投资性房地产公允价值论文范文

一、国内有关投资性房地产公允价值计量的研究现状

国内对投资性房地产准则、理论及实务的研究起步较晚，但近几年的研究也取得了可喜的成果。我国于2006年颁布的《企业会计准则第3号———投资性房地产》明确规定了投资性房地产的定义、确认、计量、转换和处置，使投资性房地产成为一个独立的会计要素存在于资产负债表中，可以说是新准则的一个重大突破。该准则对投资性房地产后续计量采用公允价值模式提出了严格的限制条件:第一，投资性房地产所在地有活跃的交易市场;第二，企业可以从房地产交易市场中取得相同或类似房地产的市场价格及其他相关信息，以保证对投资性房地产的公允价值进行合理的估计。随着投资性房地产准则的颁布，我国学术界掀起了投资性房地产研究的热潮。下面就我国学者的研究成果进行系统梳理。

(一)投资性房地产选择公允价值模式的影响因素分析熊军和叶建平(2010)认为决策有用观、融资及盈余管理的需要是深圳中航地产变更投资性房地产计量模式的主要影响因素［11］。陈放(2010)指出薪酬和债务契约、管理层的风险偏好是除成本和利润驱动因素以外影响投资性房地产后续计量模式选择的重要因素［12］。刘广瑞和刘依含(2010)通过对津滨发展投资性房地产公允价值计量的分析指出，市场环境的规范化及信息体系的健全度、法律制度、企业自身的估值技术及盈余管理的需要是企业选择公允价值计量模式的主要因素［13］。张奇峰、张鸣、戴佳君(2011)指出准则之间的差异、监管机构对公允价值的态度、资本市场的成熟程度和投资者的理性程度是北辰实业对投资性房地产采用不同计量模式的考虑因素。刘文婧(2013)认为采用公允价值使成本模式下的折旧或摊销的税盾效应丧失及计量模式的不可逆转性导致企业排斥采用公允价值计量，且采用公允价值计量会加大会计与税法之间确认损益的差异，使企业纳税调整工作加重(王萍，唐红艳，2011)［16］。另外，股权结构也会影响计量模式的选择，一般国有控股企业和股权制衡度较高的企业更偏爱于使用历史成本模式(朱智敏，2013)。从我国上市公司投资性房地产公允价值计量应用的现状可以看出，大部分公司对投资性房地产是否使用公允价值模式计量仍持观望的态度。由于企业可以自主选择投资性房地产后续计量模式，企业一般都会选择对自身有利的计量模式。

(二)关于投资性房地产公允价值核算过程的研究针对投资性房地产公允价值核算的不同问题，我国学者有不同的观点。罗军(2010)认为以融资租赁方式租入后又以经营租赁方式出租的建筑物(无产权)应纳入投资性房地产的核算领域［18］。张庆考(2011)建议新建和改扩建的投资性房地产统一通过“投资性房地产———在建”科目进行相关会计处理，同时指出采用公允价值模式计量的投资性房地产终止确认时，应将原计入所有者权益的金额转入当期损益［19］。何志勇(2011)指出当其他资产转换为投资性房地产之后再转回为其他资产时，应将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”科目;当出售、转让投资性房地产时将不再对“公允价值变动损益”科目进行调整，如需调整，应调整“其他业务成本”科目。吴艳芳(2011)认为应在“其他业务成本”科目下增设两个二级科目“其他业务成本———公允价值变动损益”和“投资收益一其它”，从而解决投资性房地产处置时对损益产生的不利影响。

(三)关于投资性房地产公允价值计量相关性的研究与历史成本相比，投资性房地产采用公允价值计量能提高会计信息总体的价值相关性，也能提高每股净资产的价值相关性(樊丽丽，2012)［22］，且对股价具有增量解释力，但这种解释力随着企业的发展和时间的推移会有所降低;而投资性房地产公允价值变动与企业净利润变动的相关性较弱，与净资产变动未呈现出明显的相关性(刘佳琪，2013)，投资性房地产采用公允价值计量提高了资产负债表的信息含量，从而使投资者更多地从资产负债观角度关注企业的会计信息(张志红、田粟源，2013)。可见投资性房地产以公允价值计量能更准确的反映企业当前的资产价值，充分反映投资性房地产的真实价值和获利能力(侯魁，2013)，但在提高信息相关性的同时公允价值评估费用会加大企业的信息成本，增加企业的财务风险和经营风险(房志红，2010)。投资性房地产的价值在公允价值计量模式下会随市场环境的变化做相应的调整，公允价值模式具有动态性，能提供更相关的会计信息。

(四)关于投资性房地产公允价值计量模式的应用对财务信息影响的研究应华羚和张维宾(2008)系统的分析了投资性房地产采用公允价值计量模式对企业会计信息、财务指标、融资、经营决策及盈余管理等各方面的影响。采用公允价值计量的投资性房地产所提供的会计信息更具有相关性和可比性，能满足企业对利润的需求，并且有利于改善企业的资产负债结构，提高企业的融资能力(欧阳爱平、潘天笑，2009)。若行业处于经济周期的迅速上升期，那么采用公允价值计量能对企业财务报表产生积极的影响(吴丹，2012)，但如果未来较长时间内房地产市场的价格走势不明朗，将会为公允价值的广泛应用带来隐患(侯魁，2013)。此外，公允价值计量可能降低利润与现金流的相关关系，致使企业盈亏不定，扩大其经营风险、财务风险和筹资风险，给企业利润分配政策的制定制造障碍(王萍、唐红艳)。因此，选择投资性房地产后续计量模式时既要结合本企业的实际经营状况，也要考虑行业发展趋势。

二、启示

随着市场经济的发展，公允价值计量模式不仅应用于金融资产，也逐渐开始应用于非金融资产。由于投资性房地产的特殊性，为了更加真实准确地反映投资性房地产的价值，公允价值成为比历史成本更合适的计量属性。但投资性房地产公允价值计量在我国的运用尚处于初始阶段，需要理论界和实务界对其进行深入研究，从而促进公允价值计量在投资性房地产中的推广应用。

作者：宋娜单位：福建师范大学经济学院