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现代小区物业与消防安全管理对策

2021/09/07 阅读:

【摘要】城市发展日新月异,对住宅小区物业服务企业的消防安全管理工作需要提出更高的要求。当前不少物业服务企业在管理方法和内容上都存在不足,从而造成火灾隐患难以发现及消除等问题。究其原因,有企业内部管理因素也有外部环境因素。本文通过分析住宅小区物业消防安全管理工作中存在的问题,提出了应对策略。

【关键字】物业;消防安全管理;问题;对策

引言

随着城市建设的加快,近十几年来房地产业迅猛发展,各类住宅尤其是高层建筑如雨后春笋般出现,在二三线城市尤为突出。住宅小区建成后的消防安全管理一般由建设单位或业主委员会委托物业服务企业进行。据统计,笔者所在的仙桃市目前建筑面积5000平方米以上规模的住宅小区约300个,物业公司60余家。物业管理是20世纪80年代引入中国的,其水平仍处于发展阶段,在多数中小城市中更是处于起步阶段,所以新形势下的物业消防安全管理工作面临着新的挑战。不少住宅小区在建成投用几年后,其固定消防设施不同程度地存在损坏或失效的现象,部分甚至处于完全瘫痪状态,无人管、无人问,火灾事故发生后不能有效发挥灭火作用,给人民群众的生命财产安全造成极大的威胁。

一、住宅小区物业消防安全管理常见问题

(一)物业消防安全管理范围、内容不明确

物业服务是由建设单位或业主委员会委托进行管理,管理范围和内容由合同约定,受国家相关法律保护。当前不少物业公司日常管理往往侧重于区域内的电梯、供水、供电、停车、环境卫生等日常生计类事项,而不重视消防设施维护保养、消防通道、安全出口、用火用电规范等安全类事项。不少物业管理人员认为火灾事故发生概率不高,消防管理是一项可有可无的工作。甚至还有人认为,消防工作应由消防监督部门过来检查指出问题后,再由物业管理企业进行整改。

(二)物业服务企业对自身应承担的法律责任模糊

物业服务企业依照全体业主的授权,约束个别业主的行为,以维护全体业主的利益和社会公共利益。当前,物业服务企业素质参差不齐,不少企业在日常消防安全管理过程中对自己应承担的义务和被赋予的权利并不是很了解。这种现象导致了在日常管理中,物业服务企业既不知道有权利去做什么,也不知道“不作为”应承担什么法律责任,没有思想上的紧迫感和工作上的责任感,在消防安全管理上麻痹大意。目前全国物业服务企业因为工作不到位,导致火灾事故发生后引起诉讼的案件很多。

(三)物业服务企业对消防管理经费来源不明确

物业服务企业管理的共用消防设施产权属全体业主,而非物业服务企业。在明知存在火灾隐患的情况下,不少物业服务企业却以“整改资金不足”为由拒绝整改或拖延整改。物业管理经费来源主要有两个方面。一是开发商、业主缴纳到建设、房产主管部门的专项维修资金,二是物业服务企业收取的物业管理费。因为种种原因,目前一些物业服务企业在专项维修资金的支取和物业管理费的收取上存在一些困难,从而造成消防投入资金不足。

(四)物业服务企业管理人员消防业务能力素质不高

笔者在调研中发现,不少物业服务企业从业人员存在年龄大、学历低等问题。究其原因主要是物业服务企业员工待遇一般处于城市平均水平的中下游,年纪轻、学历高的人员不愿从事该工作,所以物业服务企业往往聘用一些年纪偏大、没有专业管理学历的人员,通过简单培训就上岗了。新形势下的高层住宅、商住楼等建筑往往配备有复杂的自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统等,不少物业服务企业的员工对这些系统的维护保养甚至是日常操作都不熟悉。《湖北省消防条例》第三十五条明确规定了重点单位消防安全管理人、自动消防系统操作人员必须持证上岗。而近几年来,物业服务企业管理人员实际通过考核并获得国家颁发的资质证书的比率并不高,且多数是初级证书,鲜有中级及以上证书。同时,物业服务企业现有的用工模式多为短期合同制,人员流动性比较大,不能保证消防管理的连续性。正因为部分物业服务企业管理人员消防业务素质不高,不知道消防工作干什么、怎么干,导致部分住宅小区特别是高层住宅消防安全管理漏洞百出,这些都是摆在物业服务企业面前亟需解决的问题。

