城市交通改造工作讲话范文

一、总论

随着我国经济建设的发展，人民生活水平已有了极大的改善和提高。在经济建设突飞猛进发展的同时，有些伴随着发展水平的提高而凸显出来的实际需求，在强国战略的进程中，从人民生活的方方面面逐渐释放出来，表现为各方面的、性的需求愿望，在有前瞻性的商业运作中，这些新愿望被各专业公司所捕捉，并按市场供需规律加以详解，赋予它运营程序的设计，一个原始的需求动机就变成了一块极富活力的市场需求。这个演变的过程就是人类文明不断进步的过程，它满足人们物质生活、精神生活的各种合理愿望，改善人们的生活环境，使人们在获得愿望满足、环境改善的同时，从更高的层面对环境和需求加以思考，如何去提出更合理的愿望？如何去捕捉和引导更新的市场需求？如何更善意的去满足人们合理而客观的需求愿望？这样形成一个合理的经济运动大循环，并始终保持可持续发展的性质和态势。在城市建设过程中也遵循着这一逐步深化的客观规律，释放人们的愿望，演绎城市发展伟大的史诗。

在我国上世纪八、九十年代期间，由于当时的各种客观原因，居民住宅建设以满足起居、厨卫、阳台配套的需求为主，楼房以多层为主，并不强调有无电梯和备用能源系统等等住宅所需其它配套设施。尤其像攀枝花等这样的山城，除有地上八层、九层没有电梯的住宅楼，结合地形高差，还有上八层，下五层，所谓“七上八下”的住宅楼，同样没有便利的竖向交通（电梯）等等配套设施。这客观地反映了当时的国民财力水平和国家建设的欠规划性状态。

在经济建设发展和老龄化程度扩大，我国各城市七层及七层以上无电梯居民住宅就越来越阻碍人们的日常生活。近年来，各级政府加大了对旧城改造的建设力度，尤其是对上世纪七十年代以前的房屋改造，政府更是不惜以政府财政担保，举债进行旧城改造，充分体现着政府引导国家建设发展，实现民族强大的宏伟愿景。

根据对我国县级以上城市及国家统计局各年统计的人口、经济、住宅建设等各种数据的初步调查得知，我国80万人口县级以上城市约余个，七层及七层以上无电梯居民住宅，每个城市按200万平方米估算，总共有40亿平方米住宅有待进行竖向交通改造。按每台八层站电梯的服务面积2500－3000平方米计算，有待改造的电梯约为130余万台，按目前广州市公布的多层电梯改造造价40万元/台，市场总值约5200亿元。按照不同生活习惯、不同房屋、不同人群、不同城市、以及不同改造模式，粗略判断，市场可持续15～20年。

《城市多层住宅竖向交通改造（加装电梯）项目思考》就是针对某城市范围内这方面市场需求及改造建设的专题思考。

二、国内其他城市同类项目推进现状

1、上海：上世纪九十年代中期开始，由房管局发起与社会各界共同进行旧城改造，对旧住宅进行水电管道改造、平屋面改坡屋面、水电表入户、底层住宅改商用、增加电梯、外墙翻新、增加厨房、增加卫生间等综合改造，俗称“平改坡”工程，极大地改善了人们的生活质量。

2、北京：上世纪九十年代末期开始对旧住宅进行加装电梯（竖向交通）专题改造。

3、广州：上世纪九十年代末期开始凸显市场需求，年广东省建设厅颁布《关于旧住宅增设电梯若干指导意见》，催生加装电梯（竖向交通）改造市场，引导和规范各方行为。年广州市出台《广州住宅加建电梯暂行办法》，进一步明确加装电梯（竖向交通）改造工程实施细则和资金筹集渠道，广州市已有600台左右电梯成功实施加装改造，并为以后及全国的竖向交通改造积累了可实施的宝贵经验。

4、佛山：年左右出现市场需求的苗头，随着广东省建设厅文件的出台，市场呈现更积极的需求状态，尤其以市政协牵头，从市场调查入手，多次组织市场调研会，专家研究会，并向佛山市政府提交专题报告，极大地表现了市政协及政府对竖向交通改造工程的高度关注。目前已成功改造300余台。

5、温州、苏州、杭州、成都、武汉、西安、长沙、南京、南昌、上饶等城市溯以平原为基础，有使用需求，有个案实施案例，但多以单位公用房屋为主，如办公室、多层厂房、多层商场等等。市场需求及改造进度有待专题调查研究。

6、重庆：就总体市场现状而言，重庆市目前尽处于极少数个案实施状态，且加装电梯的房屋多为除住宅以外的非住宅房屋。重庆的旧住宅竖向交通改造工程尚未启动。

进入本世纪后，有城市建设专业人士对这部分市场需求提出了呼吁，对国内外同性质的市场状况和实施情况进行了深入调查、关注，通过对主城区无电梯楼房居民非正式初步调查，居民有强烈的改造愿望，但由于不知实施流程，感觉涉及的问题复杂，不敢想象，也不知从何着手。同时，专业人士与广州、上海参与过同类项目的人士交流，与设备供应商、职能部门管理者、施工企业、经济界人士、专业技术人员，就城市的竖向交通改造进行多层次讨论，对我国城市竖向交通改造总体市场需求持极其乐观的开发观点。

