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房地产企业财务风险论文

2015/06/01 阅读:

一、房地产企业财务风险分析

(一)房地产企业债务筹资引起的财务风险房地产企业开发项目过程需要大量的资金,很多房地产企业本身没有足够的资金运转,也无法吸收足够的权益资本。因而,大部分房地产企业选择债务筹资。当债务筹资超过一定的限度(一般认为资产负债率为60%),就会给企业带来财务风险。然而,部分房地产企业的资产负债率高达80%,甚至超过80%,存在着很大的财务风险。一般,房地产企业在进行筹资决策的时候,往往忽略了对企业自身财务进行全面的分析,当企业需要资金的时候,往往考虑如何快速筹集到资金,摆脱暂时资金短缺的困境[1]。债务筹资可以利用财务杠杆,获取杠杆效应,然而,当债务筹资金额过大的时候,资产负债率就很高,加剧了企业的偿债风险。筹资风险体现为以下两个方面:一是房地产企业需要大量的资金,在规定的时间里如果借不到足够的资金,就会导致企业资金链紧张,甚至出现资金链断裂,导致严重的财务风险;二是房地产企业借到资金后,债务筹资数额越多,固定利息负担越大,随着负债比率的上升,企业按时偿还债务风险也会加大,最后导致企业无法按时偿还本息而给企业带来偿债风险。

(三二)房地产企业投资活动引起的财务风险房地产是一个利润极高的行业,一般认为只要拿到土地、开发、及时回笼资金,就可以赚钱。在高利润的诱惑下,很多房地产企业投资热情很高,不管自身能力大小,不管项目风险大小,不考虑现金流量,都敢去“抢地”。近几年,“地王”的不断涌现就反映了房地产行业的投资热情。目前,房价处于调整阶段,购房者的观望情绪浓厚,加上各个地方出现的“鬼城”,房地产企业在销售回笼资金方面面临着很大的压力。然而,部分房地产企业过度关注购房者买涨不买跌的心理,往往对危机视而不见,在投资决策时,没有经过充分的市场调研、没有对竞争环境进行分析就盲目投资圈地,在投资项目上投入了大量的人力、物力、财力,最终因为房产销售不出去,资金无法及时回笼,导致投资失败。大量的资金被项目占用,加剧了企业资金链的紧张,从而引发投资财务风险。

(三)房地产企业经营活动引起的财务风险房地产开发具有周期长、占用资金多、风险大等特点。在开发房地产过程中,企业面临很多不确定性因素(如政府态度、货币政策、税收、竞争程度等),导致房地产开发过程面临着风险,尤其是财务风险突出。部分房地产企业以为“拿地”很重要,只要拿到地就可以赚钱,忽视了房地产开发过程中的财务预算、财务控制、成本核算等重要的环节,没有做好财务工作,导致企业面临财务风险。有些房地产企业没有形成健全的财务制度,存在财务关系混乱、财务人员素质不高、业务水平低等现象。企业决策层在开发项目决策时,凭借经验决策,没有进行风险评估和可行性分析,在企业开发项目过程中,忽视了某些潜在的因素会导致资金链紧张。当企业遇到财务问题的时候,身为决策层,不能正确化解财务危机。有些房地产企业的管理还停留在所有权与经营权高度统一的模式,企业的老板同时既是开发者又是决策者,容易出现不科学决策。在财务管理上,存在制度不完善、权责不明、用人唯亲等不良现象,导致在财务核算、成本控制、财务成果的反映等存在很多漏洞,导致企业面临财务风险。

二、房地产企业防范财务风险对策

(一)关注宏观经济政策、加强同行合作1.关注宏观经济政策。房地产行业比其他行业起步晚,市场管理不健全,受政府政策影响非常大。如果国家采用积极财政政策、宽松货币政策,有利于房地产行业发展;如果国家采用消极和紧缩的货币政策,则会抑制房地产行业发展。因此,房地产企业必须高度重视国家各项方针政策,随着政策的变动,适时地调整发展战略,尤其要关注当地政府对房地产行业的态度、政策动态等。一项政策的出台,伴随着很长一段时间内政府对行业的态度,深入研究各项政策有利于房地产企业明确未来的投资方向,预测投资环境,有效防范面临的财务风险。2.加强同行合作。在房地产行业中,大大小小的房地产企业都在竞争,实力也参差不齐,部分房地产企业实力很弱,负债很高,财务风险很大。因此,加强房地产企业之间的合作,共同开发、共担风险、共享收益,保持强有力的竞争态势,降低房地产企业财务风险。目前,房地产受到国家严厉的调控政策影响,库存大、销售难,资金回笼压力大,靠单个房地产企业单独应对,面临很大的财务风险。因此,加强房地产行业内部的合作,整合有限的资源,保持企业现金流量的稳定,从而达到降低企业财务风险的效果。

