前期物业管理质价原则范文

摘要：从开发商自建自管的物业管理模式入手，分析了以居住环境为卖点的项目中，开发企业所实施的物业管理模式，分析了这种模式的弊端，特别是这种模式给项目未来的物业管理乃至物业管理市场带来的影响，并就此提出了合理化建议，以期推动物业管理领域真正实现质价相符的市场原则。

关键词：前期物业管理；物业管理模式；质价相符

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理合同的主体是物业的建设单位和物业管理企业，合同的标的是物业服务，物业服务的供给是物业管理企业，需求方是业主，而业主并非前期物业服务合同的主体，虽然在购房合同中会涉及到相关内容，但业主在物业管理企业的选择上并没有主动权。

1居住类物业的前期物业管理模式

《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。在物业管理招投标过程中，一般中标结果不外乎以下几种。

1．1房地产开发商，组建自己的物业服务公司，自建自管

在房地产市场竞争越来越激烈的今天，房地产开发商越来越重视企业品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌向企业品牌转移，形成企业的品牌形象，提升本项目的销售业绩，同时为下一个项目的开发销售提升卖点。那么，组建物业公司，通过前期物业管理招投标获得自建项目，从提升卖点的角度实施物业管理，是很多实力雄厚的开发企业的首选。当然，也有一些小型的房地产开发商，他们可能只为某个项目而存在，当项目开发结束，为了解决部分人的就业安置问题，也常常会成立物业管理公司，通过招投标的方式管理自建物业。据不完全统计，我国目前大约有80％以上的新建住宅小区实施这种物业管理模式。

1．2房地产开发商，不成立物业服务公司，与外来物业公司形成战略伙伴

房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴关系，房地产开发商和物业管理企业即协调发展，又相对独立，实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。目前，国内的品牌物业服务公司80％属于国内的地产集团，集团内的物业服务公司本身的发展受其地产集团的制约，出于地产集团自身的战略发展考虑，一般情况下，房地产公司不能容忍其集团属下的物业服务公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系，从目前国内的物业管理市场运作来看，与地产集团背景的物业管理企业形成合作的房地产开发商成功的案例不多。

1．3房地产开发商，不成立自己的物业公司，开发项目实现物业管理社会化

部分房地产开发商，处于多方面考虑，未成立自己的物业公司，通过招投标方式，选择合适的物业管理企业实施社会化的物业管理。这种模式下物业企业完全独立经营，根据合同实施市场化的物业管理。

2开发商自建自管物业管理模式的弊端分析

房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，利润的多少与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格等因素有关，购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事，所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌的延续和有效的卖点。国家《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”从概念中可以看出，物业管理企业只有通过业主的选聘并签订物业服务合同后，才能取得小区的物业管理权。也就是说，住宅小区的物业管理是一种市场行为。《物业管理条例》第三条还规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业。”这进一步确定了物业管理市场行为的性质。虽然有政府前期物业管理招投标的强制规定，但项目的开发商处于对项目的了解、肯投入、敢承诺等多方面优势，很容易在招投标过程中取胜，成为自建项目的物业管理者。开发商自建自管的物业管理模式在具体实施过程中有诸多不符合市场原则之处。

2．1“自建自管”易导致开发建设单位售楼时随意许诺，给日后物业管理的正常实施设定障碍

开发建设单位为了促使房屋销售，在售房时通常承诺较高的物业服务水平和收取较低的物业服务费。但物业服务费是维护小区物业管理正常运行的基本费用，开发建设单位往往为了促销而承诺高标准服务、低标准收费。例如，笔者曾参观过的一个某市物业管理示范小区，全封闭智能化管理模式，小区内鸟语花香、亭台水榭、室外游泳场免费开放、高级会所业主可以低价享受，天鹅在湖里游泳，喷泉在尽情的喷放，名贵树种随处可见，叫不上名字的花卉在小区绿化里点缀，环境一尘不染，安全工作一丝不苟，客户服务人员无论形象还是业务能力也均可谓高配，高层住宅小区，物业费只有2元／月／m2，且有很大一部分业主是享受三年免收物业费待遇的，笔者初步估算了一下这类小区这种管理水平的物业费情况，如果按市场化水平，不考虑物业费免交，至少每月每平方米4元，能基本实现市场化水平。那么问题来，庞大的管理费用缺口如何补充？很明显，房价款，在开发商看来，高质量低收费的物业服务模式不但不会让开发商损失，反而会赚的更多，一方面是优质的物业服务提升房价，在人们越来越重视居住环境的今天且提升的额度可观，远远超过售房期间物业费的损失，另一方面低廉的或者是免收的物业服务费更是吸引业主购房的一个亮点，一个举措，增加了两个卖点，对开发商来说是值得的。