三、发达国家同类项目改造情况

欧洲经济发达国家，对新建住宅一般做到了4层及以上要求设立电梯，旧住宅也尽量在4层及以上加装电梯，并在所有有人口居住的地方予以改造实施，民众需求愿望高，一般由政府组织这类旧城改造，资金来源丰富，为人们安居乐业营造了极好的条件。

北美洲国家改造状况与欧洲的情况相似，不同的是国家对不同人群在改造的经济补贴不尽相同。这作为另一个问题，不属于本《研究报告》讨论内容。

欧美国家在这方面的发展情况总体是：起步较早，个案经验丰富，政策较完备，以及本身相对完善的城市建设法律体系保障，充分保证了实施竖向交通改造项目的推进和设备运营、维保、所有权界定等问题的正常演绎。

四、某城市竖向交通改造项目市场分析

1、实施项目的目的

1）、改善居民起居出行状态，提升旧住宅居民生活质量。

2）、客观上提高居民物业价值。按市场调查，同区域住宅，有电梯房和无电梯房的评估、交易价格相差400～600元/平方米左右。

3）、项目的实施是对现有旧城改造方式的补充和完善。

4）、开发新的市场需求面，响应国家有关拉动内需的经济建设号召，为企业拓展市场，增加就业。

5）、适应老龄化城市来临的现实，为市民特别是妇孺老幼提供便利的交通条件，完善城市建设的这部分功能。

6）、政府在对竖向交通改造项目实施经济补和税费减免，可以让更多人享受到国家经济建设的成果。

7）、为创造和谐社会，从硬件上完善更周全、更细致的城市功能，体现国家安邦治国的战略愿景和进步水平。

8）、开辟新的税收源流，为国家财政创造新的税收面。

9）、延伸市场派生需求，促进社会进一步发展。

2、无电梯旧住宅（七层及以上）预估总量

按初步统计，主城区内约有16000栋无电梯住宅尚需改造，每栋楼平均按1.5个单元计算，竖向交通改造电梯约24000台，扣除因各种原因无法改造所占比例，有条件改造的电梯按30％计算，约7200台。

主城区以外的各县市镇预估50000栋楼无电梯住宅，有条件改造的电梯约22500台。

3、城市老龄化状态

按市人口统计数据，年某城市65岁以上的人口约300余万有余，加上常年居住的外来老年人，整个城市约有350万老年人，城市应为他们做更多、更细致的工作，竖向交通改造是这类工作的一部分。

4、实施项目所需法律法规

1）、竖向交通改造工程，按常规在行业分管上一般列入旧城改造工作范畴，由各级房屋管理局具体管理；

2）、在设计申报程序方面，消防、规划部门将按改建、扩建项目进行审批、验收；

3）、在国土使用方面，国土部门将在原有项目土地使用性质的基础上重新核算土地实际使用率；

4）、在建设报批程序方面，建管、质监、安监、备案等部门也将按改建、扩建项目进行审批、验收；

5）、在设备安装验收方面，特种设备安全监测中心将按新设备办理；

6）、在改造后的权证登记方面，监理中心将按《房屋面积测量报告》为用户焕发新《房地产权证》；

7）、在运营使用方面，物业服务公司将按市物价局核发的收费批文酌情收费。

8）、税费方面，税务局将按现行规定结合改建、扩建项目实情收缴。

9）、如项目涉及用户需要短期贷款，可借鉴现有房屋按揭政策办理，或由受委托实施单位（商业公司）与金融机构、大修基金管理中心、住房公积金管理中心、专项维修金及其他社会金融单位商议专项贷款产品。

10）、能源供应方面，电力部门将按增容或新建项目配套实施。

以上各方面，均有现成的法律法规和管理程序，项目完全可以运行推进。

5、项目实施的技术条件

1）、城市技术检测鉴定部门，重庆有专业的权威的专业技术检测鉴定机构，具备对原有房屋结构检测、鉴定规程和技术措施（包括所需设施、设备）。能完成对原有房屋结构的鉴定工作，为竖向交通改造项目提供权威性技术文件。

2）、城市设计单位，该城市有成熟的设计市场，有数十家本地和外地派驻的具备资质的设计单位。依照现行的《住宅设计规范》、《民用建筑防火规范》、《市城市建设规划管理技术规定》等法规，结合各改造房屋的具体现状，能设计出满足项目要求的设计文件。

3）、依托城市建设体系，受相关施工规程的约束，在业主代表和职能部门的监督下，施工单位能按照设计文件和程序性批文，完成合格的改造工程。

4）、安全保障，在国内已具备的电梯安全运营保障体系的前提下，因项目涉及面广，各种技术水平不尽相同，可与保险机构洽商设计“竖向交通工程”专项投保产品，使电梯运营在建设机制上做到双重保险，保障安全万无一失。

