小议绿色建筑物业管理模式范文

1传统物业管理与绿色建筑物业管理比较分析

1.1传统物业管理

我国幅员辽阔，受发展阶段、资源环境条件等的影响，不同区域之间经济发展水平有较大差异，即使在同一个城市中，不同地区之间也存在着经济发展水平参差不齐的现象，因而，我国目前物业管理模式表现出明显的多样性特征，大体有以下六种。第一，以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司在其辖区内进行物业管理的模式。第二，房地产管理部门转制成立的物业管理公司对既有居住区进行物业管理的模式。第三，房地产开发公司组建的物业管理公司对其自身开发项目进行物业管理的模式。第四，单位直管公房自我管理模式。第五，完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司进行物业管理的模式。第六，由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的物业管理模式。

1.2绿色建筑物业管理

绿色建筑物业管理是在传统物业管理基础上的提升，它除了具有物业管理的一般特点之外，还具有自身的特点，主要体现在以下四个方面。

1.2.1实施全寿命周期管理

运用全寿命周期理论，制定绿色建筑物业管理的目标与流程，做到最大限度节约资源和保护环境。绿色建筑物业管理要从物业的全寿命周期出发，即将物业管理活动深入到前期策划、设计和规划、施工和运行各个阶段，物业管理人员从前期开始全面了解绿色建筑所使用的先进设备与技术，为后期实现绿色物业管理节能减排的目标奠定了基础。

1.2.2坚持“以人为本”理念

人类居住环境的健康问题已经引起世界各国政府、专家学者和居住者的共同关注。坚持“以人为本”的理念，主要体现在为业主提供服务方面，物业管理企业应考虑不同业主的需求、层次、时间和费用支付能力等的差异，尽可能提供菜单式服务，满足业主的个性化需求，体现人性化服务。在管理过程中，物业管理企业应从各方面引导业主主动节能，树立保护环境、节能减排的良好意识，并使业主可以切实体会到主动节能所带来的环境效益与经济效益。

1.2.3应用节能、智能化技术

传统物业管理主要是劳动密集型，科学技术在物业管理过程中应用率较低，日常运作过程中的资源消耗较大，环境保护不到位。绿色建筑物业管理通过应用节能、智能化技术，包括供热、通风和空调设备节能技术、能源管理系统、楼宇能源自动管理系统以及建筑设备自动监控系统等，来实现节能降耗的目标。

1.2.4注重数据监测与分析

绿色建筑相关技术与设备的应用效果需要通过对绿色建筑运行数据的监测来获取，绿色建筑在运营阶段的监测是绿色建筑科学评价和不断优化管理手段的可靠依据。绿色建筑的运营监测可提供大量真实的数据，通过对环境、能源和设施实时监测数据的分析，及时进行设备优化与控制来提高绿色建筑性能，实现真正的节约资源。

1.3传统物业管理与绿色物业管理的区别，对传统物业管理与绿色物业管理

从管理目标、管理范围、管理过程、管理方式、管理机制等五个方面进行比较，不难看出绿色物业管理与传统物业管理存在显著差异。

2绿色建筑物业管理模式设计

2.1管理主体专业化

绿色建筑物业管理作为绿色物业管理的分支，以“创造价值”和“以人为本”为核心理念。绿色物业管理需要专业化的管理主体，政府应建立健全绿色物业管理的准入机制，建立绿色物业管理评价机构，根据科学的指标体系评价绿色物业管理企业的管理水平，颁发相应的资质认证证书。绿色物业管理与环境管理关系密切，通过ISO14000系列环境管理标准是企业获得资质的必要条件。为了保证绿色建筑节能减排效果，必须严把准入关，只有具备专业资质的企业才能从事绿色建筑物业管理。

2.2管理措施精益化

绿色建筑物业管理工作涉及面广、技术应用复杂，需要采用精益化的管理措施。将企业内部管理数据化，注重环境、能源和设施的相关数据收集、数据分析与管理经营的关联。借助数据化管理，企业不仅可以有效测量和分析管理效果，而且还能为企业提供决策依据。数据化管理为企业数量化评价提供条件，通过分析评价更精确地掌握企业管理的动态。

