投资性房地产公允价值计量探讨范文

摘要:

会计环境变化对历史成本计量方式提出了挑战，公允价值计量模式应运而生，这一新的计量模式会对上市公司财务状况产生许多影响，而在实际应用中也存在很多的局限性。目前我国对投资性号地产后续计量采取成本模式和公允价值模式两种方法进行计量的，不同计量方法，将对企业会产生不同的经济后果。本文以卧龙地产集团股份有限公司为例，分析了在运用公允价值计量模式过程中产生的问题，提出了相关的改进建议。

关键词:

投资性房地产;公允价值;计量模式

一、引言

历史成本原则是会计核算的基本原则之一。尽管这一原则得到广泛的承认和采用，但随知识经济时代的到来，特别是衍生金融工具的不断涌现，出现了以历史成本作为计量属性无法真实公允反映财务状况、经营成果。众所周知，会计的核心即是对会计要素进行客观公正计量。我国对投资性房地产后续计量采取成本模式和公允价值模式进行后续计量，但是由于我国房地产市场发展尚不完善，所以，对投资性房地产后续计量的，我国企业通常采取成本模式，只有满足特定情况才可采取公允价值模式。同时，准则规定同一企业只能采取一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采取两种计量模式。近年来我国房地产价格一直呈上涨趋势，许多公司对投资性房地产采取公允价值模式调增企业账面利润。结合我国投资性房地产相关会计准则和财政部《企业会计准则39号—公允价值计量》的规定和我国特有的资本市场制度，对W公司进行深入分析，剖析企业采取投资性房地产公允价值模式计量的经济后果，进而给出一些评价以及学结。

二、W公司采用公允价值计量对财务报表的影响

(一)公允价值计量对资产负债的影响W集团年度报告显示期末公司持有的可供出售金融资产公允价值增加，资本公积与存货增加，这就会出现上市公司利用可供出售金融资产变动公司资产，同时公司的所有者权益也会增加，不会导致会计失衡。由表1关于W集团报告期末公司2011年———2013年主要的会计数据和财务指标可以看出，W公司本年度可供出售金融资产股票投资成本增加以及公允价值变动增加。公司在可供出售金融资产上利用公允价值达到公司资产增加的目的，虽然公司资产增加，但是其实际并未增加，只是计量手段上的把戏。

(二)公允价值计量对损益的影响企业如果采用公允价值模式计量投资性房地产，也就意味着不存在计提折旧的有关问题。如果投资性房地产公允价值计量发生变动，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，使得当年的利润增加。因为该资产不计提折旧从而减少成本支出，也会增加当年的利润。企业采用公允价值模式计量的，在税法处理上投资性房地产计提折旧，使得当期的应纳税所得额减少。W公司在2011年－2013年期间投资性房地产对当期的利润影响金额的变化如表2W公司2011年－2013年公允价值变动损益情况所示，即可看出，投资性房地产的价值对于工资的整体利润具有重要作用。综上，公允价值的这一会计概念的应用对于上市公司有非常大的影响，将公允价值应用于投资性房地产，这对于上市公司而言会使得财务报表更能反映其实际的价值，给投资者更多的相关信息，使得上市公司的年报能够起到真正作用，避免了无效信息。公允价值的实际意义与应用价值可见一斑。

三、启示与总结

投资性房地产的会计计量模式选择对我国企业来说是一个很难以抉择的问题，新企业会计准则规定投资性房地产的后续计量可以采用成本模式也可以采用公允价值模式。上市公司年报中采用公允价值的为数不多，这彰显了我国上市公司投资性房地产公允价值实务应用的局限性。下面对我国投资性房地产以公允价值计量模式的采用提出几点意见。(一)加强对企业投资性房地产后续计量模式转换这一会计政策变更的监督和管理。随着我国各地房地产交易市场逐渐建立和完善，会有越来越多的企业会满足按公允价值计量的投资性房地产的“条件”，甚至会有的企业为了使用公允价值计量而人为的“构造条件”。这就需要监管机构与会计师事务所、房地产产权交易市场、资产评估等中介机构等有关部门相互配合，协力加强监管，防止公允价值被某些公司恶意操纵，成为企业调节利润的手段。

(二)建立和完善相关制度，加强风险管控。应当减少人为的为利益而耍手段的可能性，积极鼓励企业根据具有职业资格且具有独立性的评估师评估确定投资性房地产的公允价值。同时，监管部门也要提高自身管理水平，提高风险监控意识。

参考文献:

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作者：张夏莲 单位：重庆理工大学