五、项目造价业主出资方案策划

1、面积分摊法（一、二层不出资）

以房屋建筑面积为分摊基数，在平均分摊共有值基础上，再按建筑面积分摊差别值，两者之和为业主出资金额。特点：在总造价中共有值比例小，差别值比例大。

2、按户分摊法（一、二层不出资）

以业主户数为分摊基数，在平均分摊共有值基础上，再按户数和需求度系数（楼层差别）分摊差别值，两者之和为业主出资金额。特点：在总造价中共有值比例较“面积分摊法”大，差别值比例较“面积分摊法”小。

3、综合分摊法（一、二层不出资）

以建筑面积和业主户数为分摊基数，在平均分摊共有值基础上，再按业主建筑面积、户数、需求度系数（楼层差别）三者之积分摊差别值，两者之和为业主出资金额。特点：在总造价中共有值比例较“面积分摊法”、“按户分摊法”都小，差别值相对要大一些。

4、经业主同意的其它出资方案。

六、项目资金筹集

1、业主出资、政府补贴并减免税费、企业让利。

出资主体为业主。

由于项目具备民心工程性质，业主群体可申请政府参照上海等发达城市旧城改造的成功经验，对竖向交通改造工程实行造价补贴的方式，同时减免改造工程税费，造价补贴和税费减免均实行先缴后退的惯例做法。

运营企业在公开、公平、公正核准造价基础上，承诺让利比例，降低造价，实惠于民。

2、业主按揭贷款，政府贴息并减免税费，企业让利。

出资主体为业主。业主按《贷款合同》每月向指定银行存款，在2～3年内还清贷款本息。在政府支持下，由实施企业联合金融机构，为业主对“竖向交通改造工程”进行市场核实，设计专项短期贷款。

业主群体申请政府对贷款利息给予补贴，并给予税费减免。政府贴息和减免税费均实行先缴后退的惯例做法。

运营企业在公开、公平、公正核准造价基础上，承诺让利比例，同时，为保证融资款项使用安全性，所融资金由该金融机构设专户，银行代付，按竣工批（台）给运营企业划转工程余款。做透明工程，实惠于民。

3、加层销售，扩建电梯。

由于住宅年代久远、社会性复杂，为表达项目的初始善意，避免改造工程引发不必要纠纷，尤其需避免引发陈年矛盾，可以在技术条件允许的楼房、小区实施实施加层销售，为业主免费建电梯方式。

4、定量扩建，改造竖向交通。

核实某小区所需改造电梯总资金需求，结合当地新建住宅、商业用房市场可实现销售价，扩建一定量商品房（住宅、商业），房屋销售资金用于为原有业主进行竖向交通改造，运营企业正常运转。

5、向社会募集善款，落实贫困居民应出资款项。

由各街道办事处、居委会、物业公司、运营企业联合就本片区竖向交通改造工程涉及的贫困家庭所需资金（贫困家庭标准按有关程序和议程专题确定），在获得审批同意后，向社会慈善机构和爱心人士募集善款，使项目的初始善意得到表达，项目在公平、公开、公正的环境下顺利开展，运营企业正常运转。

七、竖向交通改造项目运作模式

1、坚持“谁出资，谁享受”的市场原则，由业主要求，政府主导并监督，运营企业前期策划、组织宣传、协调融资、申报实施、权证换发办理等全程商业运作模式，启动该旧城改造项目。

2、引进投资机构，作长期投资运营。

3、与城市福利系统如“城市一卡通”联动，办完全“民心工程”。

八、运营企业在项目中的法律地位和任务

1、运营企业须获得《小区竖向交通改造工程委托书》，确立在“竖向交通改造”工程中合法资格，报政府批示或备案。

2、全程人参照国内外同性质项目经验，集成城市建设的调查、项目的策划、旧城改造的政策、开发建设的优选、民心工程的服务等成熟经验，编制流程，实施项目。

3、业主申请政府主管部门进行整体项目申报。

4、与业主共同申请政府在项目涉及的政策、税费方面的支持和优惠。

5、向业主发出《竖向交通改造倡议书》作事前宣传，组织技术答疑会。

6、开展试点工程，在试点工程中积累对不同楼房、不同客户群、不同区域等各种情况的处理经验。

7、与金融部门洽商工程融资事宜。由业主与金融部门签订贷款合同。所融资金由贷款机构专户管理，并实施代管支付，竣工结算。

8、按项目建设程序开展工程建设、监督和竣工验收。

9、为业主办理新《房地产权证》。

10、以试点并合格竣工的“竖向交通改造”案例，接受后期启动项目业主咨询。

11、完善内部管理责任制定、流程及档案登记留存（纸质文件、电子文件），以备后期维保使用。

九、结论

根据以上各项调查分析，对该城市竖向交通改造项目的实施结论如下：

1、该项目有相当的市场需求，可通过全程策划和政策包装推向市场。

2、该项目属民心工程性质，当获得政府政策性大力支持和市场引导。

3、继续深入调查市场需求的可引导性，尤其是客户对电梯的需求欲望度的量化性评判。

4、细化完善业主出资方案的多样性。

5、加强对客户支付能力的细分调查，以划分总体改造工程的具体实施梯度。

6、深入研究融资政策，探讨落实融资渠道和融资方案的多样性，保证项目顺利启动、持续开展。