2．2“自建自管”的物业管理模式，使过多的开发建设遗留问题由物业管理企业承担

笔者所在城市每年新竣工的住宅近1000万m2，在众多的开发项目中，或多或少存在质量问题。比较严重的是屋面漏雨、墙体返霜、门窗变形、建筑材料不过关等。保修期内，这些应当是由开发商解决的问题，但是，在自建自管的物业项目中，大都由开发商的“儿子”———下属物业管理公司来承担。业主反映的房屋质量问题，有的就由物业管理公司直接解决；物业管理公司解决不了的问题也不敢理直气壮地向开发商反映，又不能引导业主拿起法律武器直接向开发商维权。这样一来，业主对房屋质量的不满就可能发泄在物业管理企业身上，往往表现为拒交物业管理费的形式。在业主心里已经形成思维定式，认为这些问题就应该是物业公司来解决，因为物业公司就是这么做的。

2．3自建自管的物业管理模式为质价相符原则的实施设定障碍

开发商注资的前期物业管理模式成为很多开发商房屋销售的卖点，但是为后期的物业管理带来诸多弊端：如果后期的物业管理一直是由开发商的物业公司来做，那么物业公司是否会继续坚持高标准的服务低廉的收费价格，如果继续坚持，那么开发商就要源源不断的向物业企业注资，在房屋已经销售完毕房屋品牌已经营造成功的情况下，势必成为开发企业的包袱；如果不继续注资，那么物业企业将市场化，质价相符原则要求企业要么降低服务标准以适应物业费收入，要么提升物业费收费标准以满足高质量的物业服务。在物业企业一方，两者均可行，但是在业主一方，任何一种模式都是不能接受的，因为他们已经习惯了开发商注资的前期的物业管理模式。还有部分项目，开发商完成自己的目的既撤出，项目交给社会化的物业企业来管理，前期物业管理过程中给业主带来的优越条件根深蒂固，新的物业公司很难在项目上推行质价相符的物业管理模式，致使这部分小区环境每况愈下，不再有当日开发商前期物业管理的辉煌，甚至沦为老旧小区或问题小区，无人敢问津，业主深受其害。

3实现前期物业管理质价相符原则的必要性及对策

质价相符的物业管理模式，业主理性消费、开发企业按市场规则办事、物业公司独立经营，是物业服务市场发展的必要条件。在前期物业管理过程中，履行市场化的物业服务合同，各方权责明晰，为后期的物业管理铺平道路，对于开发商来说形成的品牌效益是长期的，对于物业企业来说，市场化的物业管理更有利于企业的发展，对于业主来说，享受质价相符的服务也是作为卖家应该接收的，不能因为短期的利益牺牲后期多年的居住环境保障。面对这种现状，多方必须齐抓共管，方能扭转时局，多方受益。

3．1前期物业管理招投标过程监管

在前期物业管理招投标过程中：①要将质价相符原则作为衡量物业管理企业能否中标的一项重要指标，质低价高不合理，质高价低更不科学。②要将前期物业服务合同中涉及到的开发商、物业企业和业主三方责任界定清楚，明确实施主体和费用承担。

3．2前期物业管理实施过程监管

部分地区的前期物业管理项目，招投标过程只能决定谁有管理权，却对实施过程没有实施有效的监管，中标企业的投标文件、签订的前期物业服务合同对服务的具体实施没有约束和指导作用。在具体管理过程中，仍然是按照短期利益目标实施，或者是推行不专业的管理模式，给业主造成误导，给今后的物业管理设置障碍，所以监管部门除对招投标过程实施科学的监管外，还要在前期物业管理的实施过程中发挥作用，不仅仅是指导工作、处理纠纷，更应该对合同的具体实施进行监管。

3．3房地产销售合同监管

部分开发商为了提高房屋卖点，在销售过程中随意许诺，甚至于在前期物业管理还没有进行招投标的时候就对未来的服务和费用进行承诺，这种越权承诺严格的说是没有法律意义的，是不负责任的做法，对今后项目的管理极为不利。所以房地产管理部门应该为房屋销售合同把关，严查越权承诺的现象，净化物业管理市场。

4结束语

在前期物业管理过程中实施质价相符的物业管理模式，是推动物业服务行业良性发展的必由之路，一个行业只有完全市场化才会大展拳脚，顺应民心。要想实现这个目标，有关部门首先要意识到问题的严重性，方能采取有效措施，从根源上解决物业发展路上的绊脚石。

［参考文献］

［1］王怡红．物业管理法律法规［M］．北京：清华大学出版社，2013，（9）．

［2］赵琴．物业管理实务［M］．西安：清华大学出版社，2016，（1）．

作者：裴艳慧 单位：内蒙古建筑职业技术学院