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房地产开发成本控制

2009/12/04 阅读:

摘要:本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析,来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法,从而提高项目的利润。

关键词:房地产成本房价

房地产在目前的中国乃至世界,都是一个非常热门的话题,它不仅仅在经济领域有着重要的意义,还渗透到了每一个老百姓的生活中,许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子,怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为,追求的是利润,这是天经地义的,但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点,达到买卖双方的双赢,控制好房地产的开发成本就非常有意义。本文主要分两部分,首先介绍如何控制房地产成本,第二部分介绍控制房地产成本的意义。

首先,我觉得要控制好房地产开发的成本需要投资的理性。在中国这种不成熟的市场机制下,不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑,都喜欢一窝嗡的上。这就产生了许多不必要的浪费,换言之就增加许多不必要的成本。在这里面表现最突出的就是土地拍卖。无论是地方政府还是开发上,都在拼命的哄抬土地的价格,反正是只要有土地就有大把大把的利润,根本就没有理性的评估这块土地的真正价值。大家都是先预期明年或者后年这里的房产价格,再把这个价格减去工程成本和各种别的成本,再留出自己的利润空间,剩下的就是土地的价格。比如滨州市西区有一块50亩的土地,开发商在竞标土地时,他会先预测滨州市的房价明年能达到2500元/平方米,扣除各种相关的建设费用1200元/平方米,再按每平方米500元考虑利润,若容积率按1.0考虑,他就会用800元/平方米报价,也就是每亩土地价格达到了50多万元了。所以说在这2年左右的时间里,滨州市的地价从8万甚至5万元一亩,猛串到了50万左右一亩,甚至60万一亩,这不是神话,是事实,就摆在我们面前。

小孩都可以看出来这种投资的风险来,因为它是完全建立在对房地产价格20%的增长速度上。这个速度不是正常的市场增长速度,是有很大的泡沫成分的,要是真能按这个速度增长的话,滨州市的房产价格4年就要翻一番,8年之后滨州市的房产价格就将达到8000元/平方米,赶上现在的上海了,可能吗?但是开发商都不愿意面对这些,他们想的是滨州市房地产价格从1000元左右的价格到现在2000元左右的价格的只用了4年的时间,这就是他投资的支撑。马克思说过资本家面对30%的利润时就会发狂,伤失理性,我能理解当他们面对着50%,甚至100%的利润时的冲动。投资者也都知道这是经济泡沫,但是他们都不相信自己会遇上泡沫破裂。所以说用合理理性的价格取得土地对成本控制的作用非常大,因为土地费用的弹性比较大,占成本的比重也很大。可能开发商会对这条建议感到幼稚,因为谁都想取得便宜的土地,现在哪还有?但是不知道有多少开发商想过,造成如今这种土地价格居高不下局面人不是别人,是开发商自己,如果大家都理性的分析市场,理性的评估土地的价格,土地的价格就自然降下来了。

其次,要控制好房地产开发的成本,前期就要做好充分的论证,包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑,这样的话不就加大了前期的成本了吗?不错,是加大了前期的成本,但是对整个项目的成本控制来考虑,现在的投入是事半功倍的。

可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的。你就想吧,我们对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼角,海市蜃楼。还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量的减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目得于顺利进行下去。

设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。我要说的是现在的设计太浮躁,主要责任在开发商。由于现在设计市场竞争很激烈,开发商完全不按照标准支付设计费,把设计费用压得很低,更不可思议的是现在一般的单体设计周期都在一周左右,有的甚至5天出施工图,说实话,这么短的时间画图都画不出来,更别提什么设计思想,什么风格。大多都是复制拷贝过来的东西。所以现在都在说站在大街上你就分不清是在哪里,因为全国的建筑都是千篇一律的,一个地区,一个城市乃至一个单体建筑,都没有自己的的风格。大家都在尖锐批评设计师时,也想想他们的为难之处吧,因为经典的诞生不是偶然的,是要付出大量的心血的。同时我们也可想象,就这样出来的设计能保证经济适用的原则吗?我们开发商最容易犯的毛病就是:“我看哪个地方哪个建筑不错,你就照他的风格来”,不注意建筑比例、匀称,乱上造型,造成头重脚轻,不协调,不适用,更不经济,举一个最简单的例子,现在滨州的建筑都喜欢在屋顶做一个型钢或者是别的结构的造型,那东西没一点使用价值,视野开阔的建筑还好说,有的建筑在角落里面,没有仰视角度,人们就根本看不到这造型,一个造型下来少则几万,多则几十万,这对一个单体建筑来说不是一个小数目。还就是盲目的引进江南园林风格,这可能为了迎合一些住户的胃口,但是这东西建造上很不经济,使用上更不经济,不环保。比如说江南的天气以阴湿为主,所以那里的建筑都比较轻灵、虚幻,窗洞都开得比较大,可以改善室内的采光和通风,但是在滨州我们现在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴晒,冬天不保温,夏天不隔日,能量的损耗量太大了。轻灵是一种美,厚重也是一种美,本土的东西应该成为主流,外来的东西可以作为点缀。

