分析范文

一、我国房地产企业财务风险的主要类型

（一）筹资风险

目前，全球化经济迅猛发展，企业筹集资金的渠道也是多样化发展的，不同的融资方式的选择，直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的筹资风险。如何以较低的资本成本和较小的风险取得房地产企业资金的正常周转、项目开发等所需要的资本，使企业的价值最大化是房地产企业筹资活动的目的。

（二）投资风险

投资风险是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业的盈利水平和偿债能力的风险。如果说筹资是起点，那么投资活动就是整个经营活动的关键点。企业在投资活动过程中，要考虑投资收益，投资风险，投资结构等因素，如何充分使用资产，以一定的资产，较小的风险取得尽可能大的产出是房地产企业投资活动的目的。

（三）资金回收风险

企业生产出来的商品能否实现销售，主要取决于资金的两个转化过程，一是从成品资金转化为结算资金的过程，另一个是由结算资金转化为货币资金的过程。这两个转化过程的时间和金额不确定性，就是资金回收风险。

二、我国房地产企业财务风险成因分析

（一）内部因素分析

（1）过度的负债融资造成资本结构的不合理

目前，我国多数房地产企业的融资方式主要是负债融资。我们发现，多数房产企业的资产负债率超过房地产行业资产负债率的警戒线70%。过度的负债使得债务资本占资本结构的比例越大，财务杠杆发挥的作用产生的利益会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。

（2）债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致资金压力越来越重

我们发现，部分房地产企业存在同时借入多笔偿还期限差不多款项的情况，债务过分集中，使得企业的偿债压力巨大，一旦销售受阻，开发周期延长加之如果公司用负债进行的投资不能按期收回预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。

（3）资金的投向结构不合理

我国大多数房地产企业一直倡导住宅产业化，把绝大部分资金都投向于住宅地产，而中国房地产市场实际是千变万化的，作为全球最大的城市化浪潮，中国住宅市场固然潜力很大，但同时发展也是不均衡、有限度的。所以一些房地产企业一直坚持主攻住宅，可能错过了进军商业地产的大好时机。

（4）高周转不灵，房子库存量多

企业生产出来的商品如果不能快速的实现销售，即成品资金不能顺利转化为结算资金，那么企业库存的商品就会增加，这时就会产生资金回收的风险。根据相关统计显示，目前我国房地产企业的商品房空置率较高，这说明了房子库存量多，过多的房子库存量会占压房地产企业大量的资金，也会增加企业的成本。

（二）外部因素分析

（1）市场因素的不确定加大其投资风险和资金回收风险

随着经济的全球化和一体化，市场竞争越来越激烈，企业面临的市场环境越来越复杂。如果房地产企业不能时刻关注和把握房地产市场的变动情况，识别市场变动给其带来的机会和威胁，并对其资金投资结构和销售策略等作出灵活及时的调整，那么，房地产企业不可避免地要面临市场因素的影响所带来的投资结构不当和销售策略不合理等风险。

（2）政策因素的变动给其财务活动带来的风险

①货币政策的出台或调整给其带来的筹资风险货币政策是调节经济的有利杠杆。运用货币政策对房地产企业进行调控，无疑会对房地产企业产生影响。如：2003年6月5日由央行颁布出台的“121号文件”和2004年9月银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》等，这直接对企业的融资产生影响。又如：随着贷款利率的上升，企业的财务成本会直接增加，抵减了预期收益，同时也加重其债务的负担，影响企业的筹资决策，增加了企业的财务风险。②土地政策的出台加大其投资开发成本等风险土地是房地产企业进行开发投资的必要生产要素之一，国家出台的土地政策对房地产企业的影响不可忽视。如：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，该土地政策的出台，提高了开发商拿地的首付款，大大增加了房地产开发的成本，造成房地产企业资金的压力越来越大。③税收政策的出台对其税负的影响所带来的风险税收政策的出台会对房地产企业产生影响，如：营业税、城市维护建设税及教育费附加由原来的待销售发票开出以后再征收变为在预收账款环节随即征税，这使得房地产企业的税负相对提前，减少了资金的流动量。又如房地产开发企业将取得的土地使用权转让，需要征收土地增值税，这加重了开发商的成本，减少了其利润。

