社会管理中物业管理论文范文

一、秦皇岛市物业管理的发展状况及存在的问题

（一）物业管理法规政策不健全、操作性不强我市现有的《秦皇岛市物业管理实施办法》（以下简称《办法》）颁布实施至今，缺乏与之配套的实施细则和健全有效的政策法规，导致基层部门在处理物业管理纠纷上无具体依据。一是对物管公司缺乏明确的法制规范，对其监管缺乏有效抓手。目前对物管公司存在的管理问题，无法依据物管法规予以行政处罚，如个别小区物管公司在与业主产生矛盾纠纷后，随意对业主停水停电，引发业主上访。二是对业委会的权利和义务缺乏明确的法制规范，对其监管失控。业委会没有法人资格，只有权力没有义务或很少义务，政府无法对业委会进行有效的监管、处罚及规范。三是对业主本身的权利和义务缺少明确规范，个人利益与小区共同利益冲突时如何定义和化解。如小区停车位改造损害了小部分业主的利益却方便了大多数业主可不可行；部分业主欠缴物业管理费有没有损害到公众利益都值得探讨。业主自治意识淡薄。

（二）物管公司与业委会及业主的关系紧张、矛盾重重首先，物管公司方面，物管公司观念老化，摆不正自己与业主的位置，常以“管理者”自居，习惯于发号施令，使业主的地位和权益得不到保障。定位的偏差造成了业主与物管公司之间矛盾重重；部分物业服务企业与政府社区管理部门缺乏有效衔接，与公共安全、消防、联防、供电、供水等职能单位的协调机制不够完善，并普遍存在工作人员专业技术知识缺乏，人员素质整体偏低，经营效益差，在服务中经常出现道路、广场、停车场、绿地等公共区卫生状况不佳，垃圾清运不及时，安保措施不严密等现象，引发业主不满，及物业管理费收缴困难等问题。其次，业主方面，部分小区业主对现有物管公司不满，积极筹备成立业委会，其目的就是为了“赶走”现有物管公司，进一步加深业主与物管公司的矛盾；部分业主法制观念淡薄，加之法规不够完善，缺乏自我约束，只强调权利而忽视相应的义务，拒绝缴纳物业管理费。不愿主动缴费的业主感觉物业服务企业的服务可有可无，并没有给自己带来实际好处，即使自己不缴费也可以享受物业服务企业的公共服务。第三，业主委员会成立难。目前，全市成立业委会的小区只占少数，且即使成立了业委会的小区也仍然出现许多乱象，业委会与物管公司因利益的博弈很难和平共处，且缺乏相应的资金支持，物管公司为了更好的操控小区，不希望小区成立业委会，于是进行诸多阻扰，不配合、不提供小区业主资料及候选人信息等；业委会成员素质低，不能发挥应有的作用。

（三）物管公司与居委会及社区服务站的分工协作不到位物业公司与居委会和社区服务站是城市建设管理的最基层单位，是城市管理工作的重要组成部分，它既是住宅小区居民日常生活迫切需要，不可离开的服务部门；又是政府联系群众的桥梁和纽带。但同时这几方之间在小区日常管理中还存在不同程度的矛盾，主要表现在：有的物业公司与居委会，因职责分工不明确，出现了经济利益之争、工作职责之争、服务设施之争，导致关系不够协调。有的小区还出现“有利的事抢着做，麻烦之事无人做，遇见责任‘踢皮球’”的现象，使小区的管理职责得不到有效的落实，引发各种各样的问题和矛盾。其原因有两方面：一是在观念上，人们还习惯于将社会管理工作等同于行政工作，对传统行政管理存在路径依赖，不放心让市场主体承担更多的任务。在进行基层管理体制改革时，看不到物管公司提供的基层管理服务普遍比其他社会组织更具专业水平，运作更高明、品种更丰富、服务更便捷，具备天然的竞争优势，而只是简单地将一些行政管理职责从居委会剥离出来，放到社区服务站里，却没能将包括物业管理等市场主体纳入基层管理体制的整体框图架中进行系统规划设计，对公共服务和管理资源作进一步的整合；二是在具体分工和操作层面上，社区服务站承担着纷繁的任务，其中类似采集信息、社区宣传、社区治安、环境卫生、部分社区服务等与物管公司向居民和业主提供的服务内容有高度的重合性和交叉关系，在管理上“撞车”与“真空”现象并存，由于两不相让、边界不清，从而造成反复上门扰民的现象，引起居民和业主的不满。

（四）老旧小区管理成难题在秦皇岛市旧城区大多数住宅小区缺乏物业管理，目前仍游离于物业管理体制覆盖之外。大量房屋公用区、庭院绿化区被任意占用，普遍存在私搭乱建、垃圾随意堆放等现象；部分房屋失养失修，设备残缺不全，道路、绿地、花园、广场、路灯等市政公共设施损坏严重；地上、地下管道不畅，时常出现污水四溢的情况；个别小区环境脏乱，小区出口大门洞开，人、车畅行无阻，人员混杂，失窃案件频发，居民苦不堪言，极大影响了居民生活质量。