管理的严密对于控制成本的作用是不言而喻的。与其他项目比如软件开发项目相比较,房地产开发项目对于管理的要求是更高的,因为它更复杂,涉及的面广,时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈,可能就会造成很大的经济损失,所以说那些松散的管理形式是不适合房地产项目管理的。对于组织的管理、人力的管理等等我就不说了,都很重要,我在这里我只说两个非常关键的地方,我觉得是对成本控制最有意义的,那就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说,在施工阶段,投资是最大,但项目的投资已经定了,也没有弹性了,在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方,我们开发商也可能不好控制,这就需要处理关系时的灵活和智慧。

在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费,这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减,对于这块费用就是一句话:了解政策,和各政府部门搞好关系。

下面部分应该是空置房产价格的意义,限于篇幅,不详细展开了。

控制成本的意义是不言而喻的,在楼盘价格一定的情况下,你能控制好成本,就可以增加利润,利润是每个投资人的最终目的。反过来说,在楼盘一样的情况下,你能控制好成本,你就更具有竞争力。但是现在的悲剧是大家都注重房价,就像中国的股市一样,大家都在注意每个股的涨涨跌跌,很少有人去关注企业的经营状况,投机行为太大了。但是据我所知,在股市上获利最多的,受益最多的人不是乔治。索罗斯,而是巴菲特,据巴菲特介绍他买股票很简单,他只买他看好的企业,而不买大家看好的股票。

我是非常推崇自由经济的,但是自由经济的前提是信息对称,人们的理性,脱离了这两个前提,一切自由经济的理论都是空谈,都是笑话。但是在目前中国的房地产行业里面显然就是这个状况,地方政府、开发商和消费者形成了三方的博弈,这三方都不是理性的,信息也不是对称的。在这三方的博弈里面,获利最大的是地方政府,最弱势的是广大消费者。地方政府盲目的圈地,给房地产造势,提高土地的价格,增加行政性收费,是房地产项目成本最不好控制的环节。在长江三角洲地区,许多地方政府的收入居然有50%-60%的来源于房地产,这太不正常了。可以这样说,这是短视的行为(地方官员的个人目的在这部讨论),因为从表面上来说房地产活跃了,城市漂亮了(至于他的入住率也不讨论),但是这也大大的增加了你这个城市的交易成本,在资本流动不受限制的前提下,他总是流向与交易成本比较低的地方,最明显的一个地方就是香港,他以前是一个自由港,税率低,交通方便,政府效率高,大量的国际资本涌入,让香港在短时间里繁荣起来,但是香港的地产价格也在飞速上涨,导致了他的交易成本也急剧上涨,所以现在香港对资本的吸引力很低了,远不如珠三角地区,当然,投机资本除外。我想任何政府都不会欢迎投机资本进入的,但是我现在就听到好多怪事,某些地方政府居然觉得自己本市房地产价格偏低,希望温州炒房团来炒炒。所以说,健康的房地产市场需要三方面的理性。

在房地产炒得沸沸扬扬的今天,我希望各方面都要冷静、理性对待,对于我们开发商来说最理性的事是控制成本,多关注点成本,少关注点房价,因为房价是市场决定的,而成本掌握在你自己手中。

房地产开发成本控制

2009/12/04 阅读:

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