房地产中的需求价格分析范文

《生产力研究杂志》2014年第六期

一、房地产泡沫是投资性和金融性共同作用催生的

“泡沫”一词被广泛的使用，但是很少有明确的定义，本文中“泡沫”指过度的公众预期价格上涨导致价格暂时的抬高，也可以理解为实际价格与基础价值的偏离。有人认为房价高就是有泡沫，其实这要看房价高到了什么程度，是否导致实际价格偏离了基础价值。有一点是公认的，那就是发生泡沫的都是投资品，消费品只有涨价一事，没有泡沫一说。由此可见，一切泡沫都是来自投资性，房地产泡沫实际上专指商品房泡沫。为了说明商品房的泡沫，必须先从商品房的投资性说起。在商品房的投资属性占据了主导地位后，公众的心理预期变会发生变化，预期价格就会通过交易对真实价格发生作用。如前所述，商品房的投资性因为买房子的用途不同，所以商品房泡沫分为自住性、出租性和炒房性三种泡沫。自住性和出租性泡沫归为一类，叫居住性或者投资性泡沫，他们都要依赖居住性；炒房性泡沫也就是投机性泡沫。房地产产生泡沫的前提条件是商品房的投资性，但是只有投资性没有金融性，也就没有催生泡沫的力量。所以，房地产泡沫是投资性与金融性共同制造的产物，两个条件缺一不可。众所周知，买房子可以向银行贷款，而且一般来说贷款资金大，自有资金少，名义上是购房者在买房，实际上是银行在付款。所以，房地产泡沫的是指是购房者以小博大，利用银行资金为杠杆，用金融性撬动投资性的一场游戏。现实中，银行间的激烈竞争和银行制定贷款获得报酬的激励机制使银行官员和信贷员可能为完成更多的贷款业务而低估实际的违约风险，增加不良贷款，造成金融性膨胀。毫无疑问，房地产的投资性和金融性膨胀之后，三种需求都膨胀了。对居住性需求来说，泡沫就是本来买不起房子的人买了房子；对投资性需求来说，泡沫就是本来不应该买房子的人买了房子。投机性泡沫表现为，以需求的形式买进，再以供应的形式卖出，房子还是那套房子，在市场上转了一个圈，从开放商手里的供应，转到炒房者手里变成了需求，当炒房者将它们再次放到市场上的时候，又变成了供应，形式没变，性质变了。居住性或者投资性泡沫，它的发起原因不是出在居住性上，而是出在金融性上。从道义上说，有可预见的高利润人人应该买房，更不要说居住是与生俱来的人生权利，但是现实问题是并不是每个人都买得起，都应该买房子。这种需求在房价低的时候不买，房价高的时候反而买的起，里面就有了购买力和金融性的虚假。而一旦购买力被击穿，利率提高或者由于碰上经济衰退丧失工作等等因素，购房者将无力承担，不得不放弃。投机性泡沫主要是投机者想通过低买高卖赚钱差价产生的，这种投机性需求就是为了赚钱，所以它的利润平衡点最低，只要房价一降，不管盈利亏损，需求和供应马上会发生转换。所以说，泡沫并不是价格的过高，而是需求的过度，是需求的过度导致了价格的过高。当大量泡沫、过度需求出现的时候，原来供求平衡的市场，马上供不应求；原来已经供不应求的市场，供不应求进一步加剧，导致价格上涨。在供不应求造成房价迅速上涨的同时，投资效应进一步增强，造成更多的泡沫产生。泡沫膨胀与房价上涨互相推动，一发不可收拾。

二、中国房地产市场泡沫的右尾ADF检验

（一）基本原理：考虑一个带漂移项的随机游走模型当（1）式中φ>1时，有个不良好的性质：对系统的振动不仅会持续，而且还会扩大，以致一个给定的冲击对系统的影响会越来越大。对（1）式连续进行T次迭代，得到：Phillips，Wu和Yu（2011）从资产价格的非平稳特征出发，提出了资产泡沫的右尾ADF检验（SADF检验），即初始观测点固定，并且规定了最小的估计窗宽，然后逐渐向前添加样本估计容量，直到所有的样本都被利用到，得出SADF统计量序列，然后取其最大值与相应的SADF临界值进行比较，决定是否拒绝接受单位根过程的原假设。如果SADF统计量大于对应的临界值，则认为有资产泡沫存在，并且SADF统计量大于临界值的点为泡沫的起始点，而随后首次低于临界值的点为泡沫的爆炸点。但是当时间序列内存在多个爆炸性过程时，特别是对于序列长度特别长的时间序列，SADF可能由于前后估计的不一致，使检验失效，所以Phillips，Shi和Yu（2011）对SADF进行了改进，即广义的SADF检验（GSADF检验）。该检验方法不仅向前递归改变估计样本容量，同时还改变初始观测点。假设样本总量为T，样本区间为[0，1]，r1为样本估计初始点，r2为样本估计终止点，rw=r2-r1为样本估计窗宽，r0为最小的样本估计比例，τ0=[Tr0]为最小的样本估计容量，[nr0]向下取整。那么对于GSADF检验，r1∈[0，r2-r0]，r2∈[r0，1]。GSADF检验中，当样本估计初始点r1固定时，通过向前递归改变样本容量，使r2在区间[r0，1]内变动，得到一组ADF统计量序列，取其最大值；然后使r1在区间[0，r2-r0]内变动，重复前面的步骤，取各组ADF统计量序列的最大值，最后由这些最大值组成统计量序列，取最大值序列的最大值即是GSADF统计量。然而在实际的估计序列中，可能相邻两个泡沫间隔时间较短，且第一个泡沫持续时间比第二个泡沫长，从而影响到了第二个泡沫的检验，所以Phillips等（2011）采取的反向的SADF检验（BSADF检验）。BSADF检验与GSADF检验基本方法相同，只是方向相反。BSADF检验是先使r2固定，r1在区间[0，r2-r0]内变动；然后再让r2在区间[r0，1]内变动，r1依旧在区间[0，r2-r0]内变动。定义[Tre]为泡沫的初始点，即BSADF统计量大于BSADF统计量序列临界值的时间点，则在[Tre]+δlog（T）/T①后BSADF统计量首次低于BSADF统计量序列临界值的点为泡沫的爆炸点。其中假设只有持续时长大于δlog（T）/T才可确认为存在泡沫。