(五)物业服务企业管理模式单一,与消防监管部门协同配合不够

不少物业服务企业认为其与消防监管部门的关系就是被管理者与管理者的关系,缺少一种协同配合的默契。物业服务企业在日常管理中发现了火灾隐患,往往会督促当事业主进行整改,而总有极少数法律意识淡薄的业主拒不配合改正。当这种现象发生时,不少物业服务企业都会大事化小、小事化了,最终不了了之。不少物业服务企业自认为如果通报给消防部门,说不定就会惹来一身麻烦,自己能处理就处理,不能处理就拖着,等消防部门哪天检查发现了再说。如住宅底层小门面装修隔层、占用消防通道等,物业服务企业不及时制止这些现象,也不报告消防部门,等到消防部门检查发现时,隐患已形成,后期整改工作将会花费大量的时间、金钱与精力。

二、物业消防安全管理工作的建议

(一)加强有关消防法律法规的学习,明确自身管理的职责

物业服务企业应加强有关消防法律法规的学习。涉及物业消防管理方面的国家、地方法律法规很多,如《中华人民共和国消防法》《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》《物业管理条例》《湖北省消防条例》《高层民用建筑消防安全管理规定》等,这些法律法规明确规定了物业服务企业享有的权利与应尽的义务,以及违反相关法律法规后应承担的责任。如,《中华人民共和国消防法》第十八条规定:“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。”《湖北省消防条例》第二十七条、第二十八条也明确了相同的内容。《湖北省消防条例》还明确规定:“物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道和安全出口、消防车通道、防火间距以及损坏消防设施器材的行为,应当予以劝阻、制止。”《中华人民共和国消防法》第六十条、第六十七条也规定可以对物业单位、主管人员、其他直接责任人员的违法行为给予相应的罚款、警告、处分等。物业服务企业要明确消防安全管理的内容,确定企业法人代表作为小区物业安全管理工作的第一责任人,再分级确定各自岗位的职责。物业服务企业应在工作中制定消防安全制度,开展消防安全宣传教育,开展防火自查、消除火灾隐患,保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,保障公共消防设施、器材以及消防安全标识完好有效,引导业主不随意停放电动车及充电。物业服务企业只有了解相应的法律法规,才能清楚自己肩上负担的责任,做明白人、干明白事。

(二)加强管理人员消防业务素质培训,完善自身软硬件设施

物业服务企业平常要组织内部管理人员参加各类消防业务培训,加强“四个能力”建设,会检查、消除小区内的火灾隐患;会在消防队来之前组织扑救初期火灾;会组织人员疏散逃生;会进行小区内部的消防宣传教育培训等。物业服务企业还应选用专门场所设立微型消防站,结合小区固有的消防设施器材,再配备一定的战斗服、应急照明灯具、救生绳索等,做好随时应急准备。物业服务企业还应设立专用的消防办公室,存放小区竣工总平面图、单体建筑竣工图、消防配套设施及地下管网工程竣工图、消防设施设备的安装、使用和维护保养等资料,以备不时之需。物业服务企业还应成立专兼职消防队,除了应急扑救初期火灾外,平常还应组织开展防火巡查,对发现的火灾隐患,如楼梯下部堆放杂物、电动车楼道充电、消防通道被堵塞等问题要立即处理。物业服务企业的相关重点岗位工作人员还应通过省级消防职业技能鉴定培训考核,必须持证上岗。只有提高自身消防业务素质,完善软硬件设施,物业服务企业才能打好底蕴,沉稳应对各类消防事件。