2.3管理过程规范化

绿色建筑物业管理是一个系统工程，为使其正常运转，需对各项管理要素进行规范化、流程化和标准化设计，形成有效的管理运营机制，是绿色建筑达到最佳运营效果的前提和基础。管理制度和标准是绿色建筑物业规范化管理的有效工具，是管理人员进行物业管理的主要依据。传统物业管理以“计量考核”为重点，绿色建筑物业管理制度的核心应转变为“绩效考核”。“绩效考核”应含有数量的概念，更注重节能、减排和环保的效果。

2.4管理行为动态化

绿色建筑的种类复杂，包括居住、公共、工业等，种类不同决定了管理上的差异，因此，必须实现动态化管理。就同一绿色建筑而言，在全寿命周期的不同阶段，由于设备及系统的逐渐老化和运行效率的变化，物业管理的技术手段和管理方法必须有所不同，需体现绿色建筑不同时间维度的不同管理行为。

2.5科技支撑引领

加大科技投入，以科技作为绿色建筑物业管理的有力支撑，既含有绿色建筑物业管理理论层面上的创新研究，也包含先进技术的开发与应用，诸如供热、通风和空调设备节能技术，能耗监控系统，水、电、气、热等的分项计量，水循环利用，新型绿化灌溉技术，垃圾分类收集与处理技术，楼宇能源自动管理系统等。科学研究和新技术开发是推动绿色物业管理发展的重要保障。

2.6业主参与互动

绿色建筑物业管理活动过程中，物业管理企业应当从“意识”和“行为”两方面引导业主参与。一方面，“意识引导”要求物业管理企业开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传活动，培养业主生态文明意识，引导广大业主主动支持和参与绿色物业管理，同时开展绿色文化社区的建设，使业主融入其中，构建和谐邻里关系，实现人与人、人与建筑、人与自然的和谐共生。另一方面，物业管理企业通过“行为引导”，调动广大业主配合绿色物业管理的工作，主动实施节能、节水行为，自觉进行垃圾分类、选用节能环保材料及环保方式进行房屋装修等。

2.7绿色建筑物业管理模式

结合绿色建筑的特点，通过对物业管理主体、管理过程、管理措施、管理行为等的分析，笔者认为绿色建筑物业管理应采取如下模式。

3我国现阶段推动绿色建筑物业管理的对策建议

3.1加强绿色建筑物业管理的政策支持

为了促进绿色建筑的物业管理，政府管理部门要制定相应的政策法规，出台绿色物业管理的导则及实施细则，推进绿色物业管理的实施。国家和地方政府以经济激励作为调整和刺激的核心手段，采取补贴、税收减免等措施，促进相关主体实施绿色物业管理的积极性。

3.2政府和企业制度保障

政府层面要建立健全绿色物业管理相关的法律法规，完善绿色建筑物业管理企业的准入机制，全面提高物业管理人员素质；企业层面应根据企业和项目的实际情况制定实现“节能减排”目标的各项物业管理制度、标准、规程等。

3.3提升物业管理人员的综合素质

绿色建筑物业管理对管理人员提出了更高的要求。绿色建筑物业管理人员不仅要掌握专业技术，还需要有强烈的社会责任感和环保意识。由于我国物业管理领域，高学历的专业人才所占比例还很小，能够真正胜任绿色建筑物业管理的人员就更少了。因此，应采取各种有利措施，通过普及性、专业业务、岗位培训等措施，提升物业管理人员的综合素质，以适应推行绿色建筑物业管理对人才的需求。

3.4大力宣传教育

通过广播、电视、网络等媒体，大力宣传绿色建筑物业管理带来的经济效益、社会效益和环境效益，改变消费者的消费观念，形成推进绿色物业管理良好的环境氛围，为绿色物业管理的实施创造良好的外部环境。

作者：王建廷葛晨单位：天津城建大学