二、加快秦皇岛市物业管理发展，进一步发挥在基层社会管理中作用的措施和建议

（一）通过修订法规、建章立制、出台政策，使业主、业委会、物业企业之间建立良性运作机制首先，加紧修订法规及出台相关实施细则。明确业主委员会主体地位，使业委会获得法人主体资格，有利于公检法机关加强监管；对物业服务企业的监管措施应具实操性，特别是要建立和完善物业服务企业准入、退出和奖惩制度。其次，将物业管理费缴交情况纳入个人信用系统。同时将物业管理费欠缴案件作为简易类案件，由物业服务企业向基层法院申请支付令的方式，确保物业管理费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。第三，出台有关税收等优惠政策，支持物业服务企业的发展。在我国，物业管理是一种微利性行业，其规模效益显得尤为重要，通过出台有关政策和积极引导，加速行业的转型升级，支持口碑好、业绩佳、实力强的物业服务企业收购吞并小型物业服务企业，通过市场化手段淘汰资质差、管理混乱的企业，促进物业服务企业规模化、集团化、品牌化发展。此外，比照新办企业，减征或免征物业服务企业营业税和企业所得税，或者适当调低营业税税率。对小区物业管理服务达到一定标准后，视物业服务企业对社会公共事务贡献程度确定税收优惠比例。

（二）促进业主委员会建立，发挥积极作用充分发挥业主委员会的作用，对具备建立业主委员会条件但还没有建立的，物业管理行政主管部门给予帮助指导，推动落实。凡具备建立业主委员会条件的，物业管理行政主管部门根据法律有关规定，会同开发建设单位、街道办事处、居委会、辖区派出所制定业主委员会组建方案，组织召开业主大会或业主代表大会，协调、指导选举产生业主委员会，并由市、县物业管理主管部门备案登记后，在物业管理活动中代表全体业主依法开展活动，维护业主的合法权益。认真履行《物业管理条例》规定的五大职能：选聘或解聘物业公司，监督物业公司的日常活动和小区管理经费的使用，对管理服务提出批评和建议，依照有关法规和物业管理合同监督物业公司服务好小区。

（三）发挥政府引导职能，明确职责分工要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责，指导和规范其工作。这是避免二者产生矛盾的首要条件。同时，政府积极引导物业服务企业、居委会各基层服务组织通力合作、协同工作。明确物业管理主管部门，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，街道切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作。各街道基层组织要加强对住宅小区物业服务企业的关心和支持，将物业管理与创建和谐社区等中心工作结合起来，充分运用物业管理平台进行组织、教育工作，与物业服务企业共同开展消防、安全、卫生等方面的宣传，使住宅小区成为社会主义精神文明建设的窗口和基层公共管理形式创新的典范。

（四）充分发挥物业服务企业近水楼台的优势，政府所需要的基层信息由物业服务企业单一采集、法定提供住宅小区、楼宇大厦是社会管理的基本单元，与其对应的物业服务企业是最基本单元的具有法人资格的“网格员”。为此，充分发挥物业服务企业具有掌握第一手基层信息的优势，政府所需要的基层信息实行由物业服务企业单一采集、法定提供，改变过去多头采集造成扰民的做法。从立法层面、健全机制着手，解决基层信息的采集和管理问题：明确赋予业主、租户及其他人员应主动向其所对应的物业服务企业履行登记有关基础信息的义务；同时，物业服务企业应承担掌握社区各类设施及人员基础信息的责任，定期向政府有关部门提供。政府部门的职责主要是做好监管和督查工作，将物业服务企业提供社区或楼宇基础信息服务的责任纳入资质考核内容，强化动态督查和考核，对物业服务企业提供信息真实性、完整性进行核实，作为对物业服务企业资质认定的一项重要标准和奖惩依据。

（五）鼓励物业服务企业成立便民服务类社会组织，向居民提供日常的专业社区服务物业服务企业作为与社会管理和服务息息相关的行业，长期以来已经在社区里开展了一些文体活动和便民服务，取得了一些经验，应趁此形势向社会企业转型，除了承担传统物业管理外，还可利用其24小时贴近居民的优势，更好地处理社区关系和社区事务，提供更专业和优质的社区服务，如居家养老、日间照料、社区教育、社区文化、网购服务等，以进一步提高管理服务水平，改善与业主的关系。政府给予政策支持与奖励，从而稳定这支社会管理的骨干力量。

（六）完善配套，综合整治，推动老旧小区物业管理工作的开展加大对老旧小区的整治，政策上给予重点扶持。旧住宅小区增建必要的物业管理设施，可享受旧城改造的优惠政策，土地规划等部门要给予优先审批。承担旧住宅小区物业管理综合整治任务的物业服务企业，税务部门给予一定的优惠政策。转变业主的物业管理消费意识。借鉴国内其他地区的一些先进经验，将物业管理纳入社区管理的范畴，街道办事处和居委会可以整合各部门的管理资源，争取辖区物业服务企业的共同配合，尽快改善老旧小区的管理状况。

（七）提升从业人员素质搞好物业管理人员的培训工作。要有计划、有步骤地开展物业企业经理、部门经理、管理人员岗位培训，实行持证上岗制度。同时，物业服务企业还应根据情况和工作岗位的需要，定期或不定期的对基础作业层人员进行短期专题培训，不断提高从业人员的专业技术水平。

（八）促使物管行业协会成为枢纽型社会组织，指导和引领本行业提供更好的社会管理服务秦皇岛市物业管理协会通过制订行业标准、物业服务规范，完善物业服务价格形成机制和第三方审计、资质监理、调解纠纷、考核评估制度；进一步发挥其在业务上的龙头带动作用和日常管理服务中的平台作用，引领物业服务企业从单纯的物业管理模式，逐渐改变成为更具社会责任的专业角色。

作者：张鹏刘琳琳郭娅付金萍刘瑞明单位：东北石油大学秦皇岛分校秦皇岛市永生建设工程咨询有限公司