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房地产企业融资模式研究

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《经济视角杂志》2015年第六期

一、单一融资模式下房地产企业融资面临的困境

在现有的固化单一的融资模式下,房地产企业融资面临着很大的困境:

(一)银行贷款愈加严格房地产企业投资周期长、规模大,是一个典型的资金密集型产业,而银行贷款在房地产企业融资模式中是不可替代的主体,为融资提供了大部分的资金来源。银行发展与国家政策导向息息相关,近几年,政府为了达到降低房地产企业信贷风险的目的,有关房企的调控政策陆续出台,中央银行进一步收紧银根,四大国有商业银行也压缩了对房地产企业的信贷规模。政府和银行对个人房贷和企业信贷的控制更加严格,在审批的质量和数量上都进行了十分严格的把关,从而给个人购买房产和房企融资都造成了不小的困难。此外,一些突发的意外事件往往使银行出于谨慎考虑收回原先贷款,使房企资金压力更大,甚至就因此直接倒下。如2014年国内房企百强榜中排名第17的佳兆业集团,因高管辞任,未能履行与汇丰银行的融资协议,突然面临巨额短期还款压力,如今正面临债务重组与被收购的处境。

(二)公司上市受阻房地产企业通过上市进行融资是一种很便捷的融资方式,可以在短时间内聚集大量资金。而且,房企并不需要对融得的资金进行还款付息,减小了企业的压力。在我国,许多大型房地产企业都通过该方式为企业注入鲜活的资金。不过,上市融资的缺陷和风险依然要引起重视。第一,中小房企上市融资难。我国的房地产企业曾不断掀起上市热潮,但这似乎只是大型房企的狂欢盛宴,而中小型房企却因为政府限制和严格的资本运作条件难以分得一杯羹,上市的热潮很快就冷却了下来。我国的IPO在2014年重新开闸,但中小型房企仍难以满足上市的诸多条件。第二,控制权的归属存在问题。上市面临着公司股份的分割问题,房企不愿公司的控制权旁落他人,而较高的上市门槛与不健全的市场运作方式加剧了房企上市的困难和风险。以上种种原因使得具有较低信用等级的中小型房地产企业很难通过资本市场公开筹集的方式获取资金。

(三)房地产企业自有资金不足在我国,由于行业特点,房地产企业普遍负债率较高,其直接原因之一就是较低的自有资金。截至2007年末,房地产开发经营企业的平均负债率高达74%,而绝大部分房地产开发企业的自有资金投入小于总投资的20%,在2008年,自有资金的比重仅占18.3%。去年三季度,房地产行业净负债率在100%高位上环比企稳,而不同规模的房企显著分化。总体上,大型房地产企业负债率和负债结构全面优化,但中型房地产企业负债率继续恶化,小房地产企业净负债率在高位徘徊。其中,中粮地产、华侨城、金融街、金科等15家中型房地产企业净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线;120家小房地产企业净负债率109%,环比微增1个百分点。由此可以得出,较少的自由资金极大地增加了企业运作中的金融风险,企业极有可能在较为紧缩的经济背景下由于资金的短缺而面临经营困难甚至是破产的风险。

二、影响房地产企业融资的因素

(一)宏观经济因素宏观经济的运行状况牵动着各行各业的发展,房地产行业自然也在其中。良好的经济环境会为广大投资者带来投资的信心,房企可以在金融市场上融得更多的可用资金,用于企业的发展和建设。同时,房地产企业也会在经济上升的势头下进一步扩大企业规模,获得更多的发展机遇。反之,如若宏观经济停滞不前,企业将不可避免的面临资金压力,难以在市场上筹资和获得银行的信贷,从而对企业发展造成不利影响。

(二)政策因素房地产企业属于资金密集型行业,受到国家宏观政策的制约。房地产企业的大部分资金来自于银行信贷,而银行的信贷最容易受到国家相关政策的影响。国家缩减银行信贷规模的政策会限制、减少房地产企业的资金来源,如央行上调准备金率会导致房企难以融资,企业的发展陷入困境,甚至会由于资金链的断裂而破产。

(三)风险因素除了宏观经济和政策两大因素的影响外,房企融资过程中面临的金融风险也会给房地产企业的经营带来一定影响。房地产企业普遍对资金的依赖比较重,对于上市的房企,当股市和个股出现大幅波动时,会影响社会的投资信心,进而直接反映在企业的融资效果上;在大额资金运作的过程中,成本风险和税务风险也在时时刻刻影响着融资的最终结果。在我国,房地产企业过度将注意力放在追求利润最大化上,而忽略了对融资过程中金融风险的预防。由于融得的资金量巨大,公司一旦没有控制好融资风险,将会影响整个房地产企业的资金链条,甚至导致破产。因此,金融风险的预防和相关预警机制的建立对房地产企业的融资和发展具有十分重要的意义。

三、房地产企业融资模式的创新

我国现有的房地产融资模式以银行贷款为主,在长时间的适用过程中陷入了僵化、单一的局面。为了对房企融资模式进行创新,打破现有的局面,引入新的融资渠道,使原有的模式发生积极的变化,为房地产企业的融资注入活力。