（二）历史数据及相关经济走势下面我们用Phillips等的BSADF检验对中国房地产市场上是否存在泡沫进行实证分析。选取中国商品房售价格指数的月度数据作为实证检验的对象，样本区间为1991年1月到2011年12月，共252个数据，涵盖了中国房地产市场的发展过程，商品房销售月度数据走势见图1。从图1中可以看出，商品房指数动波动很大。从1992年邓小平同志的南巡讲话后，中国的房地产市场开始迅速的发展起来，掀起了房地产开发热潮。但是从1992—1995年，我国房地产市场也是处于非理性炒作和调整阶段，房地产急剧发展，投资和投机所占比例很高，局部地区房地产市场呈现出一片混乱的现象，资产泡沫非常明显。而同时我国也推出了相关的调控措施进行整顿，房地产投资增长率收到了一定的抑制。由于1997年亚洲金融危机的影响，我国的房地产市场呈现出负增长的态势，这段萧条期一直持续到1999年。在1999—2007年，我国的房地产步入平稳快速发展的阶段。在这个阶段我国宏观经济稳定发展，住房制度逐步完善，居民生活收入水平也得到提高，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施等，都使房地产业明显回暖，这点我们可以从图1中得到相应的结论。从2007年至今，我国房地产处于全面调整时期，在此期间，由于2008年全球金融危机的影响，出现了土地市场降温，楼市销量萎缩的局面。而2009年政府的相关救市措施，市场开始复苏，4万亿投资计划的推出以及金融政策的放宽，使市成交量回升，市场全面回暖。但是，与此同时，房地产市场需求量放量增长，房价一路走高。

（三）中国房地产市场泡沫检验图1中国商品房销售价格指数波动很大，显著异于正态分布。表1中的右尾临界值来自于模拟次数为2000的蒙特卡洛模拟，样本量为252。通过计算，BSADF统计量为6.60，大于显著性水平为10%、5%和1%的右尾临界值，所以可以认为存在局部泡沫。本文最小样本容量取10，通过对比BSADF统计量序列高于5%显著性水平下的临界值序列，可以检测出我国房地产市场在下列时段存在爆炸性过程：1992年11月至1993年9月、1994年1—2月、1996年1—4月、1998年11月至1999年6月、2001年2—5月、2001年12月至2002年4月、2004年4—12月、2007年11—12月、2010年6—7月。其中包括了1992—1995年房地产市场非理性炒作的泡沫、受1997年亚洲金融危机影响产生的泡沫和2008年全球金融危机影响后产生的泡沫。

三、政策建议

从前面的分析可以看出，房地产泡沫是个价格发展过程，只要不破，泡沫就有可能向真实需求转换，被市场消化吸收。防止泡沫要双管齐下，从降低投资性和金融性两方面着手；投资性是本，金融性是标，投资性催发金融性，金融性反过来助长投资性。降低投资性就是要降低房价的上涨速度，尤其是降低房价长期、持续和普遍上涨，这是一长期的工作，尤其是在中国土地上连续投资及其强烈的情况下。降低金融性就是要降低银行贷款的杠杆作用，以及在整个购房资金中的比例，用金融性压制投资性。房地产是资本密集型产业，没有金融支撑，寸步难行。房地产是可以长期使用的耐用消费品，耐用消费品的成本本来就应该分摊到每一年，要人们一次性拿出钱来买房子，会造成确实有能力买房子的人大大推迟消费，严重延缓经济发展。所以既不能没有金融性，也不能让金融性泛滥，要将金融性控制在一个合理和适度的范围内。利率政策（抵押贷款利率）可以非常有效地调节住房需求和房价，通过提高借贷成本来抑制需求价格循环。收缩信贷，尽管有效，但是利率政策是一个被动的政策，即使借贷成本增加，贷款仍然可以选择潜在的借款人。所以，必须用增强贷款信用评级的手段予以辅助。同时，政府应对房地产市场上投机者行为进行规范、制裁。出台合理的税收政策，增加投机者的资金成本,压制过度的需求，必要时对投机行为予以经济制裁，减缓对市场的冲击，维持我国房地产市场稳定、健康发展。

作者：王世飞范王榜单位：西北大学经济管理学院