(二)集中管理资金、拓宽筹资渠道房地产企业在运行中,需要大量的资金维持正常的周转,一旦资金链出问题,财务风险就非常大。因此,加强对资金的集中管理、拓宽筹资渠道,对降低房地产企业财务风险有重要的作用。1.集中管理资金。在资金密集型的行业里,集中管理资金,根据企业的需要合理地调配资金,对稳定企业现金流量、降低财务风险有重要的作用。房地产企业属于资金密集型企业,加强资金集中管理,有利于房地产企业利用有限的资金发挥最大的作用。房地产企业总部应当最大限度地整合管辖项目的资金,对其进行实时监控,通过计划、预算、控制等手段,调节资金走向,盘活资金,提高资金使用效率。集中管理资金有利于防止企业出现资金链断裂,降低财务风险;有利于引导和控制企业的财务活动,调节资金余缺,提高资金使用效率;有利于实时把握企业的资金状况,满足重点项目的资金需求,实现高效财务管理。2.拓宽筹资渠道。很多房地产企业自有资金积累非常有限,为了扩张,部分房地产企业不顾财务风险,大规模举债,给企业带来很大的财务风险。目前,银行贷款依旧是房地产企业的主要资金来源,占据着重要的地位,但是,在中央银行收紧银根的环境下,房地产企业贷款受到了很大的限制,产生了严重的筹资风险。因此,房地产企业应当结合自身的情况,合理安排资本结构,适当扩大权益资本筹资规模,降低资产负债率,减少财务风险;在债务筹资中,寻找多元化的筹资组合(如银行借款、民间借贷、融资租赁等),在偿还时间上,短期债务和长期债务筹资结合,减少集中偿还带来的资金断裂所引发的财务风险[2]。

(三)健全投资决策机制、提高投资决策水平房地产行业受到国家宏观经济政策的调控,因此,房地产企业在投资决策的时候,应当分析国家房地产行业政策的变动,把握政策释放的信号,全面把握未来一段时间里国家在土地、信贷、税收等方面对房地产行业的调节,通过行业政策来引导企业投资的方向,合理调配有限的资源。另外,企业投资前,应当做好充分的市场调研,收集、整理、分析相关数据,咨询有关专家,对房地产投资项目作出风险评估及可行性分析,减少投资决策的盲目性,从而降低投资财务风险。在进行项目投资决策中,采用分散投资策略,避免将鸡蛋都放在同一个篮子里,从而达到降低财务风险的效果。分散投资的方式主要包括投资地区分散、投资时间分散以及联合投资等。企业通过使单个项目在时间、区域上的错位和合作开发等手段,有利于资金的统筹安排,整合有限的资源,最大限度降低投资财务风险。

(四)增强财务风险意识、建立财务预警机制大部分房地产企业没有上市,企业财务风险意识比较单薄,内部管理制度不够完善,没有形成科学合理的财务预警机制。因此,增强房地产企业管理层的财务风险意识,建立科学合理的财务预警机制,对房地产企业有非常重要的作用。1.增强财务风险意识。很多房地产企业管理层的财务风险意识比较淡薄,拿地热情高、开发热情高,忽视了财务风险。因此,房地产企业管理层,尤其是财务管理部门,要有敏锐的洞察力、及时发现问题、分析问题、提出有效解决财务问题的方案。财务人员应当努力钻研业务,提高业务水平和综合素质,掌握财务报告的编制和分析,全面剖析企业财务数据的来龙去脉,利用科学的方法为企业决策提供有用建议。2.建立财务预警机制。在我国,房地产行业受政府政策影响很大,市场环境难以预测,给企业发展带来了很多不确定因素。企业的财务运行状况也会随着环境的变化而改变,微小的财务问题,经过一段时间,可能会变成大的财务问题,甚至演变成财务危机。因此,建立科学的财务风险预警系统,诊断财务问题,及时发出财务风险信号,并采取有效措施,降低财务风险。房地产企业可以根据敏感财务指标(如开发项目的销售率、收益率、已获利息倍数、现金流入比率、资金安全率与安全边际率等)的数值变化,判断企业财务风险的大小。

三、结束语

房地产行业属于国家经济发展的支柱产业之一,是GDP增长的重要推动因素,房地产行业的发展状况,直接关系到关联行业的兴衰成败。然而,在中央银行收紧银根,限制贷款的举措下,房地产企业资金链非常紧张,面临着严重财务风险,严重地影响了房地产企业的生存与发展。因此,加强对房地产企业财务风险的理论研究,对房地产企业稳定发展有重要的现实意义。

作者:冯香韦绪任单位:黔东南民族职业技术学院凯里学院

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