(一)房地产投资信托基金(REITS)在创新型融资渠道中,目前我国研究最多、最热门的便是房地产投资信托基金。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托,而在这其中信托公司是受委托代理客户对资产进行管理和经营的商业中介。由于房地产信托基金的创新性,该融资方式区别于资本市场的直接融资,同时也不同于银行信贷的间接融资。它是一种证券化的产业投资基金,由专门机构进行资金经营管理,吸引社会大众和投资者的资金,通过选择不同地区、类型的房地产项目进行投资,并且在降低风险的前提下获得稳定的收益。REITS按照不同的标准可以划分成多种类型:可以按照组织形式的不同分为契约型和公司型;也可以按照资金募集方式不同,分为私募式和公募式;还可以按照资金投资方式的不同,分为抵押型和混合型。房地产投资信托基金具有十分鲜明的优点:第一,信托基金具有其他融资方式所不具有的灵活性。信托基金是一种证券化产品,以股票等形式出现的证券化产品的特点之一就是流动性,良好的流动性为资金的安全与运用提供了保障工具。第二,高收益高回报。信托基金多将资金投资到具有良好发展前景的优秀企业中去,可以保证稳定的收益的获得。第三,低风险。专业的资金管理人可以通过对不同类型和地区的房企的分散投资来降低投资的风险,相对于其他融资方式来说具有更低的风险和更高的收益保障。对于REITS而言,健全的信息披露制度尤为重要。由于REITS类似于股票等有价证券,也是一种收益凭证,因此让投资人了解信托投资公司的收益、风险等信息是吸引投资人的关键所在。信托投资公司应真实、准确、完整、及时地披露包括经审计的年报和重大事件临时报告等在内的各项信息,并在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息,并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易,与同业竞争等情况。此外,对于任何建立在信用基础上的基金,道德风险也是难以避免的,要加强防范。建立信托企业信用制度,以完善的法律体系促进信托市场的诚信,才能保证信托市场的健康发展。可以从以下几个方面入手:一是建立信托企业征信体制,划分信托企业信息类型,实现征信数据的开放;二是建立健全失信惩罚制度;三是规范发展信用评级行业等等。从房地产投资信托基金的类型和特点来看,其在未来我国房地产企业融资模式中将会扮演十分重要的角色。

(二)吸收社保基金在未来较长的一段时间内,我国房地产企业都将有着巨大的融资需求。我国社保基金虽然具有很大的数额,但是却没有得到十分高效地利用,增值效果较差。如果可以将部分的社保基金,投入到优秀健康的房地产企业中去,既能满足房企融资的要求,又可以保障社保基金的收益,就可以达到互利共赢的效果。2015年两会期间,人力资源和社会保障部披露养老保险基金投资运营方案有望于今年下半年按程序报请党中央、国务院审定,这意味着未来养老金投资管理的市场将更为广阔,无疑也对房企的融资带来利好。

(三)海外融资随着我国经济的进一步发展,房地产企业在海外拥有越来越广阔的市场。为了缓解房企在国内融资的压力,一部分房企可以利用它们在海外的市场优势,通过海外上市和海外发行债券来获得资金。该方式不可避免地将国内房企推到更大的国际舞台中去,与国际上优秀的企业进行竞争,去面临更大的机遇与挑战,这也将成为房地产企业新型融资模式的主要发展趋势。

(四)合作融资中小型房企在市场上难以与大型房企进行竞争,他们由于自身较低的信用等级和公司规模限制,很难获得大规模的银行信贷也很难进行上市融资。在中小型房地产企业中,由实力相当的几家房地产企业达成某种战略上的协定,组合在一起形成一个较大的、竞争力较强的企业群体,通过合作来进行融资,这种融资方式叫做合作融资。组织各成员之间资源共享,形成的规模效应将降低企业成本,实现共赢。

(五)可转换公司债券可转换公司债券,是指发行人承诺,债权人在一定期间内可以依据规定的条件,将手中债券转换成公司股权的形式,具有股票看涨期权的性质。可转换债券的发行方可以是上市公司,也可以是没有上市的股份有限公司,但是可转债发行方必须要在约定债转股的时间内实现上市。可转换债券通过其独有的特点吸引投资者,为公司融得更多的资金。

四、结语

房地产企业的项目具有开发时间长、资金占用额大的特点,是典型的资金密集型产业。当企业自身的资金无法满足其发展需求,就需要通过科学的融资渠道,获得大量资金,为房地产企业持续发展提供保障。在市场经济快速发展的背景下,传统的融资模式已经无法满足房地产企业的融资需求,因此必须要充分利用新型融资模式,通过多方面有效的策略,促进房地产企业融资效率的提高,才能获得更多有效资金,促进房地产企业的持续发展。

作者:徐大禹 庄子衡 单位:吉林大学经济学院

经济视角杂志责任编辑:杨雪    阅读:人次