从经济视角解决物业发展问题范文

一、从市场经济角度解决物业发展问题

1.物业管理引入竞争机制。

开发商在商品房移交整体项目时，所选择的物业公司应向业主提前公示。虽然此时业主们比较分散，相互不熟悉很难成立业主委员会，但是开发商可以组织业主一起开会商讨物业公司选择和公共设施验收和移交的问题。在开发商移交项目之前的物业公司选择不能由开发商独自决定，业主们可以临时推选代表参加开发商的物业公司选择评选，业主会选择那些代表业主利益的物业公司，这样物业公司在公共设施验收中就会认真负责，减少日后公共设施使用中的矛盾。现阶段我国绝大多数物业公司的收费都是按照政府规定的物业服务收费标准在执行，我国的行政管理机关实行的是限制最高价的形式对物业管理进行调控。物业公司为了利润最大化，往往会按照最高标准在执行，收费的标准与服务提供的内容并不挂钩，也没有制衡和监督机制。如果继续下去就会导致物业公司会多收费少服务，业主希望少交费多服务，这样不利于物业管理的发展。应该在机制上引入竞争和监管机制，小区成立业主委员会，通过业主委员会公开招标选择物业公司来进行物业管理。物业公司经过对小区的管理进行测算后，进行投标，综合提出一个物业管理服务的标准和价格，业主委员会通过对服务水平的考量和报价进行评估，选择一家适合的物业公司来对小区进行管理。业主委员会对物业的服务进行监管，尤其是对公共设施的维护和日常安全和卫生的管理水平，物业公司如果做不到投标的承诺，首先进行警告，如果改善达不到要求，可以辞退物业公司，重新在市场上公开选择物业公司重新招标。对于管理服务特别好的公司，对公共设施的维护保养费用节约，可以把结余的资金用于奖金，奖励给物业公司，以提高物业公司的积极性。

2.收费资金和维修基金监管。

市场化运作的物业管理矛盾主要还是集中在了收费和资金使用上，从经济角度看，资金的使用应该统筹进行管理和分配。小区的费用主要是人力物力成本投入上，花费较高的是人工成本、绿化维护和设施维修保养上，这部分是纯支出，资金来源是物业费。表面看起来合理，但是实际上，小区除了收取物业费之外，还会有其他经营性收入，比如停车位的租金、公共房屋的租赁等。这部分资金不能是物业公司独自占有，而应该与全体业主共同分配共享，这部分资金可以考虑由业主委员会进行收取，折合一定的物业费之后，再作为物业费用支付给物业公司，这样就了降低物业服务产品的价格。按照自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。在资金使用中和使用后业主委员会有权利对目进行检查和审计，物业公司不得阻碍业主委员会的审计行为。维修基金中长期不使用的资金可以考虑购买国债和金融产品进行长期投资以实现维修基金的增值。

二、结语

面临现阶段我国物业管理中出现的产权形成和转换中，以及产权多重性质中出现的物业和业主之间的矛盾问题，运用市场经济的竞争机制，可以使物业公司的物业管理公开和透明化，减缓业主和物业公司矛盾，提高我国物业管理的整体水平。从经济管理的角度，对物业公司物业收费资金和经营性收入资金的使用进行统筹管理和分配，对大宗的公共维修基金的使用和增值进行监管和投资，有助于居民降低居民的物业服务价格，使物业收费更加公平合理。

作者：陈群英单位：福建省轻安物业管理有限公司