资金征集论文：物业管理中设施改建资金征集方式范文

作者：李黎艳单位：厦门市万家合物业服务有限公司

法规缺失

国家建设部出台的对物业共用部位共用设施维修基金管理办法中，规定了用于物业共用部位、公共设施维修、大中修、更新等的维修管理基金，应当由购房者按照房屋价格的一定比例在购房时同时缴纳，而有的地方政府规定该基金由承担建造的开发商和业主共同承担。近年来建造的商品房除了预留的公共维修基金以外，一般都在每月的物业费用中收取了一定数额的公共维修补充经费，收取额度较少且对车库、仓库等小区设施并没有收取。而因为没有相应的法规说明，由于时常缴纳了物业管理费用，居民业主认为小区所有设施(包括业主室内设施)都归责于物业管理公司维修维护。并且由于对维修维护经费的需求数额不甚了解，业主时常交纳小量的公共维修金在小区新投入使用的头几年还够用，随着年岁的增加，公共设施设备的维修费用也就日益增多，而公共维修经费的收取标准还维持十几年前的水平，就出现公共维修金收不够支的情况。

经费收取困难

物业管理维护维修的费用收取涉及到开发商、业主住户、业主委员会、物业管理委员会、物业管理公司等多方面的利益，各方意见见解都处在各自立场之上，对于小区设备维护维修以及更新换代的问题，小区维护维修经费的筹集收取问题，都难免出现观点冲突。当一些缺少维修经费的小区公共设施例如电梯，或者高低配电设备等出现老化而需要更新时，征求各方同意和进行设备更新就是一个艰难的过程。首先可能要对设备是否更换进行投票，征求各方意见;如果获得通过还需要表决换几个设备，换什么价格的设备，换什么品牌的设备等等。即使通过之后对维修费用的收取也是一个繁琐的过程，如此对小区公共设施进行更新经常会耗费多达1－2年的时间。对于一些容易产生安全隐患的隐蔽设施，例如水、电、气等，过长的维修表决时间会带来难以预料的后果。针对经费收取的困难，物业管理中应当和小区业主委员会以及物业住户积极沟通，力争解决以下的问题:

(一)经费如何收取

1．应当对国家规定收取维修基金给及政策上明确的定义。对于商品房，明确规定从售房款从提取一定比例的金额作为维修基金，并且要将具体的数额公之于众。而对于共有住房，则从职工所在单位自己按照规定收取和缴纳。并且在收取维修基金时，要按照房屋的材料结构类型(钢结构、砖木结构)以及其维修维护的难度，和普通住宅、别墅、高层商住楼等不同的房屋类型，按照建安造价分类分标准征收，以体现公平合理的原则。

2．对于部分建造于国家法规颁布以前老旧小区，更是缺乏公共设备维修基金这一项经费来源，且平时每月向业主征收公共维修金的收费标准与新建小区一样(0．2－0．3元/m2)，而旧小区公共设施设备的维修量多、日常公共维修金往往收不够支。造成每次要维修就要按法定程序表决、收费、才能维修。这不但使得公共设施设备大修无法及时，给广大用户日常生活带来不便，还存在很多安全隐患。所以应该建立一定数量的“公共维修周转金”，“公共维修周转金”一旦使用就应该及时征收补上。这方面的规范需要政策法规上对于新旧小区进行界定，并对收取经费的标准予以区分，对于公共维修资金的补充收取办法和额度做出合理的规定。并且在制定收费标准时需要充分考虑到根据公共设施老化速度，以及根据社会物价的波动而实行的动态调整维修维护经费策略，以保障公共设施日常维护费用的充足。

对于那些使用年限已到，无法维修使用的公共设施设备的更新改造费，可以进行公告公示后大多数无异议情况下，强制分摊收取(所有情况都要等经成百上千户业主表决并经半数以上业主通过再分摊收取是很困难的);对长期拒不缴纳公共设施设备的更新改造分摊费用的业主要有具体的约束手段，避免形成交钱与否都可以享受同样的公共设施设备，例如对电梯维修的不缴费用户不发放电梯乘坐卡等;对那些使用年限已经到期并容易产生巨大安全隐患的设施设备政府要强制限时更新改造，小区公共维修金不足时应采取应采取先由政府相关部门协调垫资更新改造，再强制分滩收取费用的方法，以免进行表决的时间过长而造成设备的安全隐患对居民生命财产造成威。

3．物业管理公司应当在入驻管理小区时积极和小区业主委员会积极协商，依据小区公共设施的使用年限和使用状况，动态调整对小区公共设施维修费用的征收标准。如果在小区公共设施出现问题时再向小区业主告知并且摊派收取，一则可能一次性收取费用较多，容易引起业主的反对情绪，二则费用收取周期过长可能会影响设施的及时维修更新，对小区业主的生活以及人身安全带来隐患。按照小区公共设备使用情况对维修金进行动态调整收费标准，既能有效地收集到维修经费，又能及时的调用经费对设施进行维护，让小区用户切实的感受到物业管理工作的成效，起到对物业管理的促进作用。由于业主委员会的权威性往往不能服众，在必要时可根据小区的实际状况寻求当地政府相关部门的协助，针对小区的公共设施情况进行勘查和公布，以达到公正和权威的效果，降低经费收取的难度。

(二)如何对经费管理

物业管理公司收取到的维修经费以及国家规定的维修基金，关系到业主、住户的切身利益，在使用和管理上需要进行严格把关。经费可以由当地物业管理部门协同小区业主委员会进行监管，并且按照物业公司计划，业主代表审查，金融机构拨付款项等程序严格执行，并且将经费的使用以及结余情况进行定期的公示，以便广大业主住户进行核查。公共维修金在大多数物业管理企业中都实现了由物业企业代收代支、按幢建帐、定期公布、接受业主的监督程序，在使用上已日见规范。对于资金的运转和使用状况如果业主有疑问，还可以委托专业的金融机构进行审查，以免由于业主普遍对于资金审查的专业知识不甚了解，从而出现物业管理公司对维修经费进行非法挪用的情况发生。