住宅物业管理水准提升方式探究范文

物业公司人才缺乏,管理服务水平有待提高。

行业发展靠竞争,竞争要靠人才。目前,河北省住宅小区物业管理的职业化队伍尚未形成,现有管理人员基本上是“搭成的班子”,没受过物业管理专业培训,思想水平、服务素质较低,专业知识、管理经验贫乏。主要表现在:一是传统的继承型房地产管理人才多,新的创新型物业管理人才少;二是能胜任单一普通岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才少,特别是能担任部门经理以上职务的人才少。另外,由于我国物业管理工作起步较晚,物业管理市场不成熟,市场准入“门槛”低,企业资质、服务人员、设备设施管理等存在参差不齐的现象,“小、散、乱”的状况比较突出。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低。目前,对物业治安防卫、清洁绿化、设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠人工方式进行管理,不但耗费极大的人力、物力、财力和时间,而且难以达到规范化的管理效果和正常的经营规模。

建管之间缺乏有效街接,前期物业管理矛盾突出。

一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题,建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,有的开发企业为促进物业销售,对物业管理作不切实际的承诺,有的开发企业制定的业主公约侵犯业主的合法权益。由于缺乏严格的物业承接验收手续,物业使用过程中暴露出来的质量问题责任不清,损害了业主权益,给后续的管理带来困难。

业主委员会缺少制约,业主自律机制不完善。

目前河北省住宅小区的业主在自治方面还要进一步加强。这主要体现在两个方面:业主委员会工作的不规范和业主行为失范。部分小区由于业主民主与自治意识差导致业主委员会不能成立;有的小区即使有业主委员会,但业主委员会成员与业主缺少沟通、了解,工作难以开展;还有的业主委员会要么不做为,要么滥用职权,损害业主权益。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制,民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员不能真正代表大多数业主的利益,个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上,任意决定业主共同事务,损害其他业主利益或业主的共同利益。协调业主共同利益,需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则,但一些业主没有严格遵守。由于住房福利制的长期影响,相当多的业主没有完全确立有偿服务的观念,没有完全确立履行合同约定义务的观念。

政府对物业管理的监督管理不到位。

政府作为市场经济的宏观调控者,对物业管理市场的持续健康发展有着不可推卸的责任。河北省物业管理行业得不到有效的发展,与其管理不善,监督不到位有着直接的关系。例如目前河北省的物业服务企业的水平参差不齐,业主的合法权益得不到保护等等这些简单的问题,河北省房地产行政管理部门相关部门没有及时地解决处理,是其监督管理不到位的明显表现。

提升住宅小区物业管理水平的对策

(一)以诚取信,提供专业、规范、细致、周到的服务。物业管理行业的服务性质需要以诚信为根本。对于物业公司,不仅要以诚信为基础,还要将这种诚心以提供专业、规范、细致、周到的服务表现出来。针对目前业主对于物业管理服务的满意率较低的情况,物业管理行业中要积极推行行业标准和质量体系认证活动,使物业管理企业便于进行市场定位,以专业、规范的管理与服务,得到广大业主和社会的认可,并积极争优创优,加强企业间的有益竞争,为业主提供更高品质的服务产品。同时行业标准也能增强社会各界对于物业管理工作的监督力度,以此来保证行业的健康发展。

(二)建立学习型组织,实施人才战略。企业要发展,人才是关键。企业要想长足发展,必须要解决人才问题,实施人力资源战略。

1人员招聘方面。物业管理企业可以联合高校,一方面积极选聘高校专业毕业生;另一方面,为学生提供实习基地,促进物业管理教学理论与实际的相结合,惟尽快实现物业管理行业的理论研究水平的提高和解决物业管理企业对于人才的渴求问题上达到双赢。

2员工培训方面。抓好物业人员培训工作。一是抓好上岗前的培训。按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求,对各类人员进行培训,经考核合格持证上岗。二是抓好专题培训。根据管理人员的实际情况和工作需要,定期或不定期对在职人员进行专业培训,使员工技能不断提高。三是派出人员到先进物业管理企业代职或跟班学习,把先进思想、先进工作经验、先进科学技术学到手,取人之长,补己之短。

(三)处理好服务收费问题。物业管理公司要从自身经营角度多找原因和方法,应从满足不同类型的服务需求出发,完善物业管理服务收费机制。一是要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成,明码标价,根据物业管理服务内容、服务质量,制定普通住宅的收费指导标准,方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务努力提供专业、规范、优质的服务,令广大业主认可接受,更多的人自会心甘情愿地缴费。二是积极利用现有条件并努力创造条件,搞好多种经营,实现以业养业,以弥补目前住宅类物业管理保本、微利的不利形势,为员工收入和企业发展准备“粮草”。三是充分利用双向选择的市场机制,必要时勇于合理退出。四是组织小区业主进行物业管理普法学习,积极联合业委会协助进行缴费监督。

(四)大胆创新,寻求特点,树立品牌。目前物业管理概念已发展成为“清洁、绿化、保安、智能化、信息化、文化服务、休闲娱乐、社区经济”的现代化综合体。物业管理企业应从上到下,改变“混日经营”的思想,变被动为主动,积极寻求自己的经营特色,在市场上树立自己的品牌,提高知名度,从而提高市场占有率。物业管理企业实施品牌战略,首先必须充分了解自己的行业特色和行业环境,其次必须动态地分析自身所在行业中的位置,制定出符合自身特色的品牌。SWOT分析、全面质量管理的‘,PDCA”循环法这些先进的管理思想都可以被吸收进来。FM(FacilitvManage-ment)物业管理模式是物业管理单位参与建设的全过程:既管开发、建设,又管使用和维修。这种管理模式在我国还很罕见,但在发达国家已经非常成熟,这就要求物业管理超前介入。物业管理企业只有紧跟市场变化,借助源源不断的创新所产生的动力,围绕顾客的需求,不断进步改善,才能使品牌之树常青。

加强前期物业管理。

前期物业服务合同一般由建设单位和物业管理企业来签订,因此要规范前期物业管理招投标活动。对达到一定规模的住宅物业,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理;对规模较小的住宅物业可以采用协议方式选聘物业管理企业;其它类型的物业,鼓励建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业,按照《条例》等有关规定,加强监督,依法维护招标投标当事人的合法权益。要根据物业管理活动的特点,降低招标投标成本,减轻业主负担。要逐步推进建设单位和物业管理分业经营,使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人,实施全面专业化管理。要进一步加强建设与物业管理的衔接,加强对建设单位履行法定义务情况的监督。

作者：竭红云宋薇单位：河北广播电视大学河北金融学院