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工业用地出让时空特征研究

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提要:本文采用了中国土地市场网2007-2016年工业用地出让数据,测算了全国和不同区域工业用地成交价相对《工业用地出让最低价标准》最低限价溢价率的时空序列。研究发现:(1)从全国来看,随着“最低价”政策和“招拍挂”出让模式的逐步落实,工业用地出让溢价率从负值过渡到正值,并保持增长趋势。(2)从区域看,东部地区工业用地出让溢价率的平均水平明显高于中西部地区,并且高溢价能力更强。(3)从时间序列上看,城市溢价率存在自我强化与空间蔓延趋势。

关键词:工业用地出让;最低价标准;招拍挂;时空特征

业用地市场化改革的推进以及节约集约用地制度的实施,全国工业用地出让价格保持增长趋势,市场配置的作用也越来越强。但值得注意的是,2007-2016年以来,按“最低价标准”计算的工业用地出让平均价格存在着缓慢下降的趋势,说明随着工业用地实际成交价格的上升,一些企业选择布局到比最低价标准更低的区域。

三、中国工业用地市场发展演变时空格局的实证分析

(一)研究数据与方法按国土资源部的规定,工业用地交易结果需在国土资源部备案,并在中国土地市场网上公布。本文采集了中国土地交易网2007-2016年间中国内地30个(西藏除外)省份近30万条工业用地交易记录。每条记录包含每宗土地的交易方式、交易价格、交易面积、土地等别、最低价、所属行政区划以及交易时间等。为准确清晰地描述全国各地区工业用地市场的发展演变,本文以地级市为单元计算了各地级市工业用地成交价相对《工业用地出让最低价标准》②最低限价的溢价率,公式如下:其中,Yj是区域j的溢价率,Si是单宗工业用地的面积,Pi是单宗工业用地的成交价格,Pmin为单宗工业用地所在区域的最低价标准。为探寻工业用地市场发展演变的空间分布格局,本文进一步运用热点分析来分析工业用地市场的空间聚类模式,公式如下:其中,xj是区域j的溢价率,n是总的区域个数,wij是区域i和区域j的空间距离权重,本研究用德洛内三角算法(Delaunaytriangulation)来计算空间距离权重。Gi*统计返回z得分,如果z得分为正值并且统计显著,则表明溢价率高的区域呈现出聚类特征。反之,则表明溢价率低的区域呈现出聚类特征。

(二)工业用地出让溢价率发展演变的时空格局考虑到我国幅员广阔,各地的工业用地价格有明显的差异性,本文分东中西部区域讨论了工业用地市场发展的特征。图3为全国及东中西部区域工业用地溢价率变化情况,2007-2016年间全国工业用地出让价格溢价率整体上呈现上升趋势,东中西部区域溢价率的走势与全国趋势大体一致,但不同的地区也呈现出不同的特点。东部地区工业用地出让溢价率的平均水平明显高于中西部地区,中部与西部的溢价率水平则较为接近,东部地区与中西部地区的溢价率差距经历了由小变大的过程:2012年以前,受招拍挂制度和最低价相关政策的影响,东中西部地区溢价率水平缓慢上升,但整体差距不大。党的十八大提出走中国特色新型城镇化道路,土地制度改革也同步推进,工业用地的改革强调工业用地的减量供应,盘活存量,提高工业用地价格(黄燕芬等,2016)。相比中西部,东部的响应更积极。2013年,东部地区溢价率水平显著上升,与中西部地区拉开一定的差距。西部地区对最低价相关政策则更为敏感。具体从市域来看,溢价率低值区域主要分布在中国西北,东北等地区,特别是,长江中游区域形成了一个低值区域。溢价率高值区域则主要分布在长三角地区、西南地区以及河北、河南、陕西、山西等地。为充分发挥土地政策在宏观调控中的作用,2009年5月底,国土资源部下发了《关于就调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,针对各地区优先发展的产业,确定出让底价可在最低价标准基础上下调不超过30%,西部地区当年溢价率水平有一定下降。总而言之,随着工业用地市场化改革的推进,全国工业用地出让溢价率保持增长趋势,市场配置的作用也越来越强。东中西部地区工业用地市场发展水平则存在一定差异,东部地区拥有良好的投资环境,优越的区位条件,完善的基础设施,对于工业企业具有较强的吸引力,其市场化程度最高,东部溢价率的平均水平明显高于中西部地区,并且高溢价能力更强。尽管国家出台了一系列的政策来支持中西部发展,但由于中西部地区自身经济基础较差,地方政府面临着较强的招商引资压力,中西部地区不同程度地采取了低价出让土地的策略吸引工业企业,二者的溢价率平均水平则较为接近。其中,中部地区出让地价更倾向定位于最低限价,西部地区负溢价率水平最高。

四、结论和建议

本文以中国土地市场网2007-2016年的工业用地交易数据为基础,分析了工业用地市场化改革后中国工业用地市场发展的情况,得到如下结论:(1)从全国来看,随着“最低价”政策和“招拍挂”出让模式的逐步落实,工业用地出让溢价率从负值过渡到正值,并保持增长趋势,市场配置的作用越来越强。(2)从区域看,东部地区工业用地出让溢价率的平均水平明显高于中西部地区,并且高溢价能力更强。中部与西部的溢价率水平则较为接近,未拉开明显的差距。其中,中部地区出让地价更倾向于定位于最低限价,西部地区负溢价率水平最高。(3)从时间序列上看,原先溢价率水平高的城市在之后的变化中溢价率水平依然高,新的溢价率高值区与原高值区相邻,并逐步扩散。基于以上结论,本文提出以下三点建议:1.适时调整“最低价标准”。尽管我国工业用地出让市场正逐步完善,但由于区域经济发展水平的差异,各地区工业市场发展的程度也不一致,通过最低价标准限制低价出让工业用地的行为仍有现实必要性。随着经济社会的发展,一些地区的工业用地开发成本逐渐超过2006年制定的最低价标准,为使最低价标准真正发挥控制和引导作用,应定期评价各地经济和工业用地市场的发展状况,适时调整标准,防止工业用地出让底价设定过低,造成土地资产流失。2.深化工业用地市场改革,创新土地出让方式。现阶段,工业用地通常按最高年限出让,而一些工业企业的存续周期远远达不到50年,在企业关停后往往造成土地闲置。与此同时,经济欠发达地区地方政府为减少企业拿地成本则倾向于按最低价出让工业用地。这种单一供地方式已不适应我国经济发展方式转变和产业结构调整的需要。同时,也不利于土地资源价值的显化。因此,要继续深化工业用地市场化改革,一方面,要积极探索“弹性年期制”,合理制定不同年期下工业用地弹性出让的出让价格标准,明确弹性出让年限到期后的工业用地处理办法;另一方面,也要探索实行“长期租赁、先租后让、租让结合”的供应方式,制定合理的租金标准以及租让结合的衔接条件,创新土地出让方式,完善工业用地市场。3.进一步完善“招拍挂”制度,构建规范有序的工业用地出让市场环境。为避免部分区域招拍挂流于形式,要进一步规范“招拍挂”出让过程中的各项程序,真正引入市场竞争机制,形成工业用地出让价格,从而提高工业用地的配置效率。

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作者:胡家蒙 刘艳芳 方建 刘小欢 单位:武汉大学资源与环境科学学院

工业用地出让时空特征研究责任编辑:张雨    阅读:人次