三、我国房地产企业的财务风险防范措施

（一）内部财务风险的防范措施

1.有条件的房地产企业继续实施或逐步建立多元化融资渠道，以达到资本结构合理化，分散风险的目的

近年来，总体上看，我国房地产企业对商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款在资金来源总额中的比重上升。但还是存在部分房地产企业过度依赖商业银行的银行贷款来支撑房地产开发经营资金的需要，这势必会造成企业资金结构的不合理，同时还会降低企业的偿债能力。同时，近年来，我国有条件和实力的房地产企业逐步采用除银行贷款外的多种融资方式，如房地产基金和信托、上市、股权融资、发行债券、海外上市等。但部分房地产企业由于自身条件的限制无法采取多元化的融资渠道，只能实施比较单一的融资方式，无疑，这会加大其筹资的难度和筹资风险。而多元化的融资渠道一方面有利于资金的筹集，另一方面还有助于风险的分散。所以，有条件的房地产企业应该继续实施融资渠道的多元化；尚未有条件的房地产企业应该努力创造条件，关注国家各项宏观调控政策，抓住机遇，努力实现筹资渠道的多元化和筹资结构的合理化。

2.合理安排负债资金筹资期限的组合方式，以防范可能出现的短时间的偿债压力

企业借入资金的期限不一样，其承担的资本成本和偿还的风险也不一样。一般来说，企业借入资金的期限短，虽然企业承担的资本成本较低，但其承担的偿还风险相对大，很可能出现借款不能及时偿还的风险；而企业借入资金的期限较长，其承担的风险相对小，但其筹资成本加大。同时，如果企业存在同时借入多笔偿还期限差不多款项的情况，这难免会出现还款高峰期，造成企业还款的困难。所以，企业在筹资之前应该明确资金的用途、合理计算其投资完成的商品的销售速度和销售款项回笼速度等，合理安排负债资金筹资期限的组合方式，尽量避免出现多笔贷款同时偿还的集中性还款现象，以防范企业可能出现的短时间的偿债压力。

3.认真研究市场布局和投资结构，采用投资组合或合作开发的方式达到分散风险，优势互补的目的

在市场布局方面，房地产企业应该设立专业的调研机构，在房地产项目投资前进行科学的市场调研工作，从根本上认识和把握房地产市场对企业发展的机遇和挑战；同时还要深入了解和分析有关城市的市场需求和供给，随时把握不同购房群体的的需求、收入水平、消费偏好、市场容量等选择适合自身发展的城市投资，有条件的企业还可以进驻境外房地产市场。在投资结构选择方面，房地产企业应该结合市场的调查分析和国家有关的宏观调控政策规定等确定投资的方向。如：随着国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持，有条件的企业可以探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资。在采取投资组合或合作开发方面，房地产企业可以采用投资组合或企业之间的合作开发的方式进行项目的投资，如：在开发专业住宅商品的同时可以一并进军商业地产等具有不同结构、层次的需求。具有不同竞争优势的A房地产企业与B房地产企业间采取合作的方式，利用不同类型的房地产实现不同投资之间的补充融合达到分散、降低风险，优势互补、合作共赢的目的。

4.实施高周转营销策略，实现成品资金向结算资金的快速转化，降低库存压力

房地产的开发周期长，周转缓慢，为最终实现房地产企业快速的回笼资金，有条件的企业可以实施高周转的营销策略，即进入开发前的市场调研，事先的规划设计，合理设置投资结构，拿地后的快速开工，缩短开发建设周期，实现开发出来的商品快速的销售。房地产企业可以通过选择恰当的销售时机，采用更多的销售渠道，创新营销模式，加大项目营销力度，合理的广告策略、提供完善的售后服务等制定有效的销售政策，以实现成品资金向结算资金的转化。

（二）外部财务风险的防范措施

对于房地产企业来说，相对于内部因素，其生产经营的外部因素的不确定性更大，因此时刻关注企业所面临的外部环境，分析识别市场、政策等变动所存在的机会和蕴含的风险显得极其重要，这样可以帮助房地产企业对此做出灵活反应，调整筹资、投资、销售、收款等策略，降低财务风险、促进销售，加快资金的周转，实现资金的快速回笼。

四、总结

房地产业是一个高风险高收益的行业，其要想持续稳定的发展，必须提高防范财务风险的意识，分析财务风险的内外部风险因素，并结合本企业实际情况，采取有效措施，提高本企业的财务风险管理水平。

作者：熊雅君单位：广西师范大学经济管理学院