(三)加强消防宣传,促进业主消防意识,齐抓共管消防工作

提升住宅小区的消防工作,仅靠消防部门的监督、物业服务企业的管理还远远不够,必须要调动大多数的业主共同参与才行。只有通过消防宣传,让业主了解到消防工作与其工作、生活息息相关,是为了保障业主的安全,良好的消防安全环境需要大家共同去维护创造,这样才能调动业主的积极性。物业服务企业应在小区明显部位设置消防宣传标志牌、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、在居民楼道内张贴固定消防警语、制定居民消防公约、组织宣传消防安全知识等强化人们的消防安全意识。物业服务企业还应与业主委员会联系,组织内部安保人员和小区消防志愿者开展形式多样的消防灭火及疏散演练,邀请消防队员讲解家庭防灭火知识,使广大业主掌握防灭火的基本方法和火场自救逃生的基本技能。只有发动广大业主对消防工作齐抓共管,变被动为主动,自觉维护公共消防设施,坚决同各类消防违法行为作斗争,细微之处也不放过,才能将住宅小区的消防安全管理推向更高台阶。

(四)加强与消防救援机构或辖区公安派出所的配合、协调

《物业管理条例》规定,“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”,“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”《湖北省消防条例》也规定,对占用、堵塞、封闭疏散通道和安全出口、消防车通道、防火间距以及损坏消防设施器材的行为不听劝阻、制止的,物业服务企业应当及时向消防救援机构或者辖区公安派出所报告。所以,物业服务企业应加强与消防救援机构和派出所的配合,变单一的自我管理为多种形式的协同管理,及时处理各类火灾隐患,确保区域内的消防安全稳定。

(五)制定全年消防工作计划,做好经费保障

物业服务企业应在年初制定管理区域内的全年消防工作计划,统筹安排消防管理工作要达成的目标和任务,并做好经费预算,确保计划的实施。物业服务企业的全年消防工作计划应包括消防设施器材的维护保养、固定消防系统的检测、灭火和应急疏散预案制定、重要时期的消防宣传、员工的消防培训、义务消防队的演练、每日巡查的工作安排等,每项工作都制定相应的时间表,并严格按照计划落实。消防相关法律法规对消防管理经费保障有明确规定。《湖北省消防条例》规定:“住宅区共用消防设施保修期内的维修等费用,由建设单位承担;保修期满后的维修、更新和改造费用,纳入共用设施设备专项维修资金开支范围;没有专项维修资金或者专项维修资金不足的,消防设施维修、更新和改造费用由业主按照约定承担,没有约定或者约定不明确的,按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。”其他涉及物业管理方面的法律法规也有类似规定。物业服务企业应严格规范自己的管理行为,日常加强与建设、房产等主管部门的沟通联系,编列消防系统维护保养等所需的经费预算,按法律程序向建设、房产主管部门申请专项维修资金。同时,物业服务企业还应从收取的物业管理费用列支消防宣传、巡查、培训等日常管理方面的经费。所有用于消防安全管理项目的经费都必须专款专用,不得挪作它用。

(六)加大消防监督检查力度,督促、指导火灾隐患整改

《中华人民共和国消防法》第五十三条规定:“公安派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育,具体办法由国务院公安部门规定。”《消防监督检查规定》第三条规定:“公安派出所可以对居民住宅区的物业服务企业、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责的情况和上级公安机关确定的单位实施日常消防监督检查。”这里明确规定了公安派出所对物业服务企业监督检查的内容。由此可见,消防救援机构与公安派出所都有责任对物业服务企业的消防履职情况进行监督检查,加大对物业服务企业的消防监督检查力度,并对发现的问题依法处理,督促隐患整改,使其在思想上和行动上保持警惕,明确自身应承担的法律责任。同时,消防救援机构和公安派出所还要经常性指导物业服务企业开展消防安全管理工作,协助其开展消防宣传和消防知识培训等,指出其管理上的漏洞和不足,提出火灾隐患整改的优化方案,更进一步的提升物业服务企业的消防安全管理工作水平。

结束语

新形势下住宅小区物业消防安全管理工作更加专业化、系统化,我们要逐步提高物业服务企业的消防业务能力素质,增强其消防安全管理水平,加大消防监督检查力度,使其消防安全管理工作形成齐抓共管局面,尽可能地消除火灾隐患,杜绝各类火灾事故的发生,为业主创造一个安全、舒适的居住环境。

作者:李义 单位:仙桃市消防救援大队

现代小区物业与消防安全管理对策

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