房地产价格评估风险管理分析范文

摘要：

近年来，房地产行业飞速发展，已经逐渐发展成为我国重要的支柱性产业之一，对经济的发展与社会的稳定起到了不可估量的作用。价格评估是房地产事业中的中介行业，在房地产的交易、保险、抵押、税收等各个方面有这种重要的作用。随着近年来土地使用制度与住房制度的进一步改革，房地产价格评估行业也需要转变自身管理模式，朝向房地产金融事业方面发展，并对我国金融事业的发展起到了积极的促进作用。文章就从抵押房地产价格评估风险的基本概念切入，着重探讨造成抵押房地产价格评估风险的原因，同时提出相应的管理对策，希望能够对广大同行起到借鉴与参考的作用。

关键词：

抵押房地产；价格评估；风险管理；交易

就目前情况来看，我国房地产行业的发展不断提速，这意味着房地产价格评估所覆盖的业务范畴进一步扩大，已经从传统的房地产交易、保险、抵押、税收扩展至房地产交换等。房地产评估作为一项科学严谨的工作，不仅需要有科学的理论基础，还需要有着足够的经验作为依托。因为大部分情况下，房地产价格的评估是在理论范畴内并与评估人员的经验相契合的。在大量的经济行为内，房地产评估的结果具有一定的法律依据，但是在快速发展的过程中，必然也会存在其相应的风险性。尤其是在现阶段房地产经营活动的风险被转嫁的情况极为普遍，这无疑影响了风险评估工作的开展。

1抵押房地产价格评估

风险国外学者A•H•威雷特认为，“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。基于此可以看出，这种不确定性的损失就是风险的核心所在。抵押房地产价格风险评估，指在抵押房地产评估活动中，因为评估机构或者评估人员违反国家基本法律法规或者是因其他客观因素影响导致评估结果产生较大偏差，并且对于使用人的权益造成了巨大的影响，进而对于评估机构与评估人员产生的法律责任与经济、剩余方面损失的客观可能性。因为外部因素影响，或者评估机构、评估人员自身问题导致评估工作无法按时完成，都会产生一系列的房地产评估风险。因此对于房地产价格评估工作而言，需要做好事前准备工作，以尽可能的规避潜在风险。保证在抵押房地产价格评估的过程中，能够充分了解客户的基本情况，诸如房地产价格评估的基本条件完备与否、基本条件与评估独立性与客观性方面的影响程度等。

2抵押房地产价格评估风险的因素

2.1信息不对称

信息作为交易过程中的重要资源，对于抵押房地产价值评估而言有着重要的意义。但是在经济交易的过程中，如果有意委托人与人的信息不对成，会造成极大的房地产评估风险。作为信息优势方，与委托人进行交易的过程中，因为信息不对等的情况，委托人方在抵押房地产价值评估方面存在巨大的风险。委托方聘请的人在进行价值评估的过程中，需要考虑到客观因素的影响。不过从主观角度来看，委托人对于人的主观业务能力监控存在较大的难度。如果人无法达到预期目标，委托人也无法准确的判定造成这一结果的原因。另外信息不对称之下的委托关系，对于委托人而言也存在极大的风险。

2.2交易费用影响

在交易的过程中，降低交易费能够在一定程度上控制不必要的成本支出，提高经济运行效率。为了达到交易目标，需要从外部交易费用着手，这样能够在一定程度上规避交易风险。另外在降低这部分费用支出的时候，需要重视交易动机的转变，必须将交易的临时性与随机性方面转向为长期性。如果客户对于抵押房地产评估的主要业务范畴与内容不甚了解，那么在其寻找评估机构的时候会增加许多交易成本，诸如咨询费用、谈判费用等。在评估的过程中，客户能够通过提供抵押贷款方的银行中获得评估机构相关信息，诸如名单、资料、联系方式等，然后客户自身对评估机构进行选择。这种方式虽然能够在一定程度上降低不必要的外部交易费用支出，但是在这种情况下只能通过固定的评估机构生成的报告产生交易行为，无法细致的对问题进行全面考察与审核。虽然降低了信息费用，但是信息不对成的情况却更为严重。

2.3评估机构的利己主义动机

对于评估行业而言，其特性是低投入背景下带来的高回报。那么基于此，评估机构就会面临巨大的利益诱惑，在此阶段评估机构对于业务而言大多都会接受。但是缺乏足够的风险意识，尤其是对于部分虚假产权的文件骗贷情况较为普遍。

3抵押房地产价格评估风险管理对策

3.1协调信息不对称

可以考虑通过识别信号的方式预防逆向选择。评估机构需要建立正确的风险意识，然后不断的提升自身业务素质，保证提交的评估报告质量可靠。这样才能够树立自身形象，以吸引更多的客户资源，建立良性循环。为了降低信息不对称引发的评估风险，评估机构也可以根据客户提供的财务状况等一系列数据信息真实度进行考量。这样便可以最大限度的规避信息不对称引发的评估风险问题。

3.2交易费用的控制

在控制交易费用方面，可以选择项目投保的方式，这样能够在一定程度上转移风险。但是需要注意尽量选择范围较广的保险，可以在很大程度上降低评估风险。随之而来的费用增加也是必然的，做好合理的区分是关键。另外也可以通过与其它评估机构建立合作管理，分摊评估风险，不过这种方式影响费用的因素与时间、合作方式有关。

3.3改变评估收费方式

由于目前高估现象的频繁出现，改变评估方式对于降低评估风险而言有着重要的意义。评估方式的改变需要从政府指导价着手，也可以考虑通过双方当事人的协商确定，不过需要注意的事必须保证在收费标准以上。为了杜绝因评估人员自身主观因素引起的不公正评估，必须建立起完善的监督与激励体系，监督权由客户与机构领导部门保有，定期进行检查与分析。另外加强评估机构内部审核制度的建立，对评估人员的利己行为进行惩处，才能够保证抵押房地产价格评估风险的可控性。

参考文献：

[1]肖艳.我国抵押房地产价格评估风险及风险管理[D].重庆大学,2001.

[2]石薇.我国房地产抵押评估的风险管理[D].天津大学,2012.

[3]丁盼盼.房地产抵押评估风险分析与防范[D].长安大学,2014.

[4]靳海珍.我国抵押房地产价格评估的风险管理分析[J].当代经济,2016,(18):100-101.

作者:徐正辉 单位:青岛市城阳区房地产管理处