投资性房地产公允价值计量动因与影响范文

〔提要〕近年来，繁荣的房地产市场促使着房地产价格不断攀升，而部分上市企业为了如实反映房地产的真实价值，将后续计量模式由历史成本计量模式改为了公允价值计量模式。但是，公允价值计量模式也可能带来严重后果，一方面容易误导投资者的投资决策，另一方面使债权人承受更大的财务风险。因此，深入分析企业采用公允价值计量模式的动因与影响刻不容缓。

〔关键词〕公允价值计量模式；历史成本计量模式；投资性房地产

一、投资性房地产公允价值计量模式理论概述

（一）投资性房地产的定义与特征根据CAS3的相关规定，用于资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产，我们称为投资性房地产。其中主要包括：已出租的土地使用权、建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权等。但是，企业自用的房地产不能归类为投资性房地产，应该作为固定资产来核算。

（二）历史成本计量模式与公允价值计量模式的比较1.历史成本计量模式。优点：一是历史成本计量模式具有可靠性。二是历史成本计量模式简单、易操作。缺点：一是不能准确的反映最新价值。二是使得企业投资者难以作出正确的决策。2.公允价值计量模式。优点：一是便于决策者做出正确、有效的决策。二是有助于进一步提高相关性质量特征。缺点：一是公允价值获得难度较大。二是增大了操纵利润的空间。

二、金地集团投资性房地产公允价值计量模式案例介绍

（一）金地集团概况金地集团股份有限公司（以下简称“金地集团”，证券代码为“600383”）自1988年企业成立至今，一直秉持“以人为本、创新为魂”“用心做事、诚信为人”的企业精神，并在2001年4月在上海证券交易所挂牌上市。经过快三十年的发展，金地集团目前已经将业务覆盖到国内外房地产开发、商业经营、地产金融、城市更新、物业管理、体育教育、互联网金融及互联网装修等诸多领域。

（二）金地集团投资性房地产计量变更的背景纵观我国房地产市场，房地产市场价格已经发生了天翻地覆的变化，当投资者通过分析报表的相关内容时并不能完全判断出投资性房地产的真实价值，这就对投资者作决策造成了很大的偏差。2013年，金地集团将后续计量模式变更为公允价值计量模式，因为原有计量模式存在难以体现持有目的、难以准确掌握真实价值、降低企业财务信息的准确性等弊端，因此历史成本计量模式不利于企业的成长。

三、金地集团投资性房地产公允价值计量的动因

（一）如实反映资产价值投资性房地产从市场、收益和风险的角度来看不同于固定资产及无形资产，其市场价值一般随着时间而波动。另外，在持有目的上两者都是为了出售后获取资本收益和持有期间获得的固定收益。因此，金地集团只有对投资性房地产采取公允价值计量模式，才能如实的反映资产的价值。

（二）改善公司业绩在我国目前的发展状况下，公允价值计量模式可以产生大量公允价值变动收益，然后增加企业的利润，改善公司业绩。根据金地集团2013—2014年财务报表，金地集团投资性房地产带来的公允价值变动收益在集团净利润中占的比值均为正数，尤其在2013年比值甚至超过了50%。

（三）改善融资的需要由于房地产建设周期长，资金回收慢，因此房地产企业经常需要进行融资。股权融资成本高、程序繁琐，而且也会带来诸如导致公司控制权被稀释等问题，使得企业大多都会选择向银行来进行债务融资，但向银行贷款必须满足其严格的风险评估标准，如企业的偿债能力指标。只有当偿债能力指标符合一定的标准，才能发放贷款。在目前房地产的公允价值往往高于历史成本的情况下，当计量模式转化后资产总额便会大量上升，企业可以依靠转变投资性房地产后续计量模式来达到美化财务指标的目的。

四、投资性房地产公允价值计量模式的影响分析

（一）对偿债能力的影响金地集团于2013年12月1日将其投资性房地产后续计量模式转换后，经过追溯调整，从2012年以后企业的产权比率、资产负债率都有所下降，说明企业偿债能力得到非常大的好转，且利息保障倍数也有所上升，这得益于2013年变更会计政策后给企业息税前利润带来的较大上涨。因此，金地集团在投资性房地产后续计量模式变更后确实改善了企业的偿债能力。

（二）对盈利能力的影响通过对金地集团2012—2013年的财务数据整理，我们发现在采用公允价值计量模式后，营业净利率和股本净利率都呈现持续上升的趋势，其中股本净利率最为明显。因此，在金地集团投资性房地产采用公允价值计量模式后企业的盈利能力得到了增强。

（三）对股价的影响股票的价格主要是由其价值决定的，但同时也受到许多其他因素的影响。当公司具有较强的盈利能力以及营运能力时，则公司的股价就会上涨，反之下跌。在对企业变更会计政策之后几年的股价波动进行统计观察可以发现，2013年公司通过投资性房地产变更为公允价值计量模式后，公司增加了13亿元利润，使股价也有了上涨，继2013年后公司的股价一直处于高速增长的阶段，这些都与公司2013年度的会计政策的调整息息相关。

五、投资性房地产公允价值计量模式的规范举措

（一）加强对利润操控的监管1.完善我国审计准则。我国的市场经济发展时间较短，与先进的西方发达资本市场相比存在明显不足，导致我国审计准则在实际运行中难免出现各种不匹配的情况。2.审计过程中提高公允价值计量模式对利润影响的关注度。毫无疑问，金地集团具有依靠变更后续计量模式操控利润的嫌疑。审计人员重点关注这类公司，尤其是关注其给出的变更依据是否有理可循。

（二）提高公允价值计量模式下相关信息透明度1.建设房地产信息网络平台。由于公允价值的计量模式存在不可靠性，其只能部分的反映投资性房地产的价值，并不能真实、完整、准确地反映出资产的真实情况，因此有关部门应当依据政府部门，结合银行和税务机关以及相关评估机构，来构建出一个信息共享的管理监督系统。2.构建符合自身实际情况的房地产数据库。房地产企业拥有众多投资性房地产且分布广泛，如果不建立自身的信息数据库，那么不管是出于信息质量的要求、还是出于成本考虑都是不明智的。

（三）提升会计人员的专业素质及道德修养1.会计人员应努力提升专业素质。在实际工作中，财务人员应该经常关注国内外房地产市场发生的变化，再向管理层提出针对性措施，以降低公允价值计量带来的影响。而且，当企业采取公允价值计量模式后也会产生一定的经济影响，因此要求财务人员对报表分析进行更细致的分析。2.应提升会计人员的道德修养。因为公允价值的确认需要会计人员的主观判断，所以为了保证会计信息的真实性与可靠性，会计人员需要道德修养，增强自身守法意识。

作者：张浩威 单位